TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02077 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGP4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

[W] [T]

[Y] [M]

C/

[N] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à Me [Localité 6]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [W] [T], demeurant [Adresse 2]

Mme [Y] [M], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laura VIALLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [N] [Z], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé les 11 et 12 mars 2019 par voie électronique, Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] ont donné à bail à Monsieur [N] [Z] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, RDC, n°A4) ainsi qu’un parking en sous-sol (n°38) situés [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 500,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 50,00 euros.

Le 10 mars 2025, Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] ont fait signifier à Monsieur [N] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] ont ensuite fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.952,77 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 12 mai 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 16 juin 2025.

Après renvoi, à l’audience du 10 octobre 2025, Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.870,27 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise.

Ils précisent qu’un dernier virement est intervenu le 30 septembre 2025 et que celui-ci ne figure pas au décompte produit mais qu’il n’est pas contesté.

Enfin, Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] s’opposent à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [N] [Z] comparaît en personne. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Il expose être en CDI depuis longtemps mais avoir été victime d’un accident du travail l’empêchant d’exercer son activité professionnelle pendant une année et le conduisant à percevoir moins de 1.000 euros par mois. Il précise reprendre le travail au 1er octobre 2025 et percevoir un salaire mensuel de 1.534 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie

électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les et 11 12 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 2. 11. CLAUSE RESOLUTOIRE ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.981,56 euros a été signifié le 10 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [N] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mai 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] produisent un décompte du 9 octobre 2025 démontrant que Monsieur [N] [Z] reste devoir la somme de 2.710,06 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (160,21 euros) qui ne relèvent pas des loyers et des charges.

Monsieur [N] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.710,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des propositions de règlements formulées par Monsieur [N] [Z], ainsi que du virement de 2.500 euros réalisé le 05 mai 2025, lesquels démontrent sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 150 euros chacune et d’une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [N] [Z], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [N] [Z] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M], Monsieur [N] [Z] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 11 et 12 mars 2019 entre Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] et Monsieur [N] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, RDC, n°A4) ainsi qu’un parking en sous-sol (n~78) situés [Adresse 8] à [Localité 12] sont réunies à la date du 11 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] à verser à Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] à titre provisionnel la somme de 2.710,06 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision (décompte arrêté au 9 octobre 2025, incluant une dernière facture d’octobre 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [N] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 150 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [N] [Z] soit condamné à verser à Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] à verser à Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente,