TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04033 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOI6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[M] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffierchargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [N], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 janvier 2009, la S.A. [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [M] [N] et Mme [Z] [W] épouse [N] un appartement à usage d’habitation (n°176), situé [Adresse 1] [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 396,22 euros et une provision sur charges mensuelle de 140,59 euros.

Le divorce de Monsieur [M] [N] et Mme [Z] [W] épouse [N] a été prononcé par jugement du tribunal de Fellaoucene (Algérie) le 09 novembre 2023.

Le 10 mai 2024, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [M] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la S.A. [Adresse 8] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, outre l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

+

— le constat de la mauvaise foi de Monsieur [M] [N] et par voie de conséquence supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L.412-1 du Code des Procédure civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.259,12 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours à compter du 11 juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la saisine CCAPEX.

A l’audience du 10 décembre 2024, la S.A. [Adresse 8], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.628,62 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE précise que la situation d’impayée n’a cessé de s’aggraver, qu’il n’y a pas de reprise des paiements et quand il y a eu un paiement, il a été rejeté. Elle ajoute ne pas avoir de contact avec son locataire et indique s’opposer fermement à tous délais de paiement.

Monsieur [M] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique que loyer est de 675 euros par mois, qu’il est en accident de travail et gagne de 1500 à 1600 euros et qu’il réside avec ses trois enfants de 22, 20 et 17 ans, dont le premier est en stage, le deuxième ne travaille pas et le troisième est lycéen. Monsieur [M] [N] indique qu’il refait tous les ans la peinture du l’appartement et avoir donné un RIB pour une autorisation de prélèvement, mais à chaque fois on l’a perdu.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 janvier 2009 contient une clause résolutoire (article 7 B) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.068,76 euros a été signifié le 10 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [N] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2024.

II. SUR LE REJET DES DELAIS SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article”.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 02 décembre 2024, que les loyers n’ont pas été payé depuis le mois de juillet 2024. A défaut d’avoir intégralement payé le loyer courant du mois de novembre 2024 avant la date de l’audience, Monsieur [M] [N] doit être débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis le 11 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [M] [N] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LE MAINTIEN DES DELAIS LEGAUX POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”.

Or, en l’espèce, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne démontre pas spécifiquement la mauvaise foi de Monsieur [M] [N], le seul défaut de paiement des loyers n’étant pas suffisant à établir une mauvaise foi de la part de la défenderesse.

Dès lors, la S.A. [Adresse 8] sera déboutée de sa demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 02 décembre 2024 démontrant que Monsieur [M] [N] reste devoir la somme de 5.628,62 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Monsieur [M] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.628,62 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 2.259,12 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [M] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 juillet 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 8], Monsieur [M] [N] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2009 entre la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [M] [N] concernant un appartement à usage d’habitation (n°176), situé [Adresse 1] [Adresse 7] sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [N] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [N] et à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la S.A. [Adresse 8] de sa demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à la S.A. [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 5.628,62 euros (décompte arrêté au 02 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 2.259,12 euros et de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à payer à la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 juillet 2024, dont l’arriéré est déjà liquidé jusqu’au 1er décembre 2024 au titre de la condamnation provisionnelle prononcée, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à la S.A. [Adresse 8] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La vice-présidente