TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/10198 – N° Portalis DB3S-W-B7J-33HT

Minute : 25/01129

S.A.S. IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE

C/

Madame [T] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

S.A.S. IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [T] [B]

Le

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Novembre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M. [R] [O] et M. [G] [I], munis d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [T] [B]

C/O CCAS

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 19 février 2018, la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [T] [B] un appartement situé [Adresse 4] [Localité 1] dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, suivant convention d’occupation précaire soumise aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et explicitement exclue du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement, signale un appartement en état neuf, à l’exception de deux tâches sur le mur du séjour côté fenêtre, l’absence de carrelage sur la crédence de la cuisine, quelques salissures au niveau de l’évier, un plafonnier du coin cuisine non vérifié, des traces de salissures sur le mur mitoyen de la salle de bain, l’absence de barre de douche et de carrelage sur la crédence,

Par jugement en date du 28 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis (93 200) a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la locataire,

— Condamné la locataire à verser au bailleur la somme de 1.573,20 euros au titre de sa dette locative, terme de janvier 2022 inclus, outre une indemnité d’occupation à compter de la résiliation,

— Condamné Madame [T] [B] à verser à la SAS IMMOBILIERE PLAINE COMMUNE la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, il a été procédé à l’expulsion de la locataire. Les photographies jointes au procès-verbal d’expulsion laissent voir un appartement encombré par de nombreuses affaires, un interphone aux fils électriques apparents manifestement arrachés, et des trous ou traces sur l’un des murs du salon.

Suivant facture en date du 30 septembre 2024, le prestataire BAHRI AUTO ENTREPRENEUR a facturé à la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE les prestations suivantes :

—  1.275 euros pour : Retrait et mise aux ordures de denrées alimentaires ouvertes, périmées, fourniture et application de fumigènes contre les nuisibles (cafards et punaises de lit), nettoyage des meubles de la cuisine présentant des traces de graisse, nettoyage des équipements sanitaires (prévoir remplacement du robinet d’arrêt du toilette actuellement hors service),

—  2.475 euros pour vider et débarrasser le logement.

Suivant facture en date du 1er octobre 2024, la SARL DAHK a facturé à la SAS IMMOBILIERE PLAINE COMMUNE la somme de 168 euros pour la désinsectisation du logement.

Suivant facture en date du 21 octobre 2024, la SARL LA CLEF DIONYSIENNE a facturé à la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE la somme de 371,80 euros pour le remplacement de la serrurerie de la porte d’entrée.

Suivant facture en date du 23 octobre 2024, le prestataire BAHRI AUTO ENTREPRENEUR a facturé à la SAS IMMOBILIERE PLAINE COMMUNE les prestations suivantes :

—  175 euros pour installation, protection, repli chantier et frais de parking,

—  3.290 euros pour peinture et rebouchage des trous,

—  725 euros pour dépose et mise en déchèterie du meuble salle de bain d’origine hors service, fourniture et pose d’un meuble et d’une vasque outre un mitigeur lavabo et la plomberie afférente,

—  750 euros pour la dépose du linoléum et la fourniture et la pose d’un parquet flottant dans la chambre,

—  42,90 euros pour la pose d’un détecteur incendie,

—  249,90 euros pour la dépose du robinet d’arrêt WC hors service et la pose d’un nouveau robinet,

la pose d’un nouveau mécanisme de chasse d’eau et d’un nouvel abattant WC, la dépose de l’ensemble de la fixation barre de douche cassée flexible et poire en mauvais état et la pose, en ses lieux et places, d’un nouvel équipement,

—  89,50 euros pour la fourniture d’une grille d’entrée d’air sur le caisson du volet de la chambre,

—  53,82 euros pour la pose d’une sous-couche parquet flottant,

—  89,90 euros pour la fourniture d’une bouche d’extraction rénovation collectif cuisine,

—  14,70 euros pour la fourniture et pose de 3 ampoules à visser,

—  57,50 euros pour la fourniture et pose d’une poignée inox pour la chambre pour clé de fermeture.

Suivant facture en date du 24 octobre 2024, la SARL DAHK a facturé à la SAS IMMOBILIERE PLAINE COMMUNE la somme de 276 euros pour une nouvelle désinsectisation du logement.

Suivant facture en date du 6 novembre 2024, la société RTC ENTREPRISE a facturé à la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE la somme de 594 euros TTC pour les prestations suivantes : « déplacement sur site, contrôle du poste vidéo, dépose du combiné, recherche de al panne. Défaut appareillage, combiné non présent. Poste état HS, fourniture et pose d’un vidéophone main livre correspondant à la technologie de l’interphone de l’immeuble. (…) Adaptation et fixation en lieu et place (…) Raccordement, réglages, essais et mise en service. Tests sur place. Bon fonctionnement interphone.»

Suivant facture en date du 18 novembre 2024, le prestataire BAHRI AUTO ENTREPRENEUR a facturé à la SAS IMMOBILIERE PLAINE COMMUNE la somme de 750 euros pour la location d’un box visant à conserver les effets personnels de l’expulsée.

Suivant facture en date du 25 novembre 2024, pour une prestation datant du 31 octobre 2024, la société JC HABITAT SOLUTION a facturé à la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE la somme de 160 euros pour le nettoyage du logement.

Suivant facture en date du 20 novembre 2024, le prestataire BAHRI AUTO ENTREPRENEUR a facturé à la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE la somme de 1.075 euros pour le retrait et la mise en déchèterie des biens de l’expulsée non réclamés suite à leur stockage dans un box.

Suivant facture en date du 25 janvier 2025, la SARL LA CLEF DIONYSIENNE a facturé à la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE la somme de 591,25 euros pour la fourniture d’un cylindre sur la porte d’entrée du logement, et d’une serrure sur la porte de la chambre.

Suivant facture en date du 11 février 2025, la SARL LA CLEF DIONYSIENNE a facturé à la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE la somme de 120 euros pour une « ouverture de la porte claquée » en date du 31 janvier 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 août 2025, la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE a fait assigner Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 13.295,87 euros correspondant aux travaux de remise en état de l’appartement,

— Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,

— Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 600 euros au titre des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025.

A cette date, la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE, représentée par Monsieur [R] [O] et Monsieur [G] [I], régulièrement munis d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [T] [B], citée suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire en ce qu’elle est susceptible d’appel.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de la défenderesse

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1353 du même code dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, la SAS IMMOBILIERE SOCIALE PLAINE COMMUNE produit le contrat de location, un état des lieux d’entrée contradictoire, et un procès-verbal d’expulsion auquel sont jointes des photos permettant de rapporter la preuve de certains désordres au sein du logement à l’issue de l’exécution du contrat de location.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et les photographies de sortie permettent d’établir que le logement était encombré et n’avait pas été vidé par la locataire. La SAS IMMOBILIERE SOCIALE DE PLAINE COMMUNE rapporte la preuve des dépenses suivantes engagées à ce titre, suivant les factures visées à l’exposé du litige de la présente décision :

—  1.275 euros le 30 septembre 2024 pour Retrait et mise aux ordures de denrées alimentaires ouvertes, périmées, fourniture et application de fumigènes contre les nuisibles (cafards et punaises de lit), nettoyage des meubles de la cuisine présentant des traces de graisse, nettoyage des équipements sanitaires (prévoir remplacement du robinet d’arrêt du toilette actuellement hors service),

—  2.475 euros le 30 septembre 2024 pour vider et débarrasser le logement,

—  750 euros pour la location d’un box visant à conserver les effets personnels de l’expulsée,

