TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02640

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEBE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[H] [T]

C/

[S] [G] [W]

[U] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LESCOURET

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H] [T],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Maître Pascaline LESCOURET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [G] [W],

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Jean BALBO, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Ouafae EL ABDELLI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [U] [W],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Maître Jean BALBO, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Ouafae EL ABDELLI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 février 2023, Madame [H] [T] a donné à bail à Monsieur [S] [W] un appartement à usage d’habitation n°5, un emplacement de stationnement aérien et une cave, situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 570 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Par acte séparé du 22 février 2023, Monsieur [U] [W] s’est portée caution solidaire des sommes dues par Monsieur [S] [W] au titre du bail, en ce compris les réparations locatives.

Le 05 mars 2024, Madame [H] [T] a fait signifier à Monsieur [S] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 12 mars 2024.

Par actes de Commissaire de justice en date du 26 juin 2024 et du 02 juillet 2024, Madame [H] [T] a ensuite fait assigner respectivement Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement :

— de la somme de 5.040 euros, représentant les arriérés de loyers et de charges du 1er novembre 2023 au 30 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à 570 euros jusqu’à complète libération des lieux,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a fait l’objet de trois renvois, notamment à la demande des défendeurs pour être assistés d’un conseil, puis des deux parties pour des pourparlers et actualisation suite au départ du locataire, à la réalisation de l’état des lieux et à la restitution des clés le 12 août 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, Madame [H] [T], représentée par Maître [X] LESCOURET, se réfère oralement à ses dernières conclusions écrites et ajoute oralement qu’elle s’oppose à l’octroi d’un report de la dette aux défendeurs. Elle demande de constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail, et la condamnation solidaire de Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] à payer :

— la somme de 5.914 euros, représentant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation du 1er novembre 2023 au 12 août 2024,

— la somme de 3.937,43 euros au titre des travaux de remise en état du logement,

— la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [H] [T] fait valoir que la clause résolutoire est acquise en l’absence de paiement des sommes dues dans le délai du commandement de payer et qu’il existe un arriéré de loyers et de charges de 5.914 euros. Elle estime qu’il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat du commissaire de justice l’existence de dégradations imputables au locataire nécessitant une réfection des peintures du séjour et de la chambre, en raison de trace d’humidité, et le remplacement du volet roulant du séjour, dysfonctionnant à la sortie du locataire.

Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W], représentés par Maître [C] [B], se réfèrent à leurs écritures. Ils demandent de fixer la créance correspondant aux loyers à la somme de 5.914 euros et, à titre principal, de reporter le paiement de deux années, à titre subsidiaire, d’échelonner le paiement sur deux années. Pour le surplus des demandes indemnitaires, ils demandent de débouter la demanderesse et de juger n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] ne contestent pas la dette de loyer, mais indiquent que le procès-verbal d’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire tant sur la forme que sur le fond. Ils font valoir que le procès-verbal de remise volontaire des lieux a été dressé le 12 août 2024 à 16h30 et ne porte pas la mention du procès-verbal d’état des lieux de sortie. Ils ajoutent que le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice le même jour à 17h n’est ni paraphé, ni signé par Monsieur [S] [W] et qu’il ne peut être retenu sa présence, en dépit de l’indication de l’huissier. Pour demander des délais de paiement, Monsieur [S] [W] indique résider chez son père et percevoir des indemnités de la mission locale d’environ 500 euros. Il ajoute que son père, Monsieur [U] [W], « ne roule pas davantage carrosse ».

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation du 22 février 2023 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 05 mars 2024, sommant le locataire de régler la somme en principal de 3.150 euros dans le délai de deux mois. Il a été dénoncé à la caution le 12 mars 2024.

Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] n’ont procédé à aucun paiement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre est tenu d’indemniser le propriétaire de l’occupation sans droit ni titre de son bien.

En l’espèce, il convient de condamner le locataire au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à un montant égal au loyer et à la provision sur charges, soit 570 euros, pour la période du 06 mai 2024 au 12 août 2024, date de la libération des lieux.

Madame [H] [T] produit au sein de ses écritures un décompte arrêté au 12 août 2024, date de la libération effective des lieux, démontrant que Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] restent devoir la somme de 5.914 euros.

Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W], s’étant porté caution solidaire des sommes dues par Monsieur [S] [W], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue dans leurs écritures.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.914 euros.

III. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du Code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

L’article 1 de l’ordonnance du 02 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice prévoit que ceux-ci sont des officiers publics et ministériels, qui ont compétence pour « établir les constats d’état des lieux dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée » et « effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire ».

L’article 1369 du Code Civil précise « l’acte authentique est celui qui a été reçu avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter »

L’article 1371 du Code civil dispose que « l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. »

Le procès-verbal de constat établi par Maître [Y] [V], commissaire de justice, dresse un état des lieux de sortie en indiquant qu’il a été réalisé en présence de Monsieur [S] [W] en date du 12 août 2024 à 17h.

Outre que la signature et le paraphe d’une des parties présente lors d’un constat ne sont pas des conditions de validité de l’acte, rien ne permet de remettre en cause la validité des constats effectués par l’huissier ou le caractère contradictoire de celles-ci. Les défendeurs ne justifient d’ailleurs pas d’une procédure tendant à l’inscription de faux.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permet d’établir que les murs et le plafond du séjour ainsi que celui de la chambre ont été dégradés, notamment avec la présence de traces de salissure et d’humidité. Toutefois, lors de l’état des lieux d’entrée, un trou au niveau du mur du séjour était signalé. Aussi, des traces au niveau du mur de la chambre étaient relevés. Par ailleurs, lors de l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice a constaté que les murs du séjour étaient recouverts de tapisserie ancienne. Ainsi, il n’est pas démontré qu’une nouvelle peinture était nécessaire sur l’ensemble des parties citées, en lieu et place d’un simple lessivage notamment au niveau des plafonds. Ainsi, tenant compte de l’état antérieur des murs, de l’ancienneté de la tapisserie, et des travaux de nature à remettre en état ceux-ci, il convient de condamner le locataire à payer la somme de 500 euros à ce titre.

Il ressort aussi de cette comparaison que le volet du séjour ne descend pas et que la sous-face de la peinture de son coffre est écaillée. En l’absence de précision dans l’état des lieux d’entrée, le volet est réputé avoir été reçu en bon état. Le coût de remplacement du volet doit donc être supporté par le locataire et la somme de 920,03 euros, dûment justifiée par un devis du 1er octobre 2024, sera accordée à la propriétaire.

Aussi, Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W], s’étant porté également caution des sommes dues au titre des réparations locatives, seront condamnées solidairement à payer à Madame [H] [T] la provision de 1.420,03 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] ont demandé à titre principal de reporter le paiement de la dette de deux années et à titre subsidiaire d’échelonner le paiement de la dette sur deux années.

En l’espèce, aucun élément ne permet de certifier que Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] soient en situation de régler intégralement leur dette au terme du délai de deux ans qu’ils réclament.

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] de leur demande de report de paiement de deux années.

Toutefois, Monsieur [S] [W] a justifié de ses ressources et perçoit environ 550 euros par mois dans le cadre du dispositif Contrat Engagement Jeune.

Quant à Monsieur [U] [W], s’il a indiqué avoir également des ressources restreintes, il n’a pas précisé le montant de celle-ci et ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande. Il disposait en 2021 de revenus se montant à 16.981 euros selon la fiche d’imposition produite avec son acte de cautionnement, de sorte que ces éléments seront ceux pris en compte pour estimer ses ressources.

Afin de tenir compte de la situation sociale de Monsieur [S] [W] et de son père, il convient de leur accorder des délais de paiement avec 23 mensualités de 305 euros et une 24ème mensualité soldant le reste de la dette.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [T], mais également de la situation précaire des défendeurs, Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail signé le 22 février 2023 entre Madame [H] [T] et Monsieur [S] [W] est acquise au 06 mai 2024 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle de 570 euros pour la période du 06 mai 2024 au 12 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] à verser à Madame [H] [T] à titre provisionnel la somme de 5.914 euros (décompte arrêté au 12 août 2024, au titre de l’arriéré locatif composé des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation mensuelles jusqu’au 12 août 2024 inclus) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] payer à Madame [H] [T] à titre provisionnel la somme de 1.420,03 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] de leur demande de report de paiement ;

OCTROYONS des délais de paiement à Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W], qui seront autorisé à se libérer des sommes qui précèdent par 23 échéances mensuelles d’un montant de 305 euros et une 24e échéance soldant le reste de la dette ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée à l’encontre de Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] sont suspendues pendant les délais ainsi octroyés ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’une seule échéance quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée restée infructueuse, Madame [H] [T] pourra réclamer l’intégralité de la somme due ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] à verser à Madame [H] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,