TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04207

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPVF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[I] [L]

C/

[N] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [L]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [K]

demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 3 et 8 novembre 2023 prenant effet au 9 novembre 2023, Monsieur [I] [L] a donné à bail par le biais de son mandataire QUIETIS GESTION à Madame [N] [K] un appartement à usage d’habitation (n°106) et deux places de parkings (n°22 et 23) situés [Adresse 4], lot n°106 à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 630 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Monsieur [I] [L] a fait signifier à Madame [N] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 6 août 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Monsieur [I] [L] a ensuite fait assigner Madame [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire donc de la résiliation du bail le 17 septembre 2024, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.169,70 euros, arrêtée au 1er octobre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [I] [L], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.103,20 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 5 novembre 2024, Madame [N] [K] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [I] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 3 et 8 novembre 2023 prenant effet au 9 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.198 euros a été signifié le 6 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [K] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.478,9 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [K] est depuis occupante sans droit ni titre. Son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [I] [L] produit un décompte du 23 janvier 2025 démontrant que Madame [N] [K] reste devoir la somme de 3.939,50 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuites (163,70 euros).

Madame [N] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.939,50 euros.

Madame [N] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 18 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [L], Madame [N] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 3 et 8 novembre 2023 prenant effet au 9 novembre 2023 entre Monsieur [I] [L] et Madame [N] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°106) et deux places de parkings (n°22 et 23) situés [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] à verser à Monsieur [I] [L] à titre provisionnel la somme de 3.939,50 euros (décompte arrêté au 23 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] à payer à Monsieur [I] [L] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] à verser à Monsieur [I] [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,