—  1.075 euros pour le retrait et la mise en déchetterie des biens de l’expulsée

La SAS IMMOBILIERE SOCIALE DE PLAINE COMMUNE rapporte ainsi la preuve d’un préjudice d’un montant de 5.575 euros directement causé par la nécessaire remise en état d’un logement encombré.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et des photographies prises lors de l’expulsion permettent également d’établir que le système d’interphone a été dégradé par la locataire pendant la durée de l’exécution du contrat de location. La SAS IMMOBILIERE SOCIALE DE PLAINE COMMUNE rapporte la preuve de la dépense suivante engagée à ce titre :

—  594 euros TTC le 6 novembre 2024 pour les prestations suivantes : « déplacement sur site, contrôle du poste vidéo, dépose du combiné, recherche de la panne. Défaut appareillage, combiné non présent. Poste état HS, fourniture et pose d’un vidéophone main livre correspondant à la technologie de l’interphone de l’immeuble. (…) Adaptation et fixation en lieu et place (…) Raccordement, réglages, essais et mise en service. Tests sur place. Bon fonctionnement interphone. »

La SAS IMMOBILIERE SOCIALE DE PLAINE COMMUNE rapporte ainsi la preuve d’un préjudice d’un montant de 594 euros directement causé par le nécessaire remplacement de l’interphone dégradé.

L’expulsion à l’aide d’un serrurier a donné lieu aux frais suivants, directement causés par l’absence de départ volontaire de la locataire devenue occupante :

—  591,25 euros pour la fourniture et pose d’un cylindre sur la porte d’entrée et d’une serrure sur la porte de la chambre.

Les autres factures produites par la société demanderesse ne se rapportent à aucune dégradation constatée au moment de la sortie des lieux, étant précisé que la SAS IMMOBILIERE SOCIALE DE PLAINE COMMUNE ne produit aucun autre moyen de preuve que les photographies jointes au procès-verbal d’expulsion, qui ne permettent pas de justifier de frais de désinsectisation, de remplacement de meubles et de sols, de la fourniture de grilles et bouches d’extraction. Les traces sur les murs visibles sur les photographies prises à l’issue de l’exécution du contrat de location ne sauraient donner lieu à indemnisation, l’état des lieux d’entrée indiquant des murs déjà dégradés au moment de l’entrée dans les lieux sans que le bailleur n’indique précisément les murs concernés par la prestation facturée. Enfin, deux factures distinctes portent sur la même prestation de remplacement de la serrurerie de la porte d’entrée, une facture d’un montant de 371,80 euros établie le 21 octobre 2024 et une facture d’un montant de 591,25 euros établie le 25 janvier 2025. Seule cette dernière facture, la plus élevée toutefois, sera retenue afin d’éviter une double indemnisation du préjudice allégué.

La facturation d’une « ouverture de porte claquée » en date du 31 janvier 2025, soit postérieurement à la fourniture d’une nouvelle serrure dont le bailleur devait pourtant posséder la clé, ne saurait être imputée à la locataire, en l’absence d’éléments d’explication des raisons pour lesquelles une intervention a été rendue nécessaire à ce titre.

Dès lors, au visa de l’article 1353 du code civil, la SAS IMMOBILIERE SOCIALE DE PLAINE COMMUNE, sur qui pèse la charge de la preuve, rapporte la preuve d’un préjudice total d’un montant de 6.760,25 euros.

Madame [T] [B] sera condamnée à lui verser cette somme.

Sur la demande de paiement à titre de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’inexécution contractuelle.

La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d’une inexécution, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la SAS IMMOBILIERE SOCIALE DE PLAINE COMMUNE se contente de réclamer des dommages et intérêts à ce titre, sans justifier d’un préjudice distinct des seules dégradations locatives déjà examinées supra et faisant l’objet d’une indemnisation.

En l’absence de preuve ou même d’allégation d’un préjudice complémentaire, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [T] [B], qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [B] à verser à la SAS IMMOBILIERE SOCIALE DE PLAINE

COMMUNE la somme de 6.760,25 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [T] [B] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection