TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03826 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMRU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. ALTEAL

C/

[V] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [M] [D], domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 8 et 9 novembre 2021 et prenant effet au 25 novembre 2021, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [V] [R] un appartement à usage d’habitation (n°313) situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 315,94 euros et hors provision sur charges.

Le 24 mai 2024, la SA ALTEAL prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [M] [D], domiciliée en cette qualité audit siège a fait signifier à Monsieur [V] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés ainsi que de justifier de l’assurance locative et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut d’assurance, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.939,39 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 30 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.219,42 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 septembre 2024, Monsieur [V] [R] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.”

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu électroniquement les 8 et 9 novembre 2021 prenant effet au 25 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 10) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 1.818,79€.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de substituer le délai de deux mois à ce délai de six semaines.

Néanmoins, le commandement délivré vise également la justification de l’assurance et le bail contient également une clause résolutoire pour défaut d’assurance (10.2) précisant qu'“à défaut de production du document justificatif, et après un commandement demeuré infructueux au bout d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.”

Or Monsieur [V] [R], absent, ne justifie pas avoir produit son justificatif d’assurance dans les conditions susvisées.

Dès lors que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois pour l’assurance, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024, sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens invoqués par le bailleur au titre des loyers impayés.

En effet, il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [R] sera ordonnée.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 28 novembre 2024 démontrant que Monsieur [V] [R] reste devoir la somme de 2.143,22 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de pénalité d’enquête biennale (76,2 = 7,62 x 10) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Monsieur [V] [R], absent, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.143,22 euros.

Monsieur [V] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 25 juillet 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [V] [R] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 et 9 novembre 2021 prenant effet au 25 novembre 2021 entre la SA ALTEAL et Monsieur [V] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 25 juin 2024 pour défaut d’assurance ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 2.143,22 euros (décompte arrêté au 28 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 25 juin 2024 et le 30 novembre 2024 étant déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée ci avant;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,