TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01603 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDZ7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Service Relations fournisseurs, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SA [Adresse 6]

C/

[T] [L]

[H] [P] épouse [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à Me [Localité 10]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SA [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [T] [L], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Mme [H] [P] épouse [L], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 avril 2013, la S.A. HLM LE NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à [Y] [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] le logement « [Adresse 9], sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 239,65 euros, et une provision sur charges mensuelle de 85,25 euros. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL vient aux droits de la S.A. [Adresse 7].

Le 21/11/2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 20/11/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 06/05/2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1780.18 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— et in solidum, d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06/05/2025.

A l’audience du 08/07/2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL [Localité 10]-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1758.31 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à l’éventuel octroi de délai de paiement.

Monsieur [L] [T] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative. Monsieur [L] [T] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois, sur 26 mois, en règlement de l’arriéré.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 06/05/2025, Madame [P] épouse [L] [H] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 20/11/2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 avril 2013 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1081.89 euros a été signifié le 21/11/2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] n’ont effectué aucun versement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22/01/2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 8 juillet 2025 démontrant que Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] restent devoir la somme de 1670,21 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais de contentieux de 88,10 euros facturés le 2 décembre 2024.

Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1670.21 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21/11/2024 sur la somme de 1081.89 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Les époux [L] ont payé le reliquat du dernier loyer dû le 26 juin 2025.

Monsieur [L] [T] déclare percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 987 euros mensuels, suite à son licenciement en novembre 2024. Une procédure aurait été engagée auprès du conseil des prud’hommes contre son ex-employeur. Il justifie avoir réalisé une formation de conducteur de bus du 24 mars au 27 juin 2025 et espère une embauche prochaine.

Il a justifié que son épouse, Madame [L] [H], avait la reconnaissance de travailleur handicapé depuis le 16 juin 2019 et jusqu’au 31 juillet 2029. Il a déclaré qu’elle ne travaillait pas et ne percevait aucune ressource.

Ils n’ont pas d’enfant.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [L] [T], démontrant sa capacité à solder la dette locative avec échelonnement, Monsieur [L] [T] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 48 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [L] [T], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance en premier ressort, réputée contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2013 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] concernant le logement « [Adresse 9], sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 22/01/2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 1670,21 euros (décompte arrêté au 8 juillet 2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21/11/2024 sur la somme de 1081.89 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [L] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 48 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [P] épouse [L] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge