MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Février 2025

DOSSIER : N° RG 22/01244 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QQBS

NAC: 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 04 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors des débats : Madame GOTTY

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 14 Novembre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. LE GUILLOU

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 90], RCS [Localité 90] 494 010 499, dont le siège social est sis [Adresse 87]

représentée par M^e Christophe BORIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 120, et par Maître Nicolas DHUIN de l’AARPI d’ORNANO DHUIN, avoacts au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [E] [F]

né le 10 Novembre 1960 à [Localité 80], demeurant [Adresse 61]

M. [LY] [ZH] [O]

né le 31 Octobre 1961 à [Localité 71], demeurant [Adresse 59]

M. [W] [U], demeurant [Adresse 25]

Mme [OC] [SA] épouse [U], demeurant [Adresse 25]

M. [TI] [G], demeurant [Adresse 2]

Mme [IS] [T] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

M. [ZH] [A], demeurant [Adresse 13]

M. [EC] [M], demeurant [Adresse 43]

Mme [MN] [Z] épouse [MA], en qualité d’héritiére de M. [ZH] [Z], demeurant [Adresse 54]

M. [BX] [Z], en qualité d’héritier de M. [ZH] [Z], demeurant [Adresse 54]

M. [TG] [N], demeurant [Adresse 52]

M. [JL] [X], demeurant [Adresse 28]

Mme [B] [YP] épouse [X], demeurant [Adresse 27]

M. [RB] [WL], demeurant [Adresse 51]

Mme [FI] [L] épouse [WL], demeurant [Adresse 51]

M. [IF] [LI], demeurant [Adresse 49]

Mme [UY] [JE] épouse [LI], demeurant [Adresse 48]

M. [VE] [JT], demeurant [Adresse 11]

M. [TV] [AD], demeurant [Adresse 41]

M. [AO] [LE], demeurant [Adresse 69]

Mme [GH] [MU] épouse [LE], demeurant [Adresse 69]

M. [HN] [DI], demeurant [Adresse 70] (INDONÉSIE)

M. [LY] [RZ], demeurant [Adresse 23]

Mme [EO] [DK] épouse [RZ], demeurant [Adresse 23]

Mme [IU] [OF] épouse [OS], demeurant [Adresse 34]

M. [GM] [TO], demeurant [Adresse 40]

Mme [ZJ] [ZL] [DG], demeurant [Adresse 38]

M. [VL] [IO], demeurant [Adresse 76]

Mme [B] [AI] épouse [IO], demeurant [Adresse 76]

M. [RM] [ZU], demeurant [Adresse 12]

Mme [GA] [VW] épouse [ZU], demeurant [Adresse 12]

M. [DP] [TD], demeurant [Adresse 33]

M. [KF] [NB], demeurant [Adresse 22]

Mme [YE] [KC] épouse [NB], demeurant [Adresse 22]

Mme [CW] [HK], demeurant [Adresse 30]

M. [GM] [PG], demeurant [Adresse 60]

M. [RO] [KU], demeurant [Adresse 39]

Mme [IC] [UV] épouse [KU], demeurant [Adresse 39]

M. [JV] [KH], demeurant [Adresse 15]

M. [SR] [HT], demeurant [Adresse 56]

M. [RK] [DD], demeurant [Adresse 89]

M. [GJ] [OU], demeurant [Adresse 63]

Mme [FD] [OD] épouse [OU], demeurant [Adresse 62]

M. [GM] [ZX], demeurant [Adresse 24]

Mme [Y] [HZ], demeurant [Adresse 24]

Mme [EO] [EU], demeurant [Adresse 14]

Mme [XA] [IW], demeurant [Adresse 14]

M. [C] [YH], demeurant [Adresse 68]

Mme [ER] [GO], demeurant [Adresse 68]

M. [BK] [NJ], demeurant [Adresse 44]

Mme [FI] [TF], demeurant [Adresse 44]

Mme [EO] [GC], demeurant [Adresse 64]

M. [JL] [HL], demeurant [Adresse 9]

Mme [HV] [UT] épouse [HL], demeurant [Adresse 9]

Mme [B] [DB] [NP], demeurant [Adresse 86]

M. [YX] [UE], demeurant [Adresse 47]

M. [ZH] [CR], demeurant [Adresse 4]

Mme [NT] [XG] épouse [CR], demeurant [Adresse 4]

Mme [V] [XD], demeurant [Adresse 29]

Mme [LK] [VU], demeurant [Adresse 29]

M. [YV] [BI], demeurant [Adresse 55]

Mme [EW] [YU] épouse [BI], demeurant [Adresse 55]

M. [K] [ZV], demeurant [Adresse 42]

Mme [IU] [XZ] épouse [ZV], demeurant [Adresse 42]

Mme [GS] [VI], demeurant [Adresse 50]

M. [K] [VZ], demeurant [Adresse 73]

Mme [CH] [EA] épouse [VZ], demeurant [Adresse 73]

Mme [OX] [LV] épouse [YF], demeurant [Adresse 88]

M. [KO] [YN], demeurant [Adresse 46]

Mme [P] [UW] épouse [YN], demeurant [Adresse 46]

M. [YR] [NX], demeurant [Adresse 26]

M. [K] [OG], demeurant [Adresse 75]

Mme [EW] [BP] épouse [OG], demeurant [Adresse 75]

M. [VK] [EH], demeurant [Adresse 16]

Mme [PT] [MS] épouse [EH], demeurant [Adresse 16]

M. [RM] [YC], demeurant [Adresse 53]

Mme [H] [KK] épouse [YC], demeurant [Adresse 53]

M. [NN] [JN], demeurant [Adresse 3] (ILE DE [Localité 78])

M. [WS] [AY], demeurant [Adresse 67]

Mme [IS] [JI] épouse [AY], demeurant [Adresse 67]

M. [BS] [IM], demeurant [Adresse 1]

Mme [LR] [LB] épouse [IM], demeurant [Adresse 1]

M. [CC] [XS], demeurant [Adresse 7]

M. [RO] [WC], demeurant [Adresse 37]

Mme [PJ] [DZ] épouse [WC], demeurant [Adresse 37]

M. [K] [UM], demeurant [Adresse 77]

M. [MW] [DX], demeurant [Adresse 10]

Mme [PV] [J] épouse [DX], demeurant [Adresse 10]

M. [SZ] [HB], demeurant [Adresse 6]

Mme [V] [CJ] épouse [HB], demeurant [Adresse 6]

M. [BK] [FN], demeurant [Adresse 58]

Mme [WK] [TR], demeurant [Adresse 45]

M. [YR] [ZG], demeurant [Adresse 8]

Mme [CE] [ZI] épouse [ZG], demeurant [Adresse 8]

M. [KA] [PL], demeurant [Adresse 35]

Mme [SB] [WP] épouse [PL], demeurant [Adresse 35]

M. [D] [GW], demeurant [Adresse 57]

Mme [RJ] [SO] épouse [GW], demeurant [Adresse 57]

M. [FX] [IJ], demeurant "[Adresse 79]

Mme [ZF] [JS] épouse [IJ], demeurant "[Adresse 79]

M. [K] [BB], demeurant [Adresse 66]

Mme [LG] [LT] épouse [BB], demeurant [Adresse 66]

S.A.R.L. HELOISE [UU], dont le siège social est sis [Adresse 17]

Mme [VE] [WN], demeurant [Adresse 5]

Mme [RH] [BD], demeurant [Adresse 5]

M. [AS] [WJ], demeurant [Adresse 20]

Mme [PI] [DV], demeurant [Adresse 20]

Mme [SN] [RX], demeurant [Adresse 32]

M. [KM] [EE], demeurant [Adresse 36]

Mme [P] [PZ] épouse [EE], demeurant [Adresse 36]

M. [YX] [R], demeurant [Adresse 31]

Mme [FV] [TP] épouse [R], demeurant [Adresse 31]

M. [BS] [IA], demeurant [Adresse 83]

Mme [LR] [WA] épouse [IA], demeurant [Adresse 84]

M. [AW] [BV], demeurant [Adresse 65]

Mme [AP] [CO] épouse [BV], demeurant [Adresse 65]

représentés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat postulant, vestiaire : 328, et par Maître Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS et Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

PARTIES INTERVENANTES

S.A.S. PROMEDIA RHONALP, RCS [Localité 85] 326 084 944, dont le siège social est sis [Adresse 74]

M. [W] [JY]

né le 06 Avril 1986 à [Localité 72], demeurant [Adresse 19]

Mme [S] [WO]

née le 17 Février 1987 à [Localité 81], demeurant [Adresse 18]

représentés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat postulant, vestiaire : 328, et par Maître Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS et Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

********

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Localité 90], filiale du groupe DomusVi, exploite la résidence « [Localité 82] », un EHPAD situé [Adresse 21].

M. [E] [F], M. [SR] [O], M. [W] [U] et son épouse Mme [OC] [SA], M. [TI] [G] et son épouse Mme [IS] [T], M. [ZH] [A], M. [EC] [M], M. [ZH] [Z], M. [TG] [N] et son épouse Mme [FI] [AK], M. [JL] [X] et son épouse Mme [B] [YP], M. [RB] [WL] et son épouse Mme [FI] [L], M. [IF] [LI] et son épouse Mme [UY] [JE], M. [VE] [JT], M. [TV] [AD] et son épouse Mme [XB] [TE], M. [AO] [LE] et son épouse Mme [GH] [MU], M. [HN] [DI], M. [LY] [RZ] et son épouse Mme [EO] [DK], Mme [IU] [OF], M. [GM] [TO], M. [YW] [MM] et son épouse Mme [ZJ] [DG], M. [VL] [IO] et son épouse Mme [I] [AI], M. [RM] [ZU] et son épouse Mme [GA] [VW], M. [DP] [TD], M. [KF] [NB] et son épouse Mme [YE] [KC], M. [UG] [MH] et son épouse Mme [CW] [NR], M. [GM] [PG], M. [RO] [KU] et son épouse Mme [IC] [UV], M. [JV] [KH], M. [SR] [HT], M. [RK] [DD], M. [GJ] [OU] et son épouse Mme [FD] [OD], M. [GM] [ZX] et sa concubine Mme [Y] [HZ], Mme [EO] [EU] et sa concubine Mme [XA] [IW], M. [C] [YH] et sa concubine Mme [ER] [GO], M. [BK] [NJ] et son épouse Mme [FI] [TF], Mme [EO] [GC], M. [JL] [HL] et son épouse Mme [HV] [UT], Mme [B] [NP], M. [YX] [UE], M. [ZH] [CR] et son épouse Mme [NT] [XG], Mme [V] [XD] et sa concubine Mme [LK] [VU], M. [YV] [BI] et son épouse Mme [EW] [YU], M. [K] [ZV] et son épouse Mme [IU] [XZ], Mme [GS] [AF], M. [K] [VZ] et son épouse Mme [CH] [EA], Mme [OX] [WY], M. [KO] [YN] et son épouse Mme [P] [UW], M. [YR] [NX], M. [K] [OG] et son épouse Mme [EW] [BP], M. [VK] [EH] et son épouse Mme [PT] [MS], M. [RM] [YC] et son épouse Mme [H] [KK], M. [NN] [JN], M. [WS] [AY] et son épouse Mme [IS] [JI], M. [BS] [IM] et son épouse Mme [LR] [LB], M. [CC] [XS], M. [RO] [WC] et son épouse Mme [PJ] [DZ], M. [K] [UM], M. [MW] [DX] et son épouse Mme [PV] [J], M. [SZ] [HB] et son épouse Mme [V] [CJ], M. [BK] [FN], Mme [WK] [FN], M. [YR] [ZG] et son épouse Mme [CE] [ZI], M. [KA] [PL] et son épouse Mme [SB] [WP], M. [D] [GW] et son épouse Mme [SO] [RJ], M. [FX] [IJ] et son épouse Mme [ZF] [JS], M. [K] [BB] et son épouse Mme [LG] [LT], la société Héloïse [UU], Mme [VE] [WN] et sa concubine Mme [RH] [BD], M. [AS] [WJ] et son épouse Mme [PI] [DV], Mme [SN] [PH], M. [KM] [EE] et son épouse Mme [P] [PZ], M. [YX] [R] et son épouse Mme [FV] [TP], M. [BS] [IA] et son épouse Mme [LR] [XP], M. [AW] [BV] et son épouse Mme [AP] [CO] ont acquis au cours de l’année 2011, auprès du groupe GDP Vendôme, dont la société [Localité 90] était la filiale, un lot de copropriété au sein de l’EHPAD.

Chacun a donné son lot à bail commercial à effet du 5 décembre 2011 ou du 1er janvier 2012 à la société [Localité 90], lui permettant de bénéficier du statut de « loueur en meublé professionnel ». Les contrats de bail ont été signés concomitamment à la signature des actes d’achat de chaque chambre, sous la forme de promesses de bail qui ont pris effet lors de la livraison de l’EHPAD.

