Tribunal Judiciaire de Dax, Proximite, 21 avril 2026, n° 26/00013

TJ Dax 21 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Dax, proximite, 21 avr. 2026, n° 26/00013
Numéro(s) :	26/00013
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu SUHASGuillaume FRANCOIS

Texte intégral

N° RG 26/00013 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DI7M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGEMENT DU 21 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 1] [Adresse 1], sis [Adresse 2]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, Maître [D]

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [B], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 3]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 17 Février 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 21 Avril 2026

copie délivrée à Me [Localité 2]

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [B] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (40) du lot n° 292, composé d’un garage, cadastré section AK n° [Cadastre 1] et qui est soumis au statut de la copropriété.

Par contrat du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] [Localité 4] a confié les fonctions de syndic à la SAS MOSER IMMOBILIER.

Toutes les démarches amiables entreprises par le syndic auprès de Monsieur [K] [B] pour l’inviter à régler, au titre des charges de copropriété, une somme de 891,60 euros, dont plusieurs mises en demeure et un commandement de payer qui lui a été délivré le 31 décembre 2024, sont restées infructueuses.

Le 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a proposé à Monsieur [K] [B], par courrier recommandé dont l’accusé de réception est revenu avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”, de tenter de régler amiablement le litige.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] [Localité 4] a fait assigner Monsieur [K] [B] devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 10, 10-1 nouveau et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 45-1 nouveau du décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, 1103, 1104, 1231-1 et 1231-6 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

condamner Monsieur [K] [B] à lui payer une somme de 891,60 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024,

condamner Monsieur [K] [B] à lui payer une somme de 245,61 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

condamner Monsieur [K] [B] à lui payer une somme de 3 900 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Monsieur [K] [B] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [K] [B] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 17 février 2026.

Représenté par Maître Matthieu SUHAS, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Bien qu’ayant été régulièrement assigné selon la procédure prévue à l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [B] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande principale

En application combinée des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi;

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors qu’elles ne sont pas individualisées, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires doivent verser au syndicat les provisions découlant des budgets prévisionnels votés en assemblée générale, lesquelles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] réclame la condamnation de Monsieur [K] [B] à lui payer une somme de 891,60 euros au titre des charges de copropriété qu’il n’a pas réglées ;

Il verse tout d’abord aux débats, à l’appui de sa prétention, un relevé de propriété émanant du service de la publicité foncière de [Localité 3] qui établit que Monsieur [K] [B] est propriétaire au sein de la [Adresse 6] du lot n° 292 situé [Adresse 7] à [Localité 3] et cadastré section AK n° [Cadastre 1] ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] produit ensuite les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2022, 27 mars 2023, 25 mars 2024 et 3 mars 2025 auxquelles Monsieur [K] [B], régulièrement convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’a pas assisté ni ne s’est fait représenter, la liste des copropriétaires absents ou non représentés portée sur la première page de ces procès-verbaux l’atteste ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2022 consigne en sa 4e résolution l’approbation, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, des comptes de l’exercice 2021, étant rappelé que seule leur approbation donne force à la répartition des charges et à l’inscription des éventuels excédents ou insuffisances au crédit ou au débit du compte individuel de chaque copropriétaire, en ses 5e et 6e résolutions l’approbation respective, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, des comptes de travaux de reprise de l’enrobé et de ceux de peinture des bandes du parking, et en sa 13e résolution l’approbation à l’unanimité du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2023 comporte quant à lui, en sa 4e résolution l’approbation, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, des comptes de l’exercice 2022, en sa 5e résolution l’approbation à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés du compte de travaux de peinture de la cage d’escalier du Bâtiment A, en sa 6e résolution l’approbation à la majorité du budget prévisionnel pour l’exercice 2024, et en sa 7e résolution l’approbation de l’élection à la majorité des copropriétaires présents ou représentés de la SAS MOSER IMMOBILIER en qualité de syndic, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2024 révèle, en sa 4e résolution l’approbation, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, des comptes de l’exercice 2023, en sa 5e résolution l’approbation à la majorité de l’ajustement à la baisse du budget de l’exercice 2024, en raison de son excédent, et celle d’un nouveau budget prévisionnel de 61 000 euros qui remplace le précédent, qui s’élevait à 63 000 euros, en sa 6e résolution l’approbation à la majorité du budget prévisionnel pour l’exercice 2025, et en sa 7e résolution l’approbation de l’élection, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, de la SAS MOSER IMMOBILIER en qualité de syndic, du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mars 2025 apprend pour sa part, en sa 4e résolution l’approbation à la majorité des copropriétaires présents ou représentés des comptes de l’exercice 2024, en sa 5e résolution l’approbation de l’élection à la majorité des copropriétaires présents ou représentés de la SAS MOSER IMMOBILIER en qualité de syndic, du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et en sa 7e résolution l’approbation à la majorité du budget prévisionnel pour l’exercice 2026 à hauteur de 61 000 euros ;

Il s’infère par ailleurs du dossier que Monsieur [K] [B] n’a exercé aucun recours à l’encontre des quatre procès-verbaux des 25 mars 2022, 27 mars 2023, 25 mars 2024 et 3 mars 2025;

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] verse aux débats les appels de fonds et les décomptes de charges des années 2021 à 2025 incluses, les relevés de compte de Monsieur [K] [B] sur lesquels apparaissent les appels de fonds et les décomptes de charges qui lui ont été adressés entre le 15 juin 2021 et le 10 septembre 2025 et qui correspondent aux comptes approuvés lors des différentes assemblées générales précédemment évoquées, ainsi que l’état détaillé de sa créance arrêté au 1er octobre 2025, soit 891,60 euros ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], ainsi, justifie la somme de 891,60 euros qu’il réclame à Monsieur [K] [B] ;

Le silence marmoréen dans lequel celui-ci s’est muré depuis la naissance du litige et son absence à l’audience tendent à démontrer, si besoin était, qu’il n’a en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [K] [B] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] [Localité 4] une somme de 891,60 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024, date du commandement de payer, aucune preuve n’étant rapportée, comme il sera ci-après établi, qu’il aurait accusé réception des différentes mises en demeure qui lui ont été adressées par courrier recommandé.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement de la créance

En application du paragraphe a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] [Localité 4] brigue une somme de 245,61 euros qui agrège le coût, soit 42 euros, de chacune des trois mises en demeure, qu’il produit, datées des 29 mars 2024, 29 novembre 2024 et 8 septembre 2025, et celui du commandement de payer qu’il lui a fait délivrer le 31 décembre 2024 ;

Ses pièces comprennent également deux accusés de réception dont un seul est daté, en l’occurrence du 24 février 2023, ainsi que quatre preuves de dépôt, datées des 22 février et 11 avril 2023, 26 février et 5 avril 2024, de lettres recommandées ;

Il est ainsi loisible de constater que les mises en demeure des 29 novembre 2024 et 8 septembre 2025 ne sont justifiées ni par aucune preuve de leur dépôt ni par leurs accusés de réception, si bien que leur coût restera à la charge du demandeur ;

Par ailleurs, la liste des frais de recouvrement contractuellement fixée ne mentionne pas ceux d’un commandement de payer ; toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] [Localité 4] n’a pas eu d’autre choix que de recourir aux services d’un commissaire de justice pour faire valoir sa créance puisque les deux accusés de réception ci-dessus évoqués sont revenus avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” ;

Dès lors, la somme due par Monsieur [K] [B] au titre des frais nécessaires engagés par le demandeur pour recouvrer sa créance s’élève à 161,61 euros (42 + 119,61) ;

Il sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] [Localité 4] une somme de 161,61 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ;

L’attitude de Monsieur [K] [B], qui ne respecte plus son obligation de régler le montant des charges de copropriété dans les délais fixés et qu’il n’a nullement expliquée au cours de la procédure mais qui est sans doute révélatrice de sa mauvaise volonté ou de sa duplicité, a pu déséquilibrer le budget du syndicat des copropriétaires qui n’est pas un organisme bancaire et dont toutes les démarches amiables qu’il a engagées pour l’exhorter à respecter son obligation de paiement des charges sont restées vaines ; elle aurait même pu générer, si elle avait été adoptée par d’autres copropriétaires de la résidence, une situation pécuniaire périlleuse pouvant mettre le syndicat des copropriétaires dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ; cette attitude, ainsi, est constitutive d’un préjudice qui doit être réparé ;

Monsieur [K] [B] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, une somme de 800 euros.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause établissent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [K] [B] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [K] [B] sera par conséquent condamné à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [K] [B], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] [Localité 4], au titre des charges de copropriété restées impayées, une somme de HUIT CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS et SOIXANTE CENTIMES (891,60 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024.

Condamne Monsieur [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] [Localité 4], au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, une somme de CENT SOIXANTE ET UN EUROS et SOIXANTE ET UN CENTIMES (161,61 euros).

Condamne Monsieur [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] [Localité 4], à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros).

Condamne Monsieur [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 1] [Localité 4] une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [K] [B] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge du contentieux de proximité.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.