Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 11 février 2025, n° 24/03406

TJ Toulouse 11 février 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé pour vente
La cour a validé le congé pour vente, constatant que le locataire n'avait pas accepté l'offre de vente dans le délai légal, le rendant ainsi occupant sans droit ni titre.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant du dernier loyer, à compter de la date d'expiration du bail.
Accepté
Montant de la dette
La cour a constaté que le locataire n'a pas comparu ni contesté la dette, et a donc ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le locataire à payer une somme pour couvrir les frais irrépétibles des bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 11 févr. 2025, n° 24/03406
Numéro(s) :	24/03406
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier GROC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03406 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TI7G

JUGEMENT

N° B

DU : 11 Février 2025

[P] [K] [M]

[F] [U] [Y] [E] épouse [M]

[L] [G] [T] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Février 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 11 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [P] [K] [M], demeurant [Adresse 2]

Mme [F] [U] [Y] [E] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [L] [G] [T] [X], demeurant [Adresse 11]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [L] [X] un appartement à usage d’habitation (n°1105), un parking aérien (n°86) et un parking en sous-sol (n°74) situés [Adresse 7],

[Adresse 4]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 27 août 2020, renouvelable par tacite reconduction par période de trois ans et moyennant un loyer initial de 796 euros.

Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] ont par ailleurs donné congé à Monsieur [L] [X] par acte de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2023 avec effet au 26 août 2023 aux fins de vente sur le fondement de l’article 15 – II de la loi du 6 juillet 1989, lui notifiant également l’existence de son droit de préemption pour la vente envisagée au prix de 245 000€.

Monsieur [L] [X] s’est maintenu dans les lieux après le 26 août 2023, malgré une sommation de quitter les lieux délivrée par huissier en date du 4 avril 2024.

Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] ont en conséquence fait assigner Monsieur [L] [X] par acte du 26 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— Vu le congé pour vendre notifié au preneur par exploit du 17 janvier 2023 avec effet au

26 août 2023 ;

— Constater que Monsieur [L] [X] est déchu de tout titre d’occupation son bail ayant expiré le 26 août 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— Condamner Monsieur [L] [X] au paiement de la somme de 903,35 euros échue au mois de juillet 2024 sauf à parfaire ;

— Condamner Monsieur [L] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel indexé charges incluses soit la somme de 903,35 euros depuis la fin du bail soit depuis le 26 août 2023 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur qu’elles qu’en soient les modalités ;

— Condamner Monsieur [L] [X] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice

de leur exploit introductif d’instance et actualisé la dette à la somme de 3848,57 euros, frais d’huissier déduits.

Monsieur [L] [X], assigné par acte en date du 26 juillet 2024 délivré par commissaire de justice en son étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VALIDITE DU CONGE :

Conformément aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur justifiant de sa décision de reprendre ou de vendre le logement peut donner congé à son locataire et, comme c’est le cas en l’espèce, “lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu

de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il

notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est

subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du

locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.

L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque

notification.”

En l’espèce, Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M], ont fait délivrer un congé pour vendre le logement occupé par Monsieur [X], avec offre de vente et précisant les conditions de vente, délivré par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023 avec effet au 26 août 2023 aux fins de vente sur le fondement de l’article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, lui notifiant également l’existence de son droit de préemption pour la vente envisagée au prix de 245 000€.

Le congé reproduit également les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lesquels indiquent les conditions de l’offre de vente au profit du locataire de même qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur en cas de reprise ou vente du logement.

Il est constant par ailleurs qu’aucune offre d’achat n’a été formulée par Monsieur [L] [X] dans le délai légal de deux mois de la délivrance du congé pour vendre.

Les dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoient expressément qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En conséquence, le congé délivré par Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] à Monsieur [L] [X] aux fins de reprise du logement pour vente, régulier en la forme et au fond, sera validé avec effet au 26 août 2023

Le bail étant en conséquence résilié par l’effet du congé venu à échéance au 26 août 2023, Monsieur [L] [X] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date

et son expulsion sera ordonnée avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Monsieur [L] [X] sera par ailleurs condamné à compter du 27 août 2023 à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive de lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] produisent un décompte justifiant d’une dette d’un montant de 3848,57 euros selon décompte en date du 9 décembre 2024, indemnité d’occupation de décembre 2024 incluse.

Monsieur [L] [X] qui n’a pas comparu n’a , par définition, contesté ni le principe ni le montant de la dette et sera condamné au paiement de la somme de 3.848,57 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] ont dû exposer des frais irrépétibles pour assurer leur défense qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge, aussi Monsieur [L] [X] sera condamné à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

VALIDE en la forme et au fond le congé aux fins de reprise pour vente concernant un appartement à usage d’habitation (n°1105), un parking aérien (n°86) et un parking en sous-sol (n°74) situés [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1] délivré à Monsieur [L] [X] par Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023 avec effet au 26 août 2023 ;

DIT en conséquence que le bail est résilié depuis le 26 août 2023 et qu’en conséquence Monsieur [L] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 27 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à verser à Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 août 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution

des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à verser à Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] à ce titre la somme de 3848,57 euros selon décompte en date du 9 décembre 2024, indemnité d’occupation du mois de décembre 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à verser à Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] au paiement des dépens de la procédure ;

DEBOUTE Monsieur [P] [M] et Madame [F] [E] épouse [M] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire .

Le Greffier La Première Vice-Présidente