5AA Minute N°

N° RG 24/00524 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOCW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 JANVIER 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [B]

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [A] [K]

né le 29 Avril 1944 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Isabelle LOUBEYRE, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Carole PHERIVONG, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [F], [V], [C] [U]

né le 06 Mars 1995 à [Localité 6] (COTE D’IVOIRE),

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 DECEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS AU 24 JANVIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

RAPPEL DES FAITS

[Y] [K] a donné à bail à [F] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 1er octobre 2022, pour un loyer mensuel de 370 €, outre 80 euros de provisions sur charges.

Par acte du 28 septembre 2023, [Y] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 250 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 septembre 2023, [Y] [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, [Y] [K] a fait assigner [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur et dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner [F] [U] au paiement des sommes suivantes :

*la somme de 3 600 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 21 décembre 2023.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe, par courrier daté du 17 mai 2024.

A l’audience du 28 juin 2024, aucune des parties n’a comparu, ni n’était représentée.

La citation a été déclarée caduque par ordonnance du même jour.

Par courrier du 3 juillet 2024, le demandeur a constitué avocat, lequel a formé une requête en relevé de caducité le 4 juillet 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 11 octobre 2024.

A l’audience, [Y] [K], par la voie de son Conseil, réitère sa demande visant à être relevé de la caducité précitée, et a maintenu ses demandes, sauf à porter l’indemnité sollicitée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure à 1 000 euros; à prétendre à la capitalisation des intérêts ; et à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 7 650 euros. Il a précisé que le locataire n’avait pas quitté les lieux.

[F] [U] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis, en raison d’une surcharge de travail, au 24 janvier 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE RELEVE DE CADUCITE :

L’article 468 du Code de procédure civile dispose que si, sans motif légitime, le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure.

Le juge peut aussi, même d’office, déclarer la citation caduque. La déclaration de caducité peut être rapportée si le demandeur fait connaître au greffe dans un délai de quinze jours le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. Dans ce cas, les parties sont convoquées à une audience ultérieure.

En l’espèce, le demandeur justifie d’un motif légitime ; il a en outre formé la demande de relevé de caducité dans les délais procéduraux.

Il sera donc fait droit à sa demande visant à être relevé de la caducité prononcée.

II. SUR LE DEFAUT DE COMPARUTION DU DEFENDEUR

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [F] [U] a initalement été assigné à l’étude de l’huissier ; il n’a pas comparu à l’audience du 28 juin 2024.

Sa convocation à l’audience du 11 octobre 2024 a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

[F] [U] ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

III. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [Y] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [Y] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

IV. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES DE DELAIS

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2022, du commandement de payer délivré le 28 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 7 octobre 2024 que [Y] [K] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner [F] [U] à payer à [Y] [K] la somme de 7 650 euros, au titre des sommes dues au 7 octobre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 250 euros à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023, et de l’assignation du 21 décembre 2023 pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai consenti au locataire pour acquitter sa dette. Ce délai sera donc retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 septembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 novembre 2023, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2022 à compter du 29 novembre 2023

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [F] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [F] [U] n’a jamais comparu.

Une tentative de médiation a échoué, selon certificat du 4 décembre 2023, faute de retour du locataire aux différentes demandes d’entrée en relation qui lui ont été adressées.

Il résulte néanmoins du diagnostic social et financier que [F] [U] est micro-entrepreneur, et demandeur d’emploi. ses revenus se composent des allocations chômage, du RSA et des allocations logement, portant le montat de son loyer résiduel à la somme de 159 euros, pour des revenus de 1 222 euros.

Le bénéfice du FSL avait été envisagé après la reprise du paiement de 3 loyers ; la perspective d’un plan d’apurement à définir ayant été évoquée par l’assistante sociale dans son rapport du 17 mai 2024.

Au total, il est rapporté que [F] [U] a exercé l’emploi de chauffeur livreur à mi-temps en CDI, et qu’il entendait par ailleurs développer sa marque de vêtements, laquelle n’a finalement pas prospéré, malgré la location d’un local à des fins commerciales, en raison de l’absence de sérieux de l’associé de [F] [U], qui s’était engagé à y effectuer les transactions.

Il est indiqué qu’en l’absence de distinction entre les comptes personnels et professionnels de [F] [U], le règlement du loyer du local, ainsi que des marchandises, a grévé la situation du locataire de 5 000 euros, ce qui est à l’origine de l’arriéré locatif.

Au total, [F] [U] pensait obtenir le soutien de la CCI et de l’ADIE afin de reprendre son projet professionnel, d’une part ; et contacter son bailleur privé, d’autre part, pour organiser un plan d’apurement, une demande de FSL pouvant être formée une fois l’arriéré locatif ramené à un montant inférieur à 4 200 euros.

Il est exposé en conclusion que [F] [U] a visité un logement privé dont le loyer s’élève à 500 euros, et qui permettrait de développer son entreprise sans grever son organisation financière personnelle.

Pour autant, aucun des éléments ainsi exposés à l’aune du diagnostic social et financier n’est coroboré d’acte positif qui lui serait postérieur, et qui démontrerait la réalité et le devenir de ces démarches.

Au contraire, le montant de l’arriéré locatif a sensiblement augmenté, de sorte que les conditions textuelles précitées ne peuvent trouver à s’appliquer.

Ces motifs s’étendent à l’octroi de délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [F] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 novembre 2023, [F] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [F] [U] à son paiement à compter de la date de sa résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [F] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner [F] [U] à payer à [Y] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE le relevé de la caducité prononcée le 28 juin 2024 ;

DECLARE recevable la demande de [Y] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2022 entre [Y] [K], d’une part, et [F] [U], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [F] [U] à compter du 29 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer mensuel indexé, et des charges régularisables qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE [F] [U] à payer à [Y] [K] la somme de 7 650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 2 250 euros, et de l’assignation pour le suprlus,

CONDAMNE [F] [U] à payer à [Y] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE [F] [U] à payer à [Y] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [F] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [F] [U] en application des dispositions de l’article R412-2 du coe des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE