TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07462 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3Q5Q

Minute : 26/00170

EM

Monsieur [T] [D]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [Y] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

M. [Y] [L]

M le Préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er février 2010, M. [T] [D], représenté par son mandataire, a donné à bail à M. [Y] [L] un appartement sis [Adresse 4] [Localité 2].

Le 17 juillet 2024, M. [T] [D] a fait délivrer un congé pour vente au défendeur, pour le 31 janvier 2025, moyennant un prix de 99. 000 € net vendeur, hors frais de notaire.

Par assignation en date du 26 mars 2025, délivrée à personne, M. [T] [D] a saisi la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS aux fins de validation du congé délivré pour le 31 janvier 2025 et d’expulsion du défendeur.

A l’audience du 2 décembre 2025, représenté par son conseil, M. [T] [D] maintient les demandes exprimées dans son assignation et demande à la juge de :

— Valider le congé donné suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de M. [Y] [L] et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— Fixer au montant du loyer courant augmenté des charges, l’indemnité mensuelle d’occupation qui sera due à compter de la décision et de condamner le défendeur à la payer lors de chaque terme échu ;

— Voir condamné M. [Y] [L] au paiement de la somme actualisée de 1. 922, 27 €, correspondant aux indemnités d’occupation et charges impayés, quittancement du mois de novembre 2025 inclus ;

— Condamner M. [Y] [L] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les voir condamnés solidairement au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris le coût du congé pour vendre ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est attachée de droit à la présente décision.

A l’audience, le demandeur maintient ses demandes.

M. [Y] [L] ne comparaît pas et n’est pas plus représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 4 février 2026.

Par note en délibéré autorisée, M. [T] [D] a fourni un mandat de vente sans exclusivité en date du 9 octobre 2021, au bénéfice de l’agence BEL AIR de [Localité 3].

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le défendeur étant absent et assigné à personne, la décision rendue en premier ressort, sera contradictoire.

I. SUR LA VALIDITE DU CONGE POUR VENTE

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du carat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du carat de location en cours ;

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le carat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ».

En l’espèce, un congé pour la vente de l’appartement a été délivré le 17 juillet 2024 à M. [Y] [L]. Il a pris effet au 31 janvier 2025.

Le locataire n’a pas accepté l’offre de vente et s’est maintenu dans les lieux après le 31 janvier 2025, y demeurant toujours au jour de l’audience.

Le demandeur produit un mandat de vente sans exclusivité en date du 9 octobre 2021, au bénéfice de l’agence BEL AIR de [Localité 3], ce qui atteste de sa volonté de vendre le bien.

En conséquence, le congé pour vente délivré le 17 juillet 2024 à M. [Y] [L], concernant l’appartement sis [Adresse 5] [Localité 4] est donc valide.

Le locataire sera déchu de plein droit de tout titre d’occupation de l’appartement.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [L], de l’appartement sis [Adresse 5] [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il convient également d’autoriser le demandeur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [Y] [L].

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 janvier 2025, le locataire étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

A l’audience, M. [T] [D] n’a pas demandé la condamnation du défendeur au paiement d’une somme au titre de la dette locative, aucun arriéré locatif n’existant.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [L], qui perd le procès, supportera la charge des dépens de la présente procédure, qui ne comprendront pas le coût du congé délivré le 17 juillet 2024, cet acte étant diligenté à l’initiative du bailleur, mais comprendront notamment le coût de l’assignation du 26 mars 2025.

M. [Y] [L] sera condamné à verser la somme de 500 € à M. [T] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition des parties par le greffe, rendue en premier ressort et réputée contradictoire,

CONSTATE la validité du congé pour vente donné par M. [T] [D] le 17 juillet 2024, à M. [Y] [L], concernant un appartement sis [Adresse 4] [Localité 2], à effet au 31 janvier 2025 ;

CONSTATE la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [Y] [L] à compter du 31 janvier 2025 ;

ORDONNE à M. [Y] de quitter les lieux et restituer les clés de l’appartement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [L], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [Y] [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE M. [Y] [L] à verser M. [T] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [Y] [L] à verser à M. [T] [D] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [L] aux dépens, qui ne comprendra pas le coût du congé pour vente du 17 juillet 2024 mais notamment le coût de l’assignation du 26 mars 2025 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-[Localité 5] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé le 4 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection