RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00552 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFXO

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Alice SITBON, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [M] [G] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Alice SITBON, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] ont donné à bail à Madame [H] [L], une maison à usage d’habitation situé [Adresse 4] selon contrat du 15 juillet 2009 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 740 euros provision sur charges comprises.

Madame [H] [L] a quitté les lieux le 5 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] ont fait citer Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de voir :

— juger que Madame [H] [L] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4]

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef

— supprimer les délais prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner Madame [H] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 740 euros à compter du 6 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux

— condamner Madame [H] [L] au paiement de la somme de 7.413 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024 outre la somme de 597 euros au titre de la TEOM

— condamner Madame [H] [L] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du manquement à l’obligation d’entretien et de réparations locatives

— condamner Madame [H] [L] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] sont représentés par leur conseil et ont repris l’intégralité de leurs demandes.

En défense, Madame [H] [L], régulièrement citée à étude, était non comparante ni représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, à la date du 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre

Le contrat de bail en date du 15 juillet 2009 a été résilié d’un commun accord entre les parties, Madame [H] [L] qui restait devoir un arriéré locatif important, ayant quitté les lieux et restitué les clés le 5 mars 2024 conformément au courrier versé aux débats et à l’état des lieux de sortie.

Dès le lendemain, Madame [H] [L] et ses deux enfants sont retournés dans la maison faisant valoir l’absence d’attribution d’un logement social.

Madame [H] [L] ne peut plus se prévaloir de l’ancien contrat de bail qui a fait l’objet d’une résiliation, ni d’aucun bail verbal, ou droit d’usage et d’habitation sur cette maison.

En ne comparaissant pas, Madame [H] [L] n’apporte pas au tribunal d’autres éléments que ceux produits par les bailleurs.

L’occupation sans droit ni titre est suffisamment établie par l’état des lieux de sortie du 5 mars 2024, le document signé le 9 avril 2025 par Madame [H] [L] reconnaissant avoir forcé la serrure pour accéder à nouveau au logement, la main courante déposée par Madame [M] [G] épouse [T] le 10 avril 2025.

Dès lors, il convient de constater que Madame [H] [L] est occupante sans droit ni titre de la maison située [Adresse 5] et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la suppression des délais

Selon les dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 “Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Les bailleurs justifient avoir fait changer les serrures le jour même de l’état des lieux comme cela résulte de l’attestation de Monsieur [V] [B]. Madame [H] [L] est donc rentrée à nouveau dans le logement en forçant sur la porte.

Ce seul élément caractéristique de la voie de fait justifie la suppression du délai pour quitter les lieux.

Il sera en conséquence fait droit à la demande des bailleurs.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’occupation sans droit ni titre et est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du bien immobilier du fait de l’occupation rendant ledit bien immobilier indisponible.

Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] sont en conséquence bien fondés à solliciter une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 740 euros par mois, correspondant à l’ancien loyer, et ce à compter du 4 juillet 2025, date de l’assignation et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de condamner Madame [H] [L] à payer cette indemnité d’occupation à Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T].

Sur les demandes au titre de l’ancien bail

— sur l’arriéré locatif

Il est établi que Madame [H] [L] a laissé un arriéré locatif important lorsqu’elle a quitté les lieux le 5 mars 2024.

Selon décompte versé aux débats, il reste dû à ce titre les loyers courant sur la période de juillet 2022 à mars 2024 soit la somme de 7.413 euros.

Il convient de condamner Madame [H] [L] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] la somme de 7.413 euros au titre de l’arriéré locatif.

— sur la TEOM

Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] sont bien fondés à réclamer à Madame [H] [L] la somme de 597 euros au titre de la taxe foncière des années 2023 et 2024. Il convient de la condamner à payer cette somme.

— sur le manquement à l’obligation d’entretien et des réparations locatives

Selon état des lieux d’entrée, le logement a été délivré en bon état général. L’état des lieux de sortie est lapidaire et fait état d’un logement en très mauvais état. Le constat des lieux en date du 8 février 2024, soit presque deux mois avant cet état des lieux de sortie, mentionne des traces d’humidité, de peinture dégradée.

Toutefois, Madame [H] [L] s’est aussitôt réinstallée dans le logement qu’elle occupe à ce jour sans droit ni titre.

Cette demande d’indemnisation, compte tenu de la présence dans les lieux de Madame [H] [L], n’est pas d’actualité et elle n’est pas, du fait de cette occupation illicite, complétée par des éléments objectifs tels que devis, factures.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] de leur demande à ce titre, sans préjudice de leur droit de la reformuler lorsque l’occupation illicité aura cessé.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts.

Il y a lieu de condamner Madame [H] [L] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [H] [L], partie succombante sera condamnée aux dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE l’expulsion de Madame [H] [L] ainsi que celles de tous occupants de son chef de la maison située [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique.

SUPPRIME le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et le sursis de la période cyclonique.

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 740 euros à compter du 4 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés entre les mains de Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T].

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] la somme de 7.413 euros au titre de l’arriéré locatif sur la période de juillet 2022 à mars 2024.

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] la somme de 597 euros au titre de la TEOM des années 2023 et 2024.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Madame [H] [L] payer à Monsieur [C] [T] et Madame [M] [G] épouse [T] la somme totale de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [H] [L] aux entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE