TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Caroline CLEMENT-BIGORRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06050 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EUJ

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEURS

FONDATION NOTRE DAME,

[Adresse 2]

représentée par Maître Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [W], [R], [L] [A] [F],

[Adresse 1]

représenté par Maître Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [E], [T] [M],

[Adresse 3]

représentée par Maître Caroline CLEMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/06050 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EUJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 1968, Madame [U] [P], Monsieur [Z] [D] et Monsieur [X] [I], aux droits desquels viennent M. [W] [A] [F] et la Fondation Notre-Dame, ont donné à bail à Monsieur [G] [M] un appartement de trois pièces de 50 m² sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer initial de 1,539.60 francs annuels. Le loyer actuel s’élève à 905 euros par trimestre.

Ce bail était soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2004, M. [W] [A] [F] et Mme [O] [K] [J], son épouse, ont délivré à Monsieur [G] [M] un congé à effet au 31 mars 2005, de sorte qu’il est devenu simple occupant avec droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Suite au décès de Monsieur [G] [M], son épouse, Madame [N] [M], est venue aux droits de ce dernier.

Par acte authentique en date du 13 décembre 2019, M. [W] [A] [F] a consenti une donation de la nue propriété du bien immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 5] au profit de la Fondation Notre-Dame.

Madame [N] [M] est décédée le 27 juillet 2023.

Madame [E] [M], fille de Monsieur [G] [M] et de Madame [N] [M] s’est, par courriel du 25 octobre 2023, enquise des conditions de transfert du bail à son profit auprès du cabinet DEGUELDRE, gestionnaire locatif.

Par acte de commissaire de justice du 1 mars 2024, Madame [E] [M] a été sommée par M. [W] [A] [F] et la Fondation Notre-Dame de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, Monsieur [W] [A] [F] et la Fondation NOTRE DAME ont assigné Madame [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— constat de ce que Madame [E] [M] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

— expulsion immédiate de Madame [E] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, en la forme ordinaire ou avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— autorisation des demandeurs à transporter et séquestrer le mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamnation de Madame [E] [M] à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle de 1,550 euros, augmentée des charges, taxes locatives et indexation légale à compter du 27 juillet 2023 et jusqu’à parfaite libération des locaux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion de l’occupante, avec possibilité de régulariser les charges et d’obtenir le paiement du solde des charges récupérables sur justificatif ;

— condamnation de Madame [E] [M] à payer aux demandeurs la somme de 10,000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamnation de Madame [E] [M] aux dépens ;

— condamnation de Madame [E] [M], au paiement de la somme de 2,500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande d’expulsion immédiate, les demandeurs se prévalent de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, en vertu duquel les descendants majeurs ne disposent d’aucun droit au maintien dans les lieux. Ils précisent qu’en l’espèce, Madame [E] [M] est l’enfant majeur de Monsieur [G] [M] et Madame [N] [M] aujourd’hui décédés, de sorte qu’elle se maintient dans les lieux sans droit ni titre. Ils ajoutent qu’elle ne justifie pas de son occupation des lieux entre les années 2000 et 2020 et que, Madame [N] [M] étant décédée le 27 juillet 2023, Mme [E] [M] a, de fait, déjà bénéficié d’un délai de plus d’une année ; ils font par ailleurs observer que les demandes de logement social qu’elle produit ne sont pas à son nom.

Au soutien de leur demande de condamnation de Madame [E] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1550 euros, à compter du décès de Madame [N] [M], ils s’appuient sur la valeur locative du bien, considérant que le loyer actuel est sans commune mesure avec les prix du marché ; ils estiment que si ce même montant était retenu pour fixer l’indemnité d’occupation, en résulterait pour eux un grave préjudice économique.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils exposent que l’occupation sans droit ni titre de leur bien les prive de sa pleine propriété et de leur droit d’en disposer librement ; ils considèrent que cette atteinte constitue un préjudice spécifique devant faire l’objet d’une indemnisation qu’ils évaluent à la somme de 10,000 euros.

À l’audience du 15 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, les consorts [A] [F]-Fondation NOTRE DAME, représentés par leur conseil, ont repris oralement les termes de leur assignation.

Madame [E] [M], représentée par son conseil à l’audience, sollicite :

— le rejet de l’intégralité des demandes formulées par les consorts [A] [F]-Fondation NOTRE DAME ;

— l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel à titre principal, et, à titre subsidiaire, à la somme de 905 euros par mois à compter de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, elle se fonde sur les dispositions des articles L.412-2 et L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, expliquant se trouver dans une situation financière précaire ne lui permettant pas de trouver un logement dans le parc locatif privé. Elle précise avoir effectué de vaines demandes de logement social. Elle explique enfin avoir emménagé dans le bien litigieux à l’âge de quatre ans, et ne l’avoir jamais quitté.

Au soutien de ses demandes relatives à la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel à titre principal, et au montant du loyer de référence minoré à titre subsidiaire, Madame [E] [M] indique que le montant sollicité par le bailleur ne peut pas s’appliquer à l’appartement loué par ses parents depuis 1968 puisqu’il s’agissait, à l’origine, d’un logement sans confort sanitaire et que les travaux ont été réalisés par sa famille, le bailleur n’ayant procédé à aucun travaux depuis 50 ans. Elle observe par ailleurs que le bailleur sollicite un montant équivalent au montant du loyer de référence majoré, qui n’est selon elle pas justifié, compte tenu de l’état de l’appartement.

Madame [E] [M] s’oppose enfin à la demande de dommages-intérêts, au motif que les consorts [A] [F]-Fondation NOTRE DAME ne justifient d’aucun préjudice.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion

L’article 40 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’article 14, relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire, n’est pas applicable aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit en effet un autre régime en son article 5, à savoir un droit au maintien dans les lieux permettant au locataire, malgré la fin du bail (intervenue soit par l’arrivée du terme en cas de bail à durée déterminée soit par la délivrance d’un congé si le bail est à durée indéterminée), de rester dans les lieux et de devenir un occupant légal bénéficiant d’un statut protection. Ce droit au maintien dans les lieux est transmissible à certaines personnes limitativement énumérées, dont les descendants majeurs ne font pas partie, en cas de décès ou d’abandon de domicile de l’occupant légal, sous condition d’occupation toutefois. Par ailleurs, si le preneur décède alors qu’il était encore locataire, et non simplement occupant légal, le bail était transmis aux héritiers par application de l’article 1742 du code civil.

Toutefois, l’article 5 de la loi de 1948 a été modifié par la loi du 13 juillet 2006 afin d’uniformiser les règles de transmission des baux soumis à la loi de 1948, sans qu’il n’y ait plus lieu à distinguer selon que la personne décédée était locataire ou occupant légal. Cette loi a en effet supprimé le transfert automatique du bail aux héritiers en prévoyant que même en l’absence de délivrance d’un congé aux locataires, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès ou l’abandon de domicile du locataire, tout en prévoyant le bénéfice du maintien dans les lieux dans les mêmes conditions que pour l’occupant de bonne foi. Il a été prévu que le maintien dans les lieux reste par ailleurs acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la loi.

En l’espèce, le bail litigieux, sans durée déterminée, était soumis à la loi du 1er septembre 1948. Monsieur [G] [M], à qui il avait été délivré congé le 16 décembre 2004, et son épouse, Madame [N] [M], venue aux droits de ce dernier, étaient simples occupants jusqu’au décès de cette dernière, survenu le 27 juillet 2023.

Madame [N] [M] étant décédée postérieurement à la publication de la loi du 13 juillet 2006, l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 est applicable dans sa version postérieure à la loi du 13 juillet 2006.

Il en résulte que le bail est résilié de plein droit, Madame [E] [M], descendante majeure, ne figurant pas parmi les personnes ayant droit au maintien dans les lieux.

Madame [E] [M], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 27 juillet 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

La demande d’astreinte sera rejetée, la résistance de la défenderesse à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas démontrée.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7, ce délai ne s’appliquant pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-2 du même code permet en outre de porter ce délai à trois mois lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques.

Par ailleurs, selon l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d’office, conformément à l’article R 412-3 du même code.

Enfin, l’article L 412-4 du même code dispose que " la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [E] [M] verse aux débats plusieurs éléments justifiant de sa situation personnelle, notamment l’intégralité de ses avis d’imposition sur les revenus de 1984 à 2023, à l’exception des années 1997 et 2008, dont il résulte qu’elle est domiciliée à l’adresse du logement litigieux depuis plus de quarante ans. Il en ressort en outre que son revenu fiscal de référence s’élève à 12 474 euros pour l’année 2023, ses bénéfices industriels et commerciaux déclarés avant abattement forfaitaire s’élevant à 24 949 euros. Elle produit également l’attestation d’enregistrement régional d’une demande de logement locatif social en Île-de-France à son nom datée du 13 septembre 2023, soit deux semaines après le décès de sa mère, Madame [N] [M], prouvant ainsi sa bonne foi dans ses démarches de relogement.