Tous les baux contractés comprennent une clause « REVISION » prévoyant une augmentation fixe du loyer de 1,5 % à compter du 1er janvier de chaque année.

Considérant que cette clause était illégale, la société [Localité 90] a décidé, à compter du 1er juillet 2020, de se borner à régler les loyers à leur montant nominal, et même à compenser les loyers trop versés au cours des cinq années précédentes.

Les bailleurs ont saisi le juge des référés qui, par une ordonnance du 24 août 2021, a ordonné à la société [Localité 90] de reprendre le paiement des loyers actualisés en fonction de la clause prévue dans chaque contrat de bail.

Par actes signifiés les 24, 25 et 28 février, 1er, 2, 11, 14, 16 et 18 mars 2022, enregistrés sous le n° 22/01244, la société Toulouse a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse l’ensemble des bailleurs initiaux, à l’exception de :

— M. [ZH] [Z], décédé le 22 avril 2020 ; la société [Localité 90] a fait assigner Mme [MN] [Z] et M. [BX] [Z], ses héritiers ;

— Mme [FI] [AK], décédée le 9 janvier 2020, et M. [UG] [MH], décédé le 6 novembre 2018, dont seuls les conjoints survivants ont été assignés ;

— M. [YW] [MM], divorcé de Mme [ZJ] [DG], qui seule a été assignée ;

— M. [YX] [R] et son épouse Mme [FV] [TP], M. [BS] [IA] et son épouse Mme [LR] [XP], M. [AW] [BV] et son épouse Mme [AP] [CO].

Par ailleurs, lorsque l’huissier s’est présenté à M. [TV] [AD], celui-ci lui a signalé que son épouse Mme [XB] [TE] était décédée le 9 novembre 2015, en lui présentant un certificat de décès. Elle n’a donc pas été assignée.

Par actes des 10 et 16 août 2022, enregistrés sous le n° 22/03671, la société Toulouse a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse M. [YX] [R] et son épouse Mme [FV] [TP], M. [BS] [IA] et son épouse Mme [LR] [XP], M. [AW] [BV] et son épouse Mme [AP] [CO].

Par ordonnance du 29 septembre 2022, la juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces instances sous le n° 22/01244.

L’ensemble des personnes assignées ont constitué avocat.

Par acte notarié en date du 18 juin 2021, le lot appartenant à M. [CC] [XS] a été vendu à la société Promedia Rhonalp.

Par acte notarié en date du 22 juillet 2021, le lot appartenant à Mme [MN] [Z] et M. [BX] [Z] à la suite du décès de leur père a été vendu à M. [W] [JY] et sa concubine Mme [S] [WO].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, la société [Localité 90] sollicite de :

— réputer non écrite la clause d’indexation de chaque bail,

— en conséquence, condamner chaque bailleur à lui verser la somme de 8 508,06 euros au 7 novembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3 019,32 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus, à l’exception de Mme [MN] [Z] et M. [BX] [Z] qu’elle demande de condamner à lui verser la somme de 4 813,81 euros au 31 décembre 2022, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3 019,32 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus, de M. [CC] [XS] qu’elle demande de condamner à lui verser la somme de 4 939,87 euros au 31 décembre 2022, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3 019,32 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus, de M. [W] [JY] et Mme [S] [WO] qu’elle demande de condamner à lui verser la somme de 3 694,25 euros au 7 novembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter de cette date, et de la société Promedia Rhonalp qu’elle demande de condamner à lui régler la somme de 3 568,19 euros au 7 novembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter de cette date,

— condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 14 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Christophe Bories, conformément à l’article 699 du même code.

Elle soutient que :

— la clause litigieuse a un effet inflationniste contraire à l’ordre public économique prévu par les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier,

— la clause litigieuse est contraire au statut des baux commerciaux qui ne prévoit que deux mécanismes d’évolution du loyer en cours de bail, d’une part la révision triennale dite « légale » prévue à l’article L. 145-38 du code de commerce, et d’autre part l’indexation contractuelle par stipulation d’une clause d’échelle mobile conforme à l’article L. 145-39 du code de commerce, ce qui n’est pas le cas de la clause litigieuse,

— elle ne peut pas être davantage considérée comme une « clause recettes » ni une « clause de loyer par paliers » admises par la jurisprudence,

— aucune disposition impérative du statut des baux commerciaux n’autorise une révision annuelle du loyer, qui plus est automatique et à la hausse.

