TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AB

N° RG 24/03971 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TN6L

JUGEMENT

N° B

DU : 29 avril 2025

Syndicat de copropriétaires LE B 47 representé par son syndic auditia gestion immobiliere pris en la personne de son representant legal sis [Adresse 9]

C/

[T] [K] [B] [P]

[G] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29.04.2025

à SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 29 avril 2025 , le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires LE [Adresse 6]

representé par son syndic auditia gestion immobiliere pris en la personne de son representant legal sis [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [K] [B] [P], demeurant [Adresse 1]

comparante

M. [G] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 juin 2021, prenant effet au 9 juin 2021, Monsieur [G] [X], par le biais de son mandataire la société [Adresse 13], a donné à bail à Madame [T] [P] un appartement à usage d’habitation (n°D77) avec terrasse situé en rez de jardin et un parking couvert double (n°46), sis [Adresse 11].

Lors d’une visite, le syndic de la Résidence LE B47, AUDITIA GESTION, indique que la pose d’un brise-vue le long de la clôture séparative de l’appartement a été constatée malgré l’interdiction prévue au règlement de copropriété et qu’il a en conséquence adressé une mise en demeure au bailleur le 20 mai 2022 afin de faire le nécessaire auprès de la locataire pour retirer le brise vue litigieux, restée sans réponse.

Il précise qu’il a reçu mandat dans le cadre de l’assemblée générale en date du 24 mai 2023 d’ester en justice et que son conseil a de nouveau adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 juillet 2024 au propriétaire bailleur d’avoir à faire le nécessaire auprès de sa locataire, ladite lettre recommandée n’ayant cependant pas été retirée.

Une nouvelle mise en demeure a en conséquence été adressée à Monsieur [X] en date du 31 juillet 2024 restée sans réponse.

Toute démarche amiable étant demeurée vaine, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son Syndic la société AUDITIA GESTION IMMOBILIERE a en conséquence fait assigner Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X], par actes délivrés respectivement en date des 1er et 2 octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail compte tenu des nuisances visuelles occasionnées par la pose du brise-vue interdit par le règlement de copropriété, et l’expulsion de Madame [T] [P].

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— Déclarer recevable son action oblique,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 7 juin 2021 conclu entre Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X] ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [T] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner conjointement et solidairement Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner conjointement et solidairement Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris celui de l’article A444-32 du code de commerce ;

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 13 février 2025, le Syndicat des copropriétaires LE B47 représenté par son Syndic la société AUDITIA GESTION IMMOBILIERE a comparu représenté par son conseil et a maintenu les demandes reprises dans son exploit introductif d’instance.

Madame [T] [P] a comparu en personne et a demandé de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Elle a précisé que le brise vue litigieux avait été enlevé le 7 décembre 2023 puis réinstallé en juillet et août 2024 pour être définitivement retiré en octobre 2024. Elle a en outre précisé qu’elle s’était excusée par courrier de la gêne occasionnée.

Monsieur [G] [X] a comparu en personne et a demandé de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Il a indiqué qu’il avait demandé à la société gestionnaire du bien d’intervenir auprès de la locataire ce qui ne semblait pas avoir été fait et a déploré l’absence de réactivité de son mandataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 et le conseil du Syndicat des copropriétaires a été invité à confirmer que le brise-vue litigieux avait été enlevé.

Par note en délibéré en date du 24 février 2025, le conseil du Syndicat des copropriétaires a confirmé que le brise-vue avait été enlevé, que cependant il était toujours en place le 24 décembre 2024, le brise-vue ayant en outre été retrouvé dans le local d’ordures ménagères le 17 janvier 2025.

Il a par ailleurs précisé maintenir ses demandes compte tenu des nuisances répétées de la locataire liées à la pose du brise-vue et l’inaction du bailleur suites aux relances et mises en demeure.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE l’ACTION OBLIQUE

Aux termes de l’article 1341-1 du code civil :

“Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.”

En l’espèce, l’action oblique engagée par le Syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable, ses demandes réitérées afin de faire cesser les nuisances provoquées par la pose du brise-vue litigieux par Madame [P] auprès de Monsieur [X] étant restées sans réponse.

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, le locataire est notamment obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Le contrat de bail signé par Madame [T] [P] prévoit par ailleurs expressément que le locataire doit jouir paisiblement des locaux loués et respecter strictement l’intégralité des dispositions du règlement de copropriété.

Madame [T] [P] ne conteste pas les faits et il est constant que le brise vue a été enlevé par ses soins.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats qu’elle a adressé un courrier d’excuses au syndic et pour expliquer les raisons qui l’avaient amenée à la pose de ce brise-vue sur sa terrasse. Elle a en effet expliqué dans ce courrier qu’elle subissait une gêne provoquée par l’éclairage des voitures qui passent et se garent devant son jardin gênant énormément l’intérieur de son salon, rendant la pièce très peu agréable à vivre et la privant en outre d’intimité.

En conséquence, si Madame [P] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, il s’avère que le brise vue a été enlevé ce qui est de nature à limiter nécessairement la gravité de la faute de Madame [P].

Le Syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Le Syndicat des copropriétaires a formé une demande indemnitaire contre Madame [P] sur le fondement de l’article 1240 du code civil et contre Monsieur [X] sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant que le règlement de copropriété n’a pas été respecté même si aujourd’hui le brise vue a été retiré et que Monsieur [X] justifie qu’il a adressé à plusieurs reprises des courriels à son mandataire afin d’intervenir auprès de Madame [P].

Aussi Madame [T] [P] et Monsieur [X] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et

intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des frais qu’a dû exposer le Syndicat des copropriétaires pour assurer sa défense, Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort,

DIT recevable l’action oblique du Syndicat des copropriétaires LE B47 représenté par son Syndic la société AUDITIA GESTION IMMOBILIERE ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son Syndic la société AUDITIA GESTION IMMOBILIERE de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion dirigées contre Madame [T] [P] ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 7] représenté par son Syndic la société AUDITIA GESTION IMMOBILIERE la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son Syndic la société AUDITIA

GESTION IMMOBILIERE la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [P] et Monsieur [G] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE