TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02619

N° Portalis DBX4-W-B7I-TD6Q

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 24 Janvier 2025

S.A.R.L. NEMEA CAMPUS, exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD

C/

[O] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à Maître Amélie DOMERCQ de la SELARL DOMERCQ AVOCAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Amélie DOMERCQ de la SELARL DOMERCQ AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 04 juillet 2022, la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD a loué à [O] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] (lot n°B03) à [Localité 5], d’une surface habitable de 20 m² et moyennant un loyer initial de 592 euros.

Invoquant un arriéré locatif, la bailleresse a fait signifier à [O] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 14 novembre 2023.

Par exploit du 03 juillet 2024, la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD a finalement fait assigner [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de [O] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamnation de [O] [M] à payer :

* une provision de 9 993.62 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire et avec intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charge et indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’à libération effective du logement,

* 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens ou valeurs mobilières.

A l’audience du 11 octobre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation.

Convoqué par assignation à étude le 03 juillet 2024, [O] [M] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024 mais les débats ont finalement été rouverts aux fins d’observations sur la régularité de la clause résolutoire, dont le délai est inférieur au délai légal de l’article 24 du 06 juillet 1989 et, partant, sur les pouvoirs du juge des référés à constater la résolution de plein droit du bail en application de ladite clause.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle elle était à nouveau représentée par son conseil, la demanderesse a maintenu ses prétentions telles que précédemment formulées, indiquant que le défendeur n’aurait de toute façon pas été en mesure de régulariser les causes du commandement de payer dans le délai légal.

Reconvoqué par courrier du 15 octobre 2024 avec accusé de réception signé, [O] [M] n’a pas comparu à l’audience de réouverture et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’état civil du défendeur :

Si le bail a été établi au nom de “[O] [M]”, il résulte de l’ensemble des autres pièces du dossier, en ce compris le mandat SEPA rempli par l’intéressé lui-même, les justificatifs de sa situation économique mais aussi les constatations du commissaire de justice lors de la délivrance de ses exploits que le patronyme du défendeur s’écrit “[M]”.

Cependant, il s’agit d’une simple erreur de plume sans incidence sur la validité du bail, l’intéressé ayant bien bénéficié du logement objet dudit contrat et ayant réglé le pas de porte lors de l’entrée dans les lieux.

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SARL NEMEA CAMPUS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur les pouvoirs du juge des référés :

L’article 834 du Code de procédure civile autorise le juge des contentieux de la protection à “ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse”.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” .

En l’espèce, le bail conclu le 04 juillet 2022 contient une clause résolutoire stipulant que la résiliation serait acquise de plein droit à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la délivrance du commandement de payer (article 8), soit un délai nettement inférieur au délai légal alors que les dispostions de la loi du 06 juillet 1989 sont d’ordre public et relèvent d’un ordre public de protection.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à la régularité de la clause résolutoire, de sorte que le juge des référés n’a pas pouvoir pour constater l’acquisition des effets de ladite clause.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer en référé sur la demande de la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail par effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion :

A défaut de constatation de la résiliation de plein droit du bail, la demande d’expulsion devient donc sans objet.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] accorder une provision au créancier”.

La SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD produit un décompte du 27 mai 2024 selon lequel [O] [M] restait lui devoir la somme de 13659.20 euros, mensualité de mai 2024 comprise.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Cependant, la teneur du décompte susvisé ne correspond pas à celle du décompte arrêté au 31 novembre 2023. En effet, celui-ci mentionnait une dette s’élevant à 5 214.22 euros fin avril 2023 alors que le décompte susvisé évoque pour sa part une dette s’élevant à 10 604.55 euros à la même date. En outre, le terme échu pour décembre 2023 n’apparaît sur aucun des deux décomptes.

Par conséquent, il existe une contestation sérieuse sur le montant de la créance réclamée par la demanderesse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à trancher en référé la demande de condamnation pécuniaire au titre de l’arriéré locatif.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Compte-tenu de l’absence de constatation de la résiliation de plein droit du bail et à défaut d’expulsion, la demande tendant à la condamnation de [O] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation devient également sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD supportera la charge des dépens de l’instance.

Par conséquent, elle sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que la demande tendant à l’expulsion de [O] [M] devient donc sans objet ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD tendant à la condamnation de [O] [M] au paiement de l’arriéré locatif ;

CONSTATONS que la demande de la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD tendant à la condamnation de [O] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation devient également sans objet ;

CONDAMNONS la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD aux dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la SARL NEMEA CAMPUS exerçant sous l’enseigne NEMEA APPART’ETUD de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,