N° RG 25/01522 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UF7K

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01522 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UF7K

NAC: 30Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Crystel CAZAUX

à la SELARL LAGORCE & BILLIAUD AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LE MAGNOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.N.C. VIDOR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roxane BILLIAUD de la SELARL LAGORCE & BILLIAUD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 septembre 2025

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, la SCI LE MAGNOLIA a fait assigner la SNC VIDOR devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, pour solliciter une expertise judiciaire sur les désordres affectant ses locaux commerciaux situés [Adresse 4] qui étaient loués au défendeur de 2002 à 2024, condamner le défendeur aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI LE MAGNOLIA maintient les termes de son assignation en soulignant qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux sont présumés avoir été délivrés en bon état selon l’article 1731 du code civil et souligne que le constat d’état des lieux de sortie de 2024 peut être comparé à l’expertise judiciaire de 2019, rédigé dans le cadre d’une procédure en fixation de loyer. Selon elle il ressort clairement de ces éléments que l’immeuble a été dégradé et n’a pas été correctement entretenu par le preneur quant à la verrière, le jardin, le sous-sol, le chauffage, l’appartement situé au-dessus de la pharmacie et la façade, ce qui est de nature à engager sa responsabilité et son obligation de réparation et remise en état.

Concluant en réponse, la SNC VIDOR s’oppose à l’expertise et demande la condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, se fondant sur les articles 145, 146, 834 du code de procédure civile et 1755 du code civil, au motif qu’il n’est pas rapporté la preuve de dégradations dès lors que faute d’état des lieux il n’y a aucun de point de comparaison avec l’état des lieux de sortie. Elle ajoute qu’il ressort des rapport et constat produits en demande que l’immeuble est vétuste, ce qui ne lui est pas imputable et souligne qu’il a été jugé en référé que la SNC VIDOR ne rapportait pas la preuve d’une créance certaine de 50 000 euros à son égard, celle-ci se heurtant à des contestations sérieuses.

MOTIFS DE LA DECISION

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’absence de contestation sérieuse. De même, l’article 146 du code de procédure civile, qui dispose qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement de l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, il sera rappelé que l’application de l’article 145 du code de procédure civile n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la SCI LE MAGNOLIA et la SNC VIDOR étaient liées par un bail commercial du 2 décembre 2002 sur un immeuble composé d’une pharmacie au rez-de-chaussée, un appartement au 1er étage, deux chambres et un cabinet de toilettes au 2ème étage. La libération des lieux est intervenue le 30 septembre 2024.

Les pièces produites aux débats (notamment le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 septembre 2024, le rapport d’expertise judiciaire de Madame [Z] [S] du 20 mai 2019 et les devis ART TITURES du 9 avril 2025, FRED DEPANN’ RENOVATION du 6 mai 2025 et ARTI RENO &CONSEIL du 23 mai 2025) rendent vraisemblables les désordres allégués par le demandeur, notamment verrière abîmée (tôles translucides sales et pour certaines brisées), des dégradations des pièces situées au 1er et 2ème étage (tapisserie en partie déchirée, fenêtres s’ouvrant et se fermant difficilement, peinture écaillée, poignée de porte dévissée, traces de moisissure etc.), un jardin mal entretenu (présence d’arbre et végétation diverse).

Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées et la vétusté de l’immeuble est par ailleurs largement prématuré alors que la mise en jeu de l’article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu’existe un intérêt légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse, étant rappelé que le bien est présumé avoir été reçu en bon état des réparations locatives.

Ces justificatifs sont dès lors suffisants pour établir les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée, qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond. L’expertise judiciaire sera donc ordonnée dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la SCI LE MAGNOLIA le paiement de la provision initiale, et ce, au contradictoire la SNC VIDOR.

Les dépens seront à la charge du demandeur, la SCI LE MAGNOLIA, dès lors que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

Les demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées dès lors qu’aucune des parties ne peut être considérée comme perdante à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme ils en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Ordonne une expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

[L] [N]

SARL [L] ARCHITECTE [Adresse 6]

[Localité 8]

Port. : 0668099976 Mèl : [Courriel 10]

ou en cas d’indisponibilité

[V] [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.10.39.02.14 Mèl : [Courriel 13]

Au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente instance

Avec mission de :

— Visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les locaux [Adresse 3] appartenant à la SCI LE MAGNOLIA qui étaient donnés à bail à la SNC VIDOR,

— Recueillir tout document contractuel et comptable et plus généralement tout document utile à sa mission,

— Procéder à l’examen des lieux et dire si l’immeuble présente les désordres précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi,

— Vérifier l’origine des désordres, les décrire, en déterminer les causes en précisant s’ils sont imputables à la vétusté de l’immeuble, un défaut d’entretien par le preneur, un défaut de réparation par le bailleur ou à toute autre cause qui sera indiquée,

— Décrire et chiffrer le coût des travaux de remise en état nécessaires pour mettre fin aux dommages et remédier à leurs conséquences, au vu des devis produits par les parties,

— D’une façon générale, fournir tous les éléments techniques ou de fait nécessaires à la juridiction du fond qui serait éventuellement saisie pour se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— Informer les parties de l’état de ses investigations et s’expliquer techniquement sur leurs dires et observations à l’occasion d’une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, ou par le dépôt d’un pré-rapport avant clôture définitive des opérations d’expertise,

— Donner tous éléments utiles à la solution du litige.

MODALITES TECHNIQUES

AVIS AUX PARTIES

Dit que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, la SCI LE MAGNOLIA devra consignerà la régie du tribunal, une somme de trois mille euros (3000 euros), dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX012]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Enjoint :

— au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission,

— aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

Invite le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Dit qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

AVIS A L’EXPERT

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine :

— adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

— vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra,

— établir à l’issue de la première réunion, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée (fiche dite « des 45 jours »), en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises,

— préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Demande à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 11]) ;

Dit que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ;

Dit que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au delà du délai fixé ;

Dit que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple ;

Rappelle que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : "lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l’expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées", Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l’expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l’envoi d’un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

Fixe à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Rappelle que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas ;

Souligne qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

Condamne la SCI LE MAGNOLIA aux dépens de l’instance ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la SCI LE MAGNOLIA et la SNC VIDOR.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,