TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02086 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGR6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

Organisme public MAIRIE DE [Localité 7], pris en la personne de son Maire en exercice domicilié es-qualité audit siège

C/

[D] [F]

[O] [K], prise en sa qualité de caution de Monsieur [D] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à Mairie de [Localité 11]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Organisme public MAIRIE DE [Localité 7], pris en la personne de son Maire en exercice domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparante en la personne de M. [S] [M]

ET

DÉFENDEURS

M. [D] [F], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [O] [K], prise en sa qualité de caution de Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mars 2017, la Mairie de [Localité 7], pris en la personne de son Maire en exercice, Monsieur [S] [M], a donné à bail à Monsieur [D] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 550 euros hors charges.

Madame [O] [K] s’est portée caution des engagements souscrits par Monsieur [D] [F] en vertu du bail susvisé par acte distinct en date du 22 mars 2017.

Le 18 mars 2025, la Mairie de [Localité 7] a fait signifier à Monsieur [D] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, dénoncé le 27 mars 2025 à Madame [O] [K].

La Mairie de [Localité 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la Mairie de [8] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], es-qualité de de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 5 666,38 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience, au jour du jugement à intervenir, avec les intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement, avec les intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

— d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juin 2025.

Après renvoi, à l’audience du 10 octobre 2025, la Mairie de [Localité 7], représentée par Monsieur [S] [M], son maire, maintient les demandes de l’assignation et actualise le montant de demande en paiement à la somme de 4 907,38 euros, en précisant que le loyer courant, soit celui d’octobre 2025, était payé. Elle se déclare en accord avec l’octroi de délai de paiement pour le locataire à hauteur de 370 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [D] [F] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 370 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Il explique qu’avec [O] [K], ils perçoivent une aide personnalisée au logement à hauteur de 371 euros par mois, et qu’il exerce la profession de mécanicien en CDI et perçoit un revenu mensuel de 1 423 euros. Il indique avoir un enfant issu d’une précédente union, âgé de 18 ans, qui travaille et que de sa relation avec Madame [O] [K] sont nés deux enfants, âgés de 5 et 3 ans.

Madame [O] [K] comparait et ne conteste pas son engagement de caution et le montant de la dette dont il est sollicité le paiement. Elle s’associe aux demandes du locataire dès lors qu’elle réside avec lui. Elle indique qu’elle travaille en CDD depuis le 10 septembre 2025 et a perçu en septembre 650 euros de revenus. Elle précise que son contrat de travail se termine le 08 novembre 2205 mais il est renouvelable.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la Mairie de [Localité 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2017 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 12 578,29 euros a été signifié le 18 mars 2025 à Monsieur [D] [F].

Il ressort du décompte versé en procédure et non contesté que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant plusieurs versements pour un montant de 7.800 euros et qu’un rappel de la CAF pour les mois de septembre à décembre 2024 pour un montant total de 1.201 euros a également été versé, lequel doit être pris en considération comme portant sur les loyers inclus dans le commandement. Au contraire la somme de 375 euros versée par la CAF pour le mois d’avril 2025 ne peut être prise en compte comme ne pouvant s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes. Ainsi sur la somme réclamée dans le commandement de payer, la somme total de 9.001 euros a été réglée. Celui-ci est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Par ailleurs, l’article 24 I de ladite loi prévoit que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

La Mairie de [Localité 7] produit un décompte du 10 octobre 2025 démontrant que Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], prise en de sa qualité de caution, doivent encore payer la somme de 5 457,38 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Cependant, il indiqué à l’audience que Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K] ont payé le loyer courant d’octobre 2025, soit 550 euros, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse.

Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la caution, Madame [O] [K], le 27 mars 2025, soit dans le délai de 15 jours susvisé. Celle-ci est donc également tenue au paiement des intérêts de retard.

Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], prise en sa qualité de caution, seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 907,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision de ce jour.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [D] [F], démontrant sa capacité à solder la dette locative, celui-ci sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 13 mensualités de 370 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les mêmes modalités seront applicables à Madame [O] [K].

A la demande de Monsieur [D] [F], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant l’expulsion de Monsieur [D] [F]. En outre, Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], es-qualité de caution, seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], prise en sa qualité de caution, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé. Néanmoins, la Mairie de [Localité 7] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Mairie de [Localité 7], Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], prise en sa qualité de caution, seront condamné in solidum à verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2017 entre la Mairie de [Localité 7], Monsieur [S] [M] et Monsieur [D] [F] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) à [Localité 9] sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [F] ainsi que Madame [O] [K], prise en sa qualité de caution, à verser à la Mairie de [Localité 7], la somme de 4 907,38 euros (décompte arrêté à l’audience du 10 octobre 2025 comprenant le loyer d’octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la décision de ce jour ;

AUTORISONS Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], prise en sa qualité de caution, à s’acquitter de cette somme en 13 mensualités de 370 euros et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts chacune ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Mairie de [Localité 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], prise en sa qualité de caution, soient condamnés solidairement à verser à la Mairie de [Localité 7], une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], prise en sa qualité de caution, à verser à la Mairie de [Localité 7] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la Mairie de [Localité 7] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [F] et Madame [O] [K], prise en sa qualité de caution, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le juge,