Compte-tenu de la situation financière de Madame [E] [M], de l’exceptionnelle longévité de son occupation du bien, tout en tenant compte du fait qu’elle a déjà bénéficié d’un délai de plus d’un an en se maintenant dans les lieux, il lui sera accordé un délai de six mois à compter de la présente décision, pendant lequel elle ne pourra être expulsée.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’ occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

S’agissant de la détermination de la valeur équitable des locaux, il convient de se référer à la loi Alur du 24 mars 2014 ainsi qu’à ses décrets d’application (modifiant la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation), qui ont mis en place un dispositif d’encadrement pour les loyers en zone tendue en France, applicable en « zones tendues », dont la ville de [Localité 4] fait partie.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le montant du loyer dont bénéficiaient les titulaires de bail était de 905 euros trimestriels, soit un peu plus de 300 euros mensuels, pour une surface dont il n’est pas contesté qu’elle avoisine les 50m2.

Le loyer de référence minoré pour ce quartier de [Localité 4], du premier juillet 2023 au 30 juin 2024, était fixé par la DRIHL à 18,1 euros par mètre carré, ce qui, rapporté à la surface du logement occupé par Mme [E] [M], équivaut à un loyer de référence minoré de 905 euros mensuels, hors charges. Quant au loyer de référence, il est égal à 25,8 euros par m2, et le loyer de référence majoré, dont le bailleur revendique l’application, à 31 euros par m2.

Le loyer versé par Madame [E] [M] est en conséquence nettement inférieur aux loyers de référence.

Il résulte cependant du contrat de bail que lors de sa mise en location, le logement n’était pas pourvu de sanitaires privatifs, le contrat de bail faisant mention de water-closets communs uniquement; les photographies produites par la défenderesse démontrent qu’il contient aujourd’hui une salle de douche avec toilettes privatives, ce qui corrobore les déclarations de la défenderesse, en vertu desquelles le bailleur n’a réalisé aucun travaux depuis 1968, ces derniers ayant été réalisés par sa famille, ces déclarations n’étant pas contestées par les demandeurs.

Il s’en déduit que la valeur actuelle du bien résulte des investissements réalisés par la famille [M], et que, sans ces derniers, la valeur des locaux ne serait pas équivalente au loyer de référence majoré défini par la DRIHL.

Il apparaît par ailleurs que par courrier du 25 octobre 2023, Mme [E] [M] s’est enquise auprès du gestionnaire locatif des conditions de transfert de bail, aucune pièce ne permettant d’établir que le bailleur lui aurait communiqué son refus avant la délivrance d’une sommation d’avoir à quitter les lieux le 1er mars 2024, de sorte que l’occupante pouvait, durant cette période, penser qu’elle pourrait prétendre à son maintien dans les lieux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le montant de l’indemnité d’occupation sera équitablement fixé au montant du loyer actuel, tel qu’il aurait été si le droit à occupation s’était poursuivi, jusqu’à la sommation d’avoir à quitter les lieux du 1er mars 2024, et au montant du loyer de référence minoré, à compter de cette dernière, à savoir 18,1 euros par m², soit 905 euros mensuels, jusqu’à son départ volontaire ou à défaut son expulsion des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est toutefois constant que l’indemnité d’occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité et ne peut donc se cumuler avec des dommages et intérêts (Civ 3eme 15 avr. 2021, n°19-26.045).

En l’espèce, les demandeurs indiquent que l’atteinte à leur droit de propriété est un préjudice qui doit être réparé. Cependant, faute de démontrer un préjudice distinct de celui causé par l’occupation sans droit ni titre de leur local déjà indemnisé par l’octroi d’une indemnité d’occupation, les consorts [A] [F]-Fondation NOTRE DAME seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des consorts [A] [F]-Fondation NOTRE DAME les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [E] [M] à leur payer une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sans qu’il soit nécessaire de prononcer ou de rappeler l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], suite du décès de Madame [N] [M] le 27 juillet 2023, à défaut pour Madame [E] [M] de bénéficier d’un droit au maintien du bail à son profit ;

ACCORDE à Madame [E] [M] un délai de six mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux soit jusqu’au 28 mai 2025;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [W] [A] [F] et la Fondation NOTRE DAME pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [E] [M], à verser à Monsieur [W] [A] [F] et à la Fondation NOTRE DAME une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le droit d’occupation s’était poursuivi, à compter du 27 juillet 2023 et jusqu’à la sommation d’avoir à quitter les lieux du 1er mars 2024, soit 905 euros par trimestre, puis, à compter du 1er mars 2024, à leur verser une indemnité d’occupation mensuelle égale à 905 euros par mois jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [M] à verser à Monsieur [W] [A] [F] et la Fondation NOTRE DAME une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La Présidente.