Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 5 septembre 2025, n° 24/02692

TJ Toulouse 5 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Recevabilité de l'action
La cour a constaté que l'assignation a été notifiée dans les délais requis, rendant l'action recevable.
Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, rendant l'expulsion légitime.
Accepté
Reconnaissance de la dette
La cour a noté que le locataire a reconnu la dette, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due à compter de la résiliation du bail, justifiant la demande.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a reconnu que les frais engagés justifient le versement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 5 sept. 2025, n° 24/02692
Numéro(s) :	24/02692
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier GROC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02692 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TEPO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[L] [M]

[T] [P]

[X] [N]

[J] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [L] [M], demeurant [Adresse 11]

Mme [T] [P], demeurant [Adresse 11]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DÉFENDEURS

M. [X] [N], demeurant [Adresse 12]

non comparant, ni représenté

M. [J] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] ont donné à bail à Monsieur [X] [N] un appartement à usage d’habitation (n° C208) et une place de parking en sous-sol (n° 1) situés [Adresse 13] ([Adresse 5]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 09 janvier 2020, moyennant un loyer initial de 529 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Par acte séparé en date du 07 janvier 2020, Monsieur [J] [R] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par le locataire en vertu du bail susvisé dans la limite de la somme de 20.844 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] ont fait signifier à Monsieur [X] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mars 2024 pour un montant en principal de 1.428,75 euros, dénoncé à la caution le 25 mars 2024.

Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] ont ensuite fait assigner par actes séparés Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé les 26 et 27 juin 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 20 mai 2024 et, en conséquence,

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [X] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1695, 01 euros, mensualité de mai 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’ assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 20 mai 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [X] [N], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile).

Après renvoi, à l’audience du 08 novembre 2024, Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.037,37 euros au 06 novembre 2024, en précisant que le loyer courant ,soit celui de novembre 2024, était payé.

Monsieur [X] [N] a comparu en personne, a reconnu la dette et, souhaitant rester dans les lieux, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et proposé de verser 200 euros en sus du loyer courant afin d’apurer la dette.

Le conseil des demandeurs s’est opposé à ces demandes.

Monsieur [J] [R], assigné selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 8 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 février 2025 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, site Camille Pujol, salle Marianne, [Adresse 8]) ;

— invité pour cette date Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] à justifier de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur [J] [R] par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ;

— invité Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] à faire délivrer à Monsieur [X] [N] un avenir d’audience pour l’audience du 14 février 2025 à

10 h 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, site Camille Pujol, salle Marianne, [Adresse 9], en lui signifiant l’ordonnance ;

— dit surseoir à statuer sur toutes les demandes et réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 14 février 2025, Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, ont justifié de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Monsieur [J] [R] par le commissaire de justice et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6559,77 euros au 11 février 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [X] [N] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 1er avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du :

Vendredi 13 juin 2025 à 10 h 30

INVITE Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] à faire délivrer à Monsieur [X] [N] un avenir d’audience pour l’audience du Vendredi 13 juin 2025 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, site Camille Pujol, salle Marianne, [Adresse 7] ([Adresse 6]), en lui signifiant l’ordonnance du 1er avril 2025 et en actualisant leurs demandes ;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens .

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] ont comparu représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance et actualisé la dette à la somme de 8162,31 euros selon décompte en date du 11 juin 2025.

Monsieur [X] [N], cité par avenir d’audience délivré le 23 avril 2025 en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

Monsieur [J] [R], cité par avenir d’audience délivré le 28 avril 2025 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 21 mars 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024 pour un montant en principal de 1.428,75 euros à Monsieur [X] [N].

C’est à tort que le commandement de payer a indiqué un délai de 6 semaines au lieu de 2 mois pour apurer la dette, en effet, le bail ayant pris pris effet au 09 janvier 2020 est donc soumis comme indiqué plus haut aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Il convient en conséquence de vérifier si les causes du commandement ont été apurées dans le délai de 2 mois.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [X] [N] sera ordonnée en conséquence, le décompte versé aux débats en date du 11 juin 2025 justifiant que le loyer courant n’a pas été payé, en conséquence la demande de suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement sollicités lors de l’audience du 8 novembre 2024 par Monsieur [X] [N] sont irrecevables.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] produisent un décompte en date du 11 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 7695,70 euros, mensualité de mars 2025 incluse et frais de procédure déduits.

Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R], qui n’ont pas comparu à l’audience, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 7695,70 euros.

Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Une partie de l’arriéré est comprise dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P], Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] devront leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés solidairement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu les ordonnances avant dire droit en date des 8 janvier 2025 et 1er avril 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 09 janvier 2020, conclu entre Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] d’une part et Monsieur [X] [N] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n° C208) et une place de parking en sous-sol (n° 1) situés [Adresse 13] [Localité 1] ), sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] la somme de 7695,70 euros. au titre de la dette locative, selon décompte en date du 11 juin 2025, mensualité de mars 2025 incluse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 mai 2024, dont l’arriéré est en partie déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] à payer à Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [N] et Monsieur [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [M] et Madame [T] [P] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente