TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00976 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T56I

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 08 Juillet 2025

[X] [E]

[K] [E]

C/

[Y] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Juillet 2025

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [X] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [K] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [O], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 28 et 31 juillet 2023 prenant effet au 2 août 2023, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] ont donné par l’intermédiaire de leur mandataire FONCIA [Localité 9] à bail à Monsieur [Y] [O] un appartement à usage d’habitation (n°301) et un parking aérien (n°28) situés [Adresse 1], à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 20 novembre 2024, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] ont fait signifier à Monsieur [Y] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] ont ensuite fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 21 janvier 2025,

— son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 4.070,95 euros, mensualité du mois de février 2025, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter de la résiliation du bail soit le 21 janvier 2025, jusqu’à la libération effective du logement, avec indexation tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [Y] [O].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 février 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 6.237,95 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 18 février 2025, Monsieur [Y] [O] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu électroniquement les 28 et 31 juillet 2023 prenant effet au 2 août 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.045,72 euros a été signifié le 20 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Y] [O] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

Monsieur [Y] [O] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [Y] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] produisent un décompte du 6 mai 2025 démontrant que Monsieur [Y] [O] reste devoir la somme de 5.863,48 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (374,47 euros = 160,23 + 214,24).

Monsieur [Y] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.863,48 euros.

Monsieur [Y] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 janvier 2025 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] seront déboutés de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [Y] [O], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E], Monsieur [Y] [O] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement les 28 et 31 juillet 2023 prenant effet au 2 août 2023 entre Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] et Monsieur [Y] [O] concernant un appartement à usage d’habitation (n°301) et un parking aérien (n°28) situés [Adresse 1], à [Localité 6] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [O] à verser à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] à titre provisionnel la somme de 5.863,48 euros (décompte arrêté au 6 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [O] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [O] à verser à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [Y] [O] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, La Vice-présidente,