Par dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024, les bailleurs sollicitent de :

— accueillir en leur intervention volontaire Monsieur [W] [JY] et Madame [S] [WO], ainsi que la société Promedia Rhonalp,

— débouter la société [Localité 90] de l’ensemble de ses prétentions,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SCP Monferran-Carriere-Espagno, avocate au barreau de Toulouse, agissant par Maître [VL] Monferran, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner la société [Localité 90] à payer à chacun des défendeurs une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les moyens soulevés par la demanderesse ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 14 novembre 2024.

La société [Localité 90], se fondant sur les dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, a notifié de nouvelles conclusions le 30 octobre 2024, actualisant les sommes sollicitées.

Elle demande de :

— réputer non écrite la clause d’indexation de chaque bail,

— en conséquence, condamner chaque bailleur à lui verser la somme de 10 145,81 euros au 30 septembre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3 019,32 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus, à l’exception de Mme [MN] [Z] et M. [BX] [Z] qu’elle demande de condamner à lui verser la somme de 4 813,81 euros au 31 décembre 2022, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3 019,32 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus, de M. [CC] [XS] qu’elle demande de condamner à lui verser la somme de 4 939,87 euros au 31 décembre 2022, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3 019,32 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus, de M. [W] [JY] et Mme [S] [WO] qu’elle demande de condamner à lui verser la somme de 5 332 euros au 30 septembre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 7 novembre 2023, et de la société Promedia Rhonalp qu’elle demande de condamner à lui régler la somme de 5 205,94 euros au 30 septembre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 7 novembre 2023,

— condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 14 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Christophe Bories, conformément à l’article 699 du même code.

A l’issue de l’audience collégiale du 14 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 14 janvier 2025, délibéré prorogé au 4 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal observe que l’assignation mentionne par erreur, dans la liste de ses destinataires, Mme [XB] [TE], décédée le 9 novembre 2015, et dont seul l’époux M. [TV] [AD] a été assigné.

Sur l’intervention de la société Promedia Rhonalp, et de M. [W] [JY] et Mme [S] [WO] :

Par acte notarié en date du 18 juin 2021, le lot appartenant à M. [CC] [XS] a été vendu à la société Promedia Rhonalp. Celle-ci est désormais subrogée à celui-là dans les droits et obligations résultant du contrat de bail signé avec la société [Localité 90].

Par acte notarié en date du 22 juillet 2021, le lot appartenant à Mme [MN] [Z] et M. [BX] [Z] à la suite du décès de leur père a été vendu à M. [W] [JY] et sa concubine Mme [S] [WO]. Ceux-ci sont désormais subrogés à ceux-là dans les droits et obligations résultant du contrat de bail signé avec la société [Localité 90].

Dès lors, la décision à intervenir aura une incidence sur le montant des loyers perçus et à percevoir par la société Promedia Rhonalp d’une part, et par M. [W] [JY] et Mme [S] [WO] d’autre part.

En conséquence, leur intervention, qui se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, est recevable.

Sur la légalité de la clause litigieuse de chaque bail :

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable en l’espèce au regard de la date de conclusion des baux en cause : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. / Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. / Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce que les loyers des baux commerciaux peuvent être révisés dans les conditions fixées par décret à la demande de l’une des parties, laquelle demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, de nouvelles demandes pouvant être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix devient applicable. En l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de loyer de plus de 10 % de la valeur locative, la variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires. Les dispositions des articles R. 145-20 et suivants réglementent la procédure de révision devant le juge des loyers commerciaux.

L’article L. 145-39 du même code dispose que, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions prévoyant expressément qu’en cas de recours à une clause d’échelle mobile, c’est-à-dire une clause d’indexation, le loyer est « augmenté ou diminué » en fonction de l’indice, que la variation du loyer résultant d’une clause d’indexation doit suivre strictement celle de l’indice convenu, à la hausse ou à la baisse, avec pour seule possibilité de solliciter la révision si la variation de l’indice, et par suite celle du loyer, est trop volatile. Une clause d’échelle mobile se caractérise donc par une référence à un indice économique variable, dont découle une variation automatique du loyer, selon une périodicité déterminée mais selon une ampleur et dans un sens, potentiellement à la baisse, indéterminés à l’avance. Tel n’est pas le cas d’une clause d’augmentation périodique du loyer en fonction d’un taux constant déterminé par cette clause, qui ne constitue pas un indice variable.

Selon l’article L. 145-15 du code de commerce, applicable dans sa nouvelle rédaction aux contrats en cours lors de son entrée en vigueur, les stipulations ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-39 du code de commerce sont réputées non écrites.

Par ailleurs, les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier encadrent le recours aux clauses d’échelle mobile, notamment en proscrivant toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. L’article L. 112-2 liste précisément quelques clauses d’indexation admises en application de ce critère.

En l’espèce, les baux commerciaux en litige comportent, après un paragraphe consacré au loyer, un paragraphe intitulé « REVISION », rédigé ainsi :

«  Les parties conviennent expressément que :

* Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque année, avec une augmentation fixe garantie de 1,5 % l’an.

Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des Finances.

* la première réévaluation interviendra au 1er janvier de l’année suivant la première année entière du présent bail à compter de la date de prise d’effet de celui-ci.

Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l’objet du contrat et avec l’activité du preneur ».

Cette clause intitulée « révision » n’emploie pas les termes d’indexation ni d’échelle mobile ni encore d’indice, mais les termes d'« augmentation » ou de « réévaluation ». Elle ne se réfère à aucun indice variable, évoluant à la hausse ou à la baisse, dans une ampleur indéterminée à la date de rédaction de cette clause, mais à un taux d’augmentation constant, fixé précisément par ladite clause à 1,5 % par an.

Dès lors, en dépit des précisions selon lesquelles ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite et est en relation directe avec l’objet du contrat et avec l’activité du preneur, qui rappellent la rédaction de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier applicable aux seules clauses d’échelle mobile, aucun élément ne permet de regarder cette clause comme constituant une clause d’indexation.

Cette clause ne constituant pas une clause d’indexation, les moyens tirés de ce qu’elle est contraire aux dispositions des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier, ainsi qu’à celles de l’article L. 145-39 du code de commerce, sont inopérants. Ladite clause, qui prévoit une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice variable, n’a d’ailleurs pas l’effet inflationniste contre lequel ces dispositions ont été prises.

Par ailleurs, si les textes précédemment analysés encadrent les deux mécanismes d’évolution du loyer en cours de bail que constituent, d’une part, la révision triennale à la demande d’une partie prévue à l’article L. 145-38 du code de commerce et, d’autre part, la stipulation d’une clause d’échelle mobile conforme à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier et à l’article L. 145-39 du code de commerce, ils ne proscrivent pas la stipulation d’une clause d’augmentation périodique du loyer selon un taux fixe, détaché de tout indice variable, déterminé précisément par cette clause selon la commune intention des parties, qui en l’espèce l’ont d’ailleurs appliquée comme tel pendant près de dix ans jusqu’à sa remise en cause par la société [Localité 90].

Dès lors, le moyen tiré de ce que la clause litigieuse est contraire au statut des baux commerciaux, qui selon la société [Localité 90] n’autoriserait pas d’autre mécanisme d’évolution des loyers que ceux qu’il réglemente, doit être écarté.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la clause litigieuse par laquelle les parties ont décidé librement de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice, et indépendamment du mécanisme de révision triennale mis en œuvre à la demande d’une partie, n’est pas entachée d’illégalité.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société [Localité 90] de ses prétentions tendant à déclarer cette clause comme réputée non écrite et à condamner les bailleurs à lui rembourser les augmentations de loyer perçus en application de cette clause.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner la société [Localité 90], partie perdante, aux dépens.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile font obstacle à ce que soit mise à la charge des bailleurs, qui ne sont ni tenus aux dépens ni la partie perdante, la somme que sollicite la société [Localité 90] au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de condamner la société [Localité 90] à verser à chacun des bailleurs une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les propriétaires en commun ou indivis d’un même lot étant considérés comme un seul bailleur.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention de la société Promedia Rhonalp, de M. [W] [JY] et de Mme [S] [WO],

DÉBOUTE la société [Localité 90] de l’ensemble de ses prétentions, y compris celles présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Localité 90] à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 100 euros chacun aux bailleurs suivants, les propriétaires en commun ou indivis d’un même lot étant considérés comme un seul bailleur :

— M. [E] [F],

— M. [SR] [O],

— M. [W] [U] et son épouse Mme [OC] [SA],

— M. [TI] [G] et son épouse Mme [IS] [T],

— M. [ZH] [A],

— M. [EC] [M],

— Mme [MN] [Z] et M. [BX] [Z],

— M. [TG] [N],

— M. [JL] [X] et son épouse Mme [B] [YP],

— M. [RB] [WL] et son épouse Mme [FI] [L],

— M. [IF] [LI] et son épouse Mme [UY] [JE],

— M. [VE] [JT],

— M. [TV] [AD],

— M. [AO] [LE] et son épouse Mme [GH] [MU],

— M. [HN] [DI],

— M. [LY] [RZ] et son épouse Mme [EO] [DK],

— Mme [IU] [OF],

— M. [GM] [TO],

— Mme [ZJ] [DG],

— M. [VL] [IO] et son épouse Mme [I] [AI],

— M. [RM] [ZU] et son épouse Mme [GA] [VW],

— M. [DP] [TD],

— M. [KF] [NB] et son épouse Mme [YE] [KC],

— Mme [CW] [NR],

— M. [GM] [PG],

— M. [RO] [KU] et son épouse Mme [IC] [UV],

— M. [JV] [KH],

— M. [SR] [HT],

— M. [RK] [DD],

— M. [GJ] [OU] et son épouse Mme [FD] [OD],

— M. [GM] [ZX] et sa concubine Mme [Y] [HZ],

— Mme [EO] [EU] et sa concubine Mme [XA] [IW],

— M. [C] [YH] et sa concubine Mme [ER] [GO],

— M. [BK] [NJ] et son épouse Mme [FI] [TF],

— Mme [EO] [GC],

— M. [JL] [HL] et son épouse Mme [HV] [UT],

— Mme [B] [NP],

— M. [YX] [UE],

— M. [ZH] [CR] et son épouse Mme [NT] [XG],

— Mme [V] [XD] et sa concubine Mme [LK] [VU],

— M. [YV] [BI] et son épouse Mme [EW] [YU],

— M. [K] [ZV] et son épouse Mme [IU] [XZ],

— Mme [GS] [AF],

— M. [K] [VZ] et son épouse Mme [CH] [EA],

— Mme [OX] [WY],

— M. [KO] [YN] et son épouse Mme [P] [UW],

— M. [YR] [NX],

— M. [K] [OG] et son épouse Mme [EW] [BP],

— M. [VK] [EH] et son épouse Mme [PT] [MS],

— M. [RM] [YC] et son épouse Mme [H] [KK],

— M. [NN] [JN],

— M. [WS] [AY] et son épouse Mme [IS] [JI],

— M. [BS] [IM] et son épouse Mme [LR] [LB],

— M. [CC] [XS],

— M. [RO] [WC] et son épouse Mme [PJ] [DZ],

— M. [K] [UM],

— M. [MW] [DX] et son épouse Mme [PV] [J],

— M. [SZ] [HB] et son épouse Mme [V] [CJ],

— M. [BK] [FN],

— Mme [WK] [FN],

— M. [YR] [ZG] et son épouse Mme [CE] [ZI],

— M. [KA] [PL] et son épouse Mme [SB] [WP],

— M. [D] [GW] et son épouse Mme [SO] [RJ],

— M. [FX] [IJ] et son épouse Mme [ZF] [JS],

— M. [K] [BB] et son épouse Mme [LG] [LT],

— la société Héloïse [UU],

— Mme [VE] [WN] et sa concubine Mme [RH] [BD],

— M. [AS] [WJ] et son épouse Mme [PI] [DV],

— Mme [SN] [PH],

— M. [KM] [EE] et son épouse Mme [P] [PZ],

— M. [YX] [R] et son épouse Mme [FV] [TP],

— M. [BS] [IA] et son épouse Mme [LR] [XP],

— M. [AW] [BV] et son épouse Mme [AP] [CO],

— la société Promedia Rhonalp,

— M. [W] [JY] et Mme [S] [WO],

CONDAMNE la société [Localité 90] aux dépens,

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SCP Monferran-Carriere-Espagno, avocate au barreau de Toulouse, agissant par Maître [VL] Monferran, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait

l’avance sans avoir reçu provision.

La greffière, Le président,