Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/04219 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IAI7

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [E], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [M] [P]

demeurant [Adresse 1]

comparante, assistée par M^e Chrystel LAURENT-VILLENEUVE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-293 du 19/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 décembre 2016 prenant effet à compter du 01 janvier 2017, METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE a donné à bail à Madame [M] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 275,33 euros, outre une provision sur charges de 130,66 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE, a fait délivrer le 10 juillet 2023 à Madame [M] [P] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 594,39 euros.

Par courrier simple du 01er juillet 2022, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 septembre 2023, signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [M] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— de constater la résiliation du contrat de bail subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail  ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [P] ;

— de condamner Madame [M] [P] au paiement des sommes suivantes :

2 101,75 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 septembre 2023, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2023,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux,200,00 euros à titre de dommages et intérêts,200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 28 septembre 2023.

Une première audience s’est tenue le 09 avril 2024.

Lors de l’audience de plaidoirie du 8 octobre 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 773,30 € sa créance locative arrêtée au 2 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, et indiquant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [P], assistée de son conseil, a demandé au Tribunal de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois. En outre, elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts ainsi qu’à l’article 700 du Code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2024 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [M] [P] le 10 juillet 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 594,39 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [M] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 septembre 2023.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 2 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 773,30 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [P] à payer la somme de 2 773,30 € actualisée au 2 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le décompte de l’arriéré locatif arrêté au 02 octobre 2024 ne prend pas en compte les aides pour le logement et la réduction du loyer de solidarité alors que celles-ci s’élèvent à 236,21 euros. Dès lors, compte tenu du versement effectué le 24 septembre pour un montant de 345,00 euros et du versement effectué le 02 octobre 2024, les différentes aides dont bénéficient le locataire caractérisent le paiement du loyer courant des mois d’août et septembre 2024.

En l’espèce, Madame [M] [P] a donc repris le paiement du loyer et un plan d’apurement de la dette est sollicité sur la mensualité de 100,00 euros, outre le paiement du loyer courant. Madame [M] [P] sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à ceux-ci.

Au jour de l’audience, Madame [M] [P] se trouve redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance du mois de septembre 2024 inclus, de la somme de 2773,30 euros.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer des délais à Madame [M] [P] ainsi que de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [M] [P] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, en l’occurrence la somme mensuelle de 498,07€ à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Il convient de rappeler que cette somme sera tenue par Madame [M] [P] jusqu’à libération définitive des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [M] [P].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE,

CONSTATE que le bail conclu le 28 décembre 2016 entre METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE et Madame [M] [P] concernant le bien sis [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 11 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle,

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE, la somme de 2 773,30 € arrêtée au 2 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement,

AUTORISE Madame [M] [P] à se libérer en 27 mensualités de 100,00 euros, la 28ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [M] [P] dans le délai précité,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse,

— la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 11 septembre 2023 et Madame [M] [P] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [M] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 5] [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

— FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [M] [P] à la somme mensuelle de 498,07€, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

— DIT que faute par Madame [M] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

— RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE Madame [M] [P] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE