TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AE

N° RG 24/00607

N° Portalis DBX4-W-B7I-SW23

JUGEMENT

N° B

DU 07 Avril 2025

La compagnie d’assurance MACIF

C/

[W] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e ROMY

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

LA MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE ET DU COMMERCE,

La MACIF,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [X],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Romain SCABORO de la SELARL AVOCATS-SUD, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2014, Monsieur et Madame [N] [O] ont consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [W] [X] pour un appartement de type 2 avec parking (n°1) situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 545€ outre 55€ de provisions sur charges.

Un contrat a été conclu le 19 septembre 2014 par le bailleur pour garantir les paiements du loyer et des charges ainsi que pour les dégradations locatives auprès de la compagnie d’assurance MACIF.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 décembre 2021, le locataire a donné congé et a indiqué quitter les lieux le 17 janvier 2022. Un état des lieux de sortie a été dressé le 26 janvier 2022 par Commissaire de justice.

Le propriétaire bailleur s’est vu indemnisé de la somme de 2 410,73€ par la compagnie d’assurance MACIF suivant quittance subrogative établie le 22 août 2022, se trouvant subrogée dans les droits du bailleur.

Une mise en demeure de régler la somme de 2 410,73€ a été adressée à Monsieur [W]

[X] le 23 février 2023, sans résultat.

La compagnie d’assurance MACIF a fait assigner Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], par exploit du 23 octobre 2023, afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [W] [X] au paiement des sommes de 2 410,73€ suivant quittance subrogatoire du 22 août 2022 relative au remboursement des dégradations immobilières, de 750€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les droits de plaidoirie.

A l’audience du 16 novembre 2023, la compagnie d’assurance MACIF, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Monsieur [W] [X], régulièrement assigné n’était ni présent, ni représenté.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile le jugement a été rendu par défaut.

Par décision du 23 janvier 2024 le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] à :

Condamné Monsieur [W] [X] à verser la somme de 2 410.73€ à la compagnie d’assurance MACIF avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision suivant quittance subrogative du 22/08/2022 ;Débouté la compagnie d’assurance MACIF de sa demande plus ample à ce titre ;Condamné Monsieur [W] [X] à verser à la compagnie d’assurance MACIF la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamné Monsieur [W] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par courrier du 19/02/2024 Monsieur [W] [X] a formé opposition au jugement.

Un procès-verbal de réception d’une opposition à été dressé en date du 22/02/2024 par le greffe du tribunal actant l’opposition formée par Monsieur [W] [X] contre le jugement du 23/01/2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 4/04/2024 où l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2/09/2024, puis à celle du 7/11/2024 puis à celle du 3/02/2025.

A cette audience, la compagnie d’assurance MACIF représentée par son Conseil, par conclusions suite à opposition au jugement n°2, demande de :

Condamner Monsieur [W] [X] à payer à la MACIF la somme de 2 410.73€ suivant quittance subrogatoire du 22/08/2022, liée au remboursement des dégradations immobilières ;

Condamner Monsieur [W] [X] à payer à la MACIF la somme de 750€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [W] [X] aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les droits de plaidoirie ;

A la même audience, Monsieur [W] [X], représenté par son Conseil, par voie de conclusions demande de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Débouter la compagnie d’assurance MACIF de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la compagnie d’assurance MACIF à payer à Monsieur [W] [X] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la compagnie d’assurance MACIF aux entiers dépens.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les conseils des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7/04/2025.

Une note en délibéré a été accordé concernant l’application éventuelle