MINUTE : 25/8

DOSSIER : N° RG 24/00021 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG7U

JUGEMENT DU: 04/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 04 Février 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 25] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 327

Madame [R] [S] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 327

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 30 Septembre 2024 et plaidoirie du 14 Janvier 2025,

En présence de Charlotte KHALIL, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 24] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 25] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 15], à [Localité 25].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 15].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 25] MÉTROPOLE a lancé une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 25] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un appartement T5, correspondant aux lots 394 et 419 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété, sis à [Adresse 26], parcelle [Cadastre 5] AB [Cadastre 3], appartenant aux époux [E].

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 25] MÉTROPOLE a saisi le juge de l’expropriation de ce siège selon la procédure d’urgence, suivant acte du 10 juillet 2024.

Un transport sur les lieux s’est déroulé, le 30 septembre 2024, à l’issue duquel l’audience de plaidoirie a été fixée au 11 novembre suivant.

Un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 98 000 euros a été rendu, le 3 octobre 2024.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant à Monsieur et Madame [E], à la somme de 110 296 euros pour un bien libre d’occupation, tous préjudices confondus,

Fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession, revenant à Monsieur et Madame [E] à la somme de 99 366 euros pour un bien squatté, dans l’hypothèse où il ne serait pas justifié de la libération de l’appartement, tous préjudices confondus.

Le commissaire du Gouvernement propose :

Une l’indemnité principale : 123 280 euros,

Une indemnité de remploi : 13 328 euros,

Soit, une indemnité de dépossession totale de 136 608 euros, arrondie à 136 610 euros.

Les époux [E] invitent la juridiction à :

Fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 219 465 euros comprenant :

Une indemnité principale de 170 000 euros,

Une indemnité de remploi de 17 500 euros,

Une indemnité pour perte de revenus de 31 965 euros.

Condamner [Localité 25] MÉTROPOLE à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de [Localité 25] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions des époux [E], régulièrement représenté,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien est situé dans un immeuble datant des années 1970, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Adresse 27].

La station de métro [Adresse 23] se trouve à environ 500 m à pied du logement. Toutefois, le [Adresse 18] [Adresse 15] a la particularité d’être totalement ceinturé par une rocade.

Globalement, la construction est en grande souffrance au moment de la visite sur les lieux et présente des parties communes dégradées.

On accède à l’appartement, au 14ème étage, d’abord au moyen d’un ascenseur, puis en empruntant un escalier.

Il s’agit d’un T5 de 92 m² (lot n° 394) et d’un cellier de 4 m² (lot n° 419).

Au moment de la visite sur les lieux en matinée, l’appartement était squatté. Il a été vidé de ses occupants dans la journée et a pu faire l’objet d’une visite.

Le logement présentait un aspect d’entretien passable.

Puis, il est versé en défense des photos montrant un logement vide de meubles.

Il sera évalué libre d’occupation ; cet aspect faisant consensus à la date de l’audience.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 25] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 25], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer le bien litigieux à hauteur de :

[Localité 25] MÉTROPOLE : 1 080 euros/m²,

Commissaire du Gouvernement : 1 340 euros/m²,

Époux [E] : 1 847,82 euros/m².

En substance, les expropriés estiment que les références retenues par l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement consistant en des acquisitions réalisées au sein de l’immeuble Messager par un opérateur public ou assimilé (SA [Adresse 8] [Adresse 7]) doivent être écartées car elle ne peuvent être regardées, de cette seule circonstance, comme s’inscrivant dans le jeu normal de l’offre et de la demande caractérisant un marché réel.

Ils critiquent les transactions qui leurs sont opposées.

Ils ciblent trois zones géographiques leur paraissant plus appropriées d’où il résulte que les transactions font état des valeurs moyennes au m² de :

1 850 euros, [Adresse 19],

1 430 euros, [Adresse 21],

1 760 euros, [Adresse 20].

De plus, les époux [E] confortent leur démonstration par la méthode d’évaluation par le revenu.

Les arguments avancés en défense ne seront pas retenus par le juge de l’expropriation pour les motifs à suivre.

Il n’est en rien démontré que les appartements acquis par un opérateur public ne s’inscrivent pas dans un marché réel ; la seule circonstance de l’intervention d’une personne publique en qualité d’acquéreur ne dénaturant pas, à elle seule, les caractéristiques d’un marché réel.

Les époux [E] n’objectivent pas leurs propos, notamment, en l’étayant de jurisprudences.

De plus, la portée du grief est limitée, dès lors que [Localité 25] MÉTROPOLE avance une seule référence, sur un total de neuf, située dans l’immeuble Messager, à savoir :

TC 1 : Vente du 21 février 2020 – T5 de 92,11 m² avec cellier (lots 96 et 122) – libre d’occupation : 95 600 euros, soit 1 038 euros/m².

Par ailleurs, outre que l’intervention d’un opérateur chargé d’une mission de service public dans l’acquisition de biens immobiliers n’altère pas en soit, sans autres considérations excipées, les qualités du marché, l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prescrit au juge de tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au demeurant, comme le souligne [Localité 25] MÉTROPOLE, il n’est pas opportun de se référer à des mutations dans les quartiers [Adresse 17], [Adresse 14] ou [Adresse 16], comme proposé en défense, alors que des références utiles existent dans le quartier de [Adresse 15] et celui, contiguë, de [Localité 6], de surcroît dans des immeubles comparables.

Enfin, l’emploi de la méthode d’évaluation de l’appartement par le revenu n’est pas davantage convaincante puisqu’il n’est plus loué depuis juin 2022, selon les déclarations des défendeurs, alors que l’ordonnance d’expropriation est intervenue, le 4 juin 2024.

Les termes de comparaisons de T5, d’une surface allant de 92 m² à 123 m², versés à l’instance, compris entre 2020 et 2023, par l’autorité expropriante sont géographiquement proches du bien à évaluer et présentent des caractéristiques suffisamment similaires pour être retenus.

Il sont situés :

[Adresse 22] (1)

[Adresse 10] (2)

[Adresse 9] (1)

[Adresse 11] (1)

[Adresse 13] (3)

[Adresse 12] (1)

Il s’ensuit une valeur de :

Prix maximum : 1 440,67 euros/m² (immeuble plus récent, entretenu, dans un environnement plaisant),

Prix minimum : 892,47 euros/m² (Tripode)

Prix moyen : 1 121 euros/m²

Prix médian : 1 038 euros/m²

Le commissaire du Gouvernement verse au débat sept termes de comparaison (TC) dont quatre qui apparaissent pertinents au regard de leurs proximité et caractéristiques avec le bien litigieux :

TC 1 : 1 548 euros/m²

TC 2 : 1 270 euros/m²

TC 6 : 1 408 euros/m²

TC 7 : 1 458 euros/m²

En tenant compte de ceux produits par l’autorité expropriante, il en résulte une médiane de 1 270 euros qui sera considérée comme satisfactoire dans la mesure où ces dernières références concernent des logements bénéficiant d’un parking privé.

Il s’ensuit une indemnité principale de 116 840 euros (1 270 euros x 92 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 12 684 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

101 840 x 10% = 10 184 euros

Sur l’indemnité pour perte de loyers,

Les époux [E] revendiquent l’allocation d’une somme de 23 625 euros à titre de perte de revenus locatifs.

Comme souligné plus haut, l’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

C’est à cette date, soit au cas présent, le 4 juin 2024, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Au 4 juin 2024, le logement n’était plus loué depuis environ deux années, selon les déclarations en défense, de sorte que la prétention est infondée.

Mais encore, et de manière surabondante, les défendeurs ne justifient en rien de la réalité et du niveau des revenus perçus, tout particulièrement, par la production de leurs déclarations fiscales annuelles de revenus fonciers.

Ils seront donc déboutés de leur prétention.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

[Localité 25] MÉTROPOLE versera aux époux [E] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir aux époux [E] à raison de l’expropriation de l’appartement T5, correspondant aux lots 394 et 419 de l’immeuble, sis à [Adresse 26], parcelle [Cadastre 5] AB [Cadastre 3], à la somme de 129 524 euros, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 116 840 euros

Indemnité de remploi : 12 684 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE [Localité 25] MÉTROPOLE à verser aux époux [E] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION