TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [F] [U]

Monsieur [S] [U]

M. Le préfet de [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06586 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KR3

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

[Localité 8] HAB ITAT OPH

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [U]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [U]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE Greffier lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, greffière

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06586 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KR3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2011, l’établissement Public Industriel et Commercial (EPIC) [Localité 8] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [S] et Mme [U] [F] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 448,28 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1977,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [S] et Mme [U] [F] le 8 mars 2024.

Par assignations du 27 juin 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [S] et Mme [U] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 1976,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, l’établissement EPIC [Localité 8] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2024, s’élève désormais à 2546,64 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse. L’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [U] [S] et Mme [U] [F].

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [U] [S] et Mme [U] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 8] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1977,22 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales mentionnées ci-dessus et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 mars 2024.

Ce délai étant plus favorable aux locataires, il convient d’en faire application et de constater que ces derniers ne se sont pas acquittés de la somme demandée dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2024, M. [U] [S] et Mme [U] [F] lui devaient la somme de 2 546,64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation à savoir 1976,98 euros dont doit être retirée la somme de 209.54 euros correspondant aux frais de contentieux.

Par conséquent, M. [U] [S] et Mme [U] [F], qui n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront solidairement condamnés, en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, à payer la somme provisionnelle de 1 767.44 euros au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 7 mai 2024.

En application des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 531.48 euros et de l’assignation pour le surplus, compte-tenu des versements intervenus depuis la signification du commandement de payer.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant actuel du loyer indexé et des charges.

Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 8 mai 2024 (lendemain du décompte) et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ EPIC [Localité 8] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [S] et Mme [U] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2011 entre l’établissement EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, d’une part, et M. [U] [S] et Mme [U] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] [Localité 9][Adresse 1] [Adresse 7] est résilié depuis le 7 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [S] et Mme [U] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [S] et Mme [U] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [U] [F] à payer à l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 1767,44 euros (mille sept cent soixante-sept euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024,

DIT que cette somme produira intérêts aux taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 531.48 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [U] [F] au paiement, en deniers ou quittance, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 8 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 8] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [U] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 mars 2024 et celui des assignations du 27 juin 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 8] de la présente décision

Fait et jugé à [Localité 8] le 17 janvier 2025

La greffière La juge des contentieux de la protection