TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02692

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMJT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 Décembre 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

C/

[U] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAKEHAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [U] [T],

demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juin 2023, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [U] [Z] [T] un appartement à usage d’habitation [Adresse 8] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 300,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 111,53 euros.

Par contrat séparé du 28 juin 2023, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [U] [Z] [T] un emplacement de stationnement couvert (Porte 40) situé [Adresse 4] à [Localité 11].

Le 25 septembre 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [U] [Z] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 30 septembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 11 juin 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [U] [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin de :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation des baux d’habitation et du parking susvisés, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner sans délai l’expulsion de Madame [U] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— voir condamner Madame [U] [T] au paiement par provision de la somme de 774,40 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de mai 2025, quittancement d’avril 2025 inclus,

— dire et juger que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de mai à septembre 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupante,

— la voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (432,95 euros) jusqu’à son départ effectif des lieux,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 septembre 2024

— la voir condamner au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— la voir condamner au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juin 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.079,51 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par acte de Commissaire de justice remis à étude le 11 juin 2025, Madame [U] [Z] [T] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 septembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 7 « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail de parking conclu le même jour contient également une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d’une sommation de payer. En outre, s’agissant d’un accessoire du logement puisqu’il est situé à la même adresse et conclu entre les mêmes parties, il doit suivre le sort du bail d’habitation.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 515,68 euros a été signifié le 25 septembre 2024, conformément aux clauses résolutoires du contrat.

Madame [U] [Z] [T] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 250 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

Madame [U] [Z] [T] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [U] [Z] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [U] [Z] [T] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 30 septembre 2025 démontrant que Madame [U] [Z] [T] reste devoir la somme de 1.079,51 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [U] [Z] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.079,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Madame [U] [Z] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 novembre 2024 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [Z] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CDC HABITAT SOCIAL, Madame [U] [Z] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2023 entre la S.A CDC HABITAT SOCIAL et Madame [U] [Z] [T] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 7] (porte A101) et un emplacement de stationnement porte 40 situés [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.A CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [U] [Z] [T] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 1.079,51 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [U] [Z] [T] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [U] [Z] [T] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [Z] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,