TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03010 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGTS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[V] [X], poursuite et diligences de la SAS LAMY

[Z] [T] épouse [R], poursuite et diligences de la SAS LAMY

C/

[K] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à SPE BRUMM ET ASSOCIES IMPLID LEGAL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [V] [X], poursuite et diligences de la SAS LAMY, demeurant [Adresse 1]

Mme [Z] [T] épouse [R], poursuite et diligences de la SAS LAMY, demeurant [Adresse 1]

représentés par la SPE BRUMM ET ASSOCIES IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [K] [I], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 3 juin 2022, Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [K] [I] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 460€ et 35€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 3 juillet 2024, Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [I] au besoin avec le concours de la force publique,

— le condamner au paiement d’une provision de 2926,12€ au titre des loyers et charges échus outre ceux dus au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal,

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyers et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties notamment pour connaître la décision de la Commission de surendettement, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 10 janvier 2025.

Monsieur [I] a saisi la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 6 août 2024 et sa demande a été déclarée recevable le 29 août 2024 avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Par décision du

24 octobre 2024, la Commission de surendettement a décider d’imposer l’effacement total de ses dettes dont la dette locative à hauteur de 4576,85€.

Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R], représentés par leur conseil indique qu’il y a eu un effacement de la dette et qu’ils ne sollicitent aucune somme supplémentaire par rapport à l’assignation. Ils précisent maintennir malgré l’effacement de la dette locative les autres demandes dans les termes de leur assignation.

Monsieur [K] [I], comparant, indique que sa dette locative a été effacée à la suite du plan de surendettement et qu’il souhaite rester dans les lieux. Il précise qu’il ne travaille pas et perçoit environ 835€ d’allocation de pôle emploi. Il ajoute qu’il a fait une demande de mise sous curatelle fin novembre 2024 pour l’aider à gérer ses papiers.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 février 2024, Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] ont fait commandement à Monsieur [K] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1620,38 € arrêté au 2 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 avril 2024.

Par décision postérieure du 24 octobre 2024, suite à la recevabilité d’un dossier de surendettement le 29 août 2024, une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcée par la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne, dans l’intérêt de [K] [I]. La dette locative effacée à l’égard des consorts [R] représentée par la société LAMY ASSURANCES a été fixée à la somme de 4576,85 € au titre des loyers et charges impayés, échus et arrêtés au mois d’octobre 2024.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VIII alinéa 1 énonce que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ».

En l’espèce, le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, entre novembre 2024 et janvier 2025 inclus, et Monsieur [I] a fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, prise après l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, les effets de cette clause résolutoire seront suspendus pendant une durée de deux ans à compter du 24 octobre 2024, soit jusqu’au 24 octobre 2026.

Aux termes de l’alinéa 4 de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné à l’alinéa 1, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Les bailleurs sollicitaient dans leur assignation du 3 juillet 2024 la somme de 2926,12€ au titre des loyers et charges échus actualisable au jour de l’audience.

Il résulte cependant des pièces versées que le montant de la dette effacée par la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne a été actualisé au 24 octobre 2024 à la somme de 4576,85€ mensualité d’octobre 2024 incluse.

Les bailleurs produisent des décomptes qui démontrent que le locataire s’acquitte des loyers courants depuis cette décision et ils ont indiqué à l’audience qu’ils ne sollicitaient aucune nouvelle somme au titre de la dette locative.

L’effacement de dette imposée par la commission de surendettement a ainsi entraîné la disparition de toute dette locative de sorte que la demande en paiement apparaît sans objet.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en équité et compte tenu de la situation financière délicate de Monsieur [K] [I], la demande de Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2022 entre Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] d’une part et Monsieur [K] [I] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 6 avril 2024 ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne a décidé le 24 octobre 2024 d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dans la situation de Monsieur [K] [I] ;

CONSTATONS que la dette locative de Monsieur [K] [I] a été effacée à hauteur de 4576,85 €, somme déterminée au 24 octobre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne, soit jusqu’au 24 octobre 2026 ;

CONSTATONS que la demande en paiement au titre de la dette locative apparaît sans objet ;

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si Monsieur [K] [I] s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [I] soit condamné à verser à Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoir ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [T] épouse [R] de leur demande tendant à la condamnation de Monsieur [K] [I] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,