TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01299 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBFJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[O] [G]

[D] [G]

[C] [W] épouse [G]

C/

[U] [E]

[F] [K] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Mme [O] [G], demeurant [Adresse 9]

Mme [D] [G], demeurant [Adresse 2]

Mme [C] [W] épouse [G], demeurant [Adresse 7]

représentées par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [U] [E], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [F] [K] [H], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Perrine MARC, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] a donné à bail à Monsieur [U] [E] et à Madame [F] [K] [H] un appartement à usage d’habitation (porte 11), Bâtiment A, situé [Adresse 11]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 14 mars 2022 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 503 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [W] épouse [G], en sa qualité d’usufruitière, Madame [O] [G] en sa qualité de nue-propriétaire et Madame [D] [G] en sa qualité de nue-propriétaire leur ont fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 24 décembre 2024 pour un montant en principal de 1872,27 euros, demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] ont en conséquence fait assigner Monsieur [U] [E] et Madame [F] [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé.

Aux termes de l’assignation, Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] ont sollicité de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

— Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [E] et de Madame [F] [K] [H] ou de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [F] [K] [H] à leur payer la somme provisionnelle de 2.420,66 euros au titre des loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls de la locataire et occupants ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [E] et Madame [F] [K] [H] jusqu’à leur départ ou leur expulsion à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation de bail et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [F] [K] [H] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [F] [K] [H] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 13 juin 2025, Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G], représentées par leur conseil, se sont désistées d’instance et d’action concernant les demandes formées à l’égard de Monsieur [U] [E], ce dernier ayant quitté les locaux litigieux depuis le 28 mai 2023.

Elles ont par ailleurs sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance à l’égard de Madame [F] [K] [H] et ont actualisé la dette à la somme de 1791,80 euros, suivant décompte en date du 10 juin 2025, et se sont opposées à la demande de délais de paiement .

Madame [F] [K] [H] a comparu représentée par son conseil, a précisé que Monsieur [U] [E] n’était plus effectivement locataire depuis deux ans de l’appartement objet du bail, sollicité des délais de paiement sur 18 mois afin de s’acquitter de la dette locative d’un montant de 1791,80 euros suivant décompte en date du 3 juin 2025, de suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail , de débouter les demanderesses de leurs plus amples demandes et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Perrine MARC, son conseil.

Concernant sa situation financière, elle a précisé qu’elle avait subi une rupture conventionnelle de son contrat de travail en date du 30 août 2024 et connaître depuis des difficultés financières ; elle a en outre indiqué qu’elle percevait au titre de l’ARE la somme de 1.149 euros par mois et qu’elle recherchait activement un emploi en qualité d’assistante juridique et que parallèlement elle s’était inscrite à des préparations pour l’examen d’entrée au CRFPA.

Elle a par ailleurs précisé qu’elle avait sollicité la [Adresse 8] concernant sa demande d’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) le 28 juin 2025 et proposé de solder la dette locative par versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant dont le paiement a été repris depuis le mois d’avril 2025.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré en son étude le 14 mars 2025, Monsieur [U] [E] n’était ni présent ni représenté à l’audience du 13 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LE DESISTEMENT

Il convient de constater le désistement d’instance et d’action des demanderesses à l’égard des demandes formées contre Monsieur [U] [E], ce dernier ayant quitté les locaux litigieux depuis mai 2023.

II – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89,462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 26 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.872,27 euros à Monsieur [U] [E] et à Madame [F] [K] [H] .

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 25 février 2025.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] produisent un décompte en date du 10 juin 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 1.631,05 euros, mensualité de juin 2025 incluse et frais de procédure déduits.

Madame [F] [K] [H] n’a pas contesté le montant de la dette.

Madame [F] [K] [H] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.631,05 euros.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de juin 2025 a été réglé par Madame [F] [K] [H] avant l’audience.

En conséquence, Madame [F] [K] [H] étant par ailleurs en situation de régler la dette locative comme elle l’a déjà démontré, le montant de la dette locative ayant diminué depuis la date de l’assignation, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [F] [K] [H] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et celle concernant les meubles sont devenues sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [F] [K] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [K] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demanderesses, Madame [F] [K] [H] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement d’instance et d’action de Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] concernant les demandes dirigées contre Monsieur [U] [E] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 14 mars 2022 conclu entre Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] venants aux droits de Madame [G] d’une part et Madame [F] [K] [H] et Monsieur [U] [E] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte 11), Bâtiment A, situé [Adresse 10] [Localité 1], sont réunies à la date du 25 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] [H] à verser à Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] à titre provisionnel la somme de 1.631,05 euros, selon décompte en date du 10 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [F] [K] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] ;

* que Madame [F] [K] [H] soit condamnée à verser à Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] [H] à verser à Madame [C] [W] épouse [G], Madame [O] [G] et Madame [D] [G] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les partis de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente