TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01539 – N° Portalis DBW2-W-B7J-M3CK

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée d’Ophélie BATTUT, greffier

DEMANDERESSE

Madame [K], [S] [V]

née le 16 Octobre 1971 à [Localité 2] (BELGIQUE)

demeurant [Adresse 1]

représentée à l’audience par Maître Catherine VERGNE, avocate au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D], [M] [U]

né le 14 Mai 1962 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

Madame [I], [Q], [O] [F] épouse [U]

née le 05 Mai 1965 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

tous les deux représentés à l’audience par Maître Grégoire MANSUY de la SELARL CABINET MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S MON OFFICE IMMOBILIER

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 811 683 267

dont le siège social est [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice sis audit siège

représentée à l’audience par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE

DÉBATS

A l’audience publique du : 24 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 28 Avril 2026

Le 28 Avril 2026

Grosse à :

Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS,

Maître Grégoire MANSUY de la SELARL CABINET MANSUY,

M^e Catherine VERGNE

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 25 mai 2023, Madame [K] [V] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [D] [U] et de Madame [I] [F] épouse [U] d’une maison sis [Adresse 4], via l’agence immobilière MON OFFICE IMMOBILIER sise à [Localité 1].

Déplorant à compter de novembre 2023 des problèmes d’humidité qui n’ont cessé de s’aggraver, de remontées capillaires et d’infiltrations importants, Madame [V] a été informée par le voisinage d’une problématique touchant l’ensemble du quartier, de l’existence d’une réclamation porté le 11 juin 2025 auprès de la Métropole, et d’un précédent rapport d’expertise amiable hydrogéologique et géotechnique rendu en janvier 2020 à la demande de la Ville de [Localité 5] dont elle n’avait pas été informée lors de la vente.

Par actes des 09 et 14 octobre 2025, et par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 16 février 2026, Madame [V] a fait assigner en référé ses vendeurs les consorts [U] et la société MON OFFICE IMMOBILIER, agence immobilière ayant procédé à la transaction, devant la présente juridiction. Aux termes de ses écritures, elle demande à la juridiction de :

— voir ordonner une expertise judiciaire

— débouter Monsieur et Madame [U] ainsi que la société MON OFFICE IMMOBILIER de toutes leurs demandes, fins et prétentions

— condamner solidairement Monsieur [D] [U], Madame [I] [F] et la société MON OFFICE IMMOBILIER au paiement de la somme de 4.500 € à Madame [K] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [U], Madame [I] [F] et la société MON OFFICE IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 février 2026, la société MON OFFICE IMMOBILIER demande à la juridiction de :

— mettre hors de cause la société MON OFFICE IMMOBILIER ;

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

— condamner Madame [K] [V] à verser à la société MON OFFICE IMMOBILIER la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 03 février 2026, les consorts [U] demande à la juridiction de :

A titre principal, vu l’article 145 du CPC,

— dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire, ou à tout le moins, mettre hors de cause les époux [U] en leur qualité de vendeurs du bien,

— débouter Madame [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [V] à payer aux époux [U] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire,

— donner acte aux époux [U] de leurs protestations et réserves,

— dire que l’expertise, si elle était ordonnée, devra intervenir aux frais avancés de Madame [V].

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade.

A l’audience du 24 février 2026, les parties ont maintenu leurs prétentions contenues dans l’assignation et les conclusions produites.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code énonce ensuite que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [V] sollicite qu’une expertise judiciaire soit ordonnée en l’état de désordres qu’elle estime relever de la qualification de vices cachés au contradictoire de ses vendeurs et de l’agence immobilière ayant joué le rôle d’intermédiaire.

Elle produit son acte de vente contenant une clause d’exclusion de garantie des vices cachés classique pour les vendeurs. Il ne ressort pas de cet acte que les problématiques d’humidité et de remontées capillaires aient été mentionnées dans une clause partciulière. La société OFFICE IMMOBILIER reconnaît être intervenue selon un mandat de vente pour la vente de ce bien.

Madame [V] justifie par la production de photographies, par le rapport de la société RESILIANS du 18 avril 2024 et par le rapport de la société MURPROTECT du 29 novembre 2024 de la présence de traces d’humidité, de remontées capillaires et d’infiltrations d’eau au rez-de-chaussée dans la cuisine et le salon, les murs présentant un fort taux d’humidité. Ces problèmes se sont au demeurant aggravés malgré l’intervention de la société MURPROTECT qui a installé une « barrière d’humidité et un système de cuvelage » en mars 2025. Elle produit également un échange de courriels avec les vendeurs en date des 07 et 08 novembre 2023 évoquant le fait que le système d’évacuation des eaux pluviales de la ville n’était pas aux normes, information qui n’avait pas été portée à sa connaissance selon elle et qui est possiblement en lien avec les infiltrations subies.

Par ces éléments, Madame [V] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire en l’état de désordres, dont elle établit l’existence, découverts postérieurement à la vente dans toute leur ampleur et en l’état de dissimulation par les vendeurs selon elle.

Les consorts [U] soutiennent que la possible action en vice caché in futurum sera irrecevable, l’assignation ayant été délivrée plus de deux années après la découverte du vice.

Cependant, il convient de constater comme le soulèvent les demandeurs que cette prescription de l’action in futurum ne relève pas de l’évidence alors même que la découverte du vice dans toute sa ampleur et sa gravité est retenue par la jurisprudence au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et que c’est cette date qui est retenue comme point de départ du délai de prescription.

Leur demande de mise hors de cause sera rejetée,

La société MON OFFICE IMMOBILIER demande sa mise hors de cause au motif qu’aucun élément précontractuel, aucun document, ni aucune déclaration imputable à l’agence ne permettrait de caractériser même de manière hypothétique un manquement détachable à son obligation d’information et de conseil. Elle indique avoir informé Madame [V] de l’existence d’anciens problèmes d’humidité dans le village et de la réalisation de travaux par la commune pour y remédier et ignorer l’existence de rapports techniques invoqués par Madame [V], notamment le rapport d’expertise de 2020.

Cependant, et à ce stade du référé, elle ne démontre pas que toute action à son encontre in futurum est vouée à l’échec, s’agissant d’une responsabilité délictuelle susceptible d’être engagée au titre d’un non-respect de l’obligation de conseil, qui ne doit pas être appréciée quant à son bien-fondé par le juge des référés, juge de l’évidence et qui relève d’un examen du fond du dossier le cas échéant, alors même qu’elle convient qu’elle avait connaissance de l’existence de cette problématique d’humidité ancienne et qu’il conviendra le cas échéant de déterminer l’étendue de l’information apportée par ses soins sur cette difficulté ancienne.

Sa demande de mise hors de cause sera également rejetée.

Par conséquent, il convient d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés par Madame [V], au contradictoire de la société MON OFFICE IMMOBILIER et des époux [U].

Il est pris acte des protestations et réserves formulées par les défendeurs. Elles ne seront cependant pas mentionnées au dispositif de l’ordonnance, ne constituant pas des prétentions et n’étant revêtues d’aucune force exécutoire.

Sur les demandes accessoires :

Aucune considération d’équité ne commande de faire droit aux demandes sollicitées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, celles-ci ne se justifiant pas à ce stade de la procédure.

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge de Madame [V].

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder

[J] [L]

Diplôme d’ingénieur des travaux du bâtiment

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 7]. : 06.28.56.06.12

Courriel : [Courriel 1]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, serment préalablement prêté,

avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, situés [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 7], au sein du bien de Madame [V], les visiter et les décrireConvoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, et notamment l’ensemble des pièces à l’appui de l’assignation et les précédents rapports d’expertise et diagnostics établis lors de la vente,Entendre tout sachant,Décrire l’état du bien et dire s’il est affecté des désordres tels que visés dans l’assignation et les pièces annexées,Déterminer la date d’apparition des désordres,Apporter à la juridiction tout élément lui permettant de déterminer si les désordres existaient avant l’acquisition du bien par Madame [V] et s’ils étaient connus des vendeurs,Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d’un mauvais entretien, d’une vétusté ou de toute autre cause,En cas de pluralité de causes, apporter tout élément utile pour permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les parts de responsabilité encourues en pourcentage en expliquant les éléments techniques et de fait pour permettre à la juridiction de déterminer les fautes ou manquements qui ont pu être commis et indiquer la part incombant à chaque cause,Apporter à la juridiction tout élément lui permettant de déterminer si les désordres étaient apparents au jour de la vente, pour un acheteur profane normalement vigilant,Apporter à la juridiction tout élément lui permettant de déterminer si les désordres rendent le bien impropre à son usage ou en diminue l’usage, et en ce cas dans quelle proportion, ou en affecte le prix (au moment de la vente), en ce cas dans quelle proportion,Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bien et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,décrire et chiffrer, poste par poste, les travaux nécessaires à la reprise des dommages en précisant leur durée prévisible, à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même un chiffrage,fournir tous éléments d’appréciation sur les préjudices subis ou à subir, notamment du fait des désordres et des travaux de reprise, notamment en termes de moins-value,faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,Plus généralement répondre à toutes les questions des parties,Soumettre son pré-rapport aux parties.

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra déposer un pré-rapport auprès des parties en leur laissant un délai suffisant pour présenter un dire, avant le dépôt de son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au Greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de douze mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000 euros HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que Madame [K] [V] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Madame [K] [V] dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

DEBOUTONS les consorts [U] et la société MON OFFICE IMMOBILIER de leur demande de mise hors de cause à ce stade du référé

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, Madame [K] [V] supportera la charge des dépens de la présente instance,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE