TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03459 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJJM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[P] [V]

[R] [W]

C/

[T] [M] [X]

[A] [J] [O] épouse [X]

[B] [S] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e ATTALI

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [P] [V], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître ATTALI David avocat au barreau de MARSEILLE, subsitué par Maître MANELFE Antoine avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [R] [W], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître ATTALI David avocat au barreau de MARSEILLE, subsitué par Maître MANELFE Antoine avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [T] [M] [X], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne,

Mme [A] [J] [O] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M. [T] [M] [X], son conjoint

M. [B] [S] [L], demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 décembre 2017, Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] ont donné, par l’intermédiaire de leur mandataire ZAF IMMOBILIER, à bail à Monsieur [T] [M] [X] et Madame [U] [J] [N] épouse [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 900 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Par acte du 11 décembre 2017, Monsieur [B] [S] [L] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Monsieur [T] [M] [X] et Madame [U] [J] [N] épouse [X] .

Le 19 avril 2024, Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] ont fait signifier à Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, lequel a été dénoncé le 2 mai 2024 à Monsieur [B] [S] [L].

Par actes de commissaire de justice en date des 29 juillet 2024 et 30 juillet 2024, Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L], es qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 14 décembre 2024,

— l’expulsion des deux locataires et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— prononcer la déchéance du bénéfice des délais de paiement et de sursis à l’exécution de la décision d’expulsion,

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L] au paiement :

*des sommes portées au commandement, avec intérêts, actualisées au jour de l’audience de plaidoirie,

*des loyers et charges échus postérieurement au commandement et avec intérêts de droit,

*d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, et avec intérêts de droit, de la résiliation à la libération effective du logement,

*d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*des dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des frais de commandement de payer et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires que les requérants ont tenté en vain de prendre sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 15.425,90 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2024 comprise et indiquent ne pas avoir de décompte plus récent.

Les demandeurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement car le loyer actuel s’élève à 1.000 euros, Monsieur [T] [M] [X] vient de perdre son travail et que Madame [U] [J] [N] épouse [X] travaille dans une entreprise qui rencontre des difficultés.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à domicile le 29 juillet 2024, Madame [U] [J] [N] épouse [X] est représentée par Monsieur [T] [M] [X] valablement muni d’un pouvoir.

Monsieur [T] [M] [X], comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative. Il demande un échelonnement de la dette et à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, en attendant de trouver un autre logement car leurs enfants ont quitté le domicile familial. Il précise cependant qu’ils n’ont pas repris le paiement des loyers. Monsieur [T] [M] [X] indique avoir perdu son travail en mai 2023 et être en recherche active d’un nouvel emploi. Il affirme avoir mis son véhicule en vente au prix de 17.000 euros. Il soutient que son épouse possède une entreprise de nettoyage depuis 2009 mais que depuis le covid l’entreprise a connu une baisse de 50% des clients. Il présente son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 selon lequel Madame [U] [J] [N] épouse [X] a perçu environ 1.500 euros de salaire par mois . Il précise que lui-même perçoit environ 1200 euros d’allocation chômage pour une durée d’un an.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 30 juillet 2024, Monsieur [B] [S] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 11.331,10 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi » et l’article 24 I de ladite loi prévoit que « lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] produisent un décompte du 5 juillet 2024 démontrant que Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L] restent devoir la somme de 15.425,90 euros, mensualité de juillet 2024 comprise.

Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Monsieur [B] [S] [L] ne s’est pas présenté pour contester sa qualité de caution personnelle et solidaire, démontrée par l’engagement de cautionnement produit aux débats et le commandement de payer lui a été dénoncé dans le délai de 15 jours susvisé de sorte qu’il est tenu solidairement tant de la dette que des intérêts.

Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 15.425,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Force est de constater que Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] ne proposent pas de mensualité pour rembourser la dette et n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement. En outre la dette ne fait qu’augmenter et elle est actuellement particulièrement importante.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délais de paiement de Monsieur [T] [M] [X] et Madame [U] [J] [N] épouse [X] sera rejetée de même que leur demande aux fins de demeurer dans les lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET D’ INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 20 juin 2024 et en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [T] [M] [X] et Madame [U] [J] [N] épouse [X] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [T] [M] [X] et Madame [U] [J] [N] épouse [X] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L], es-qualité de caution, seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 20 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 20 juin 2024 au 31 juillet 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W], seront déboutés de leur demande quant aux actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoire sur les biens et valeurs mobilières des défendeurs, lesquels n’étant pas obligatoire dans la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W], Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L] seront solidairement condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2017 entre Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] et Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10] sont réunies à la date du 20 juin 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L] à verser à Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] à titre provisionnel la somme de 15.425,90 euros (décompte arrêté au 5 juillet 2024, incluant une dernière facture de juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] et Monsieur [B] [S] [L] à payer à Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 juillet 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] à verser à Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [M] [X], Madame [U] [J] [N] épouse [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [V] et Madame [R] [W] de leur demande au titre de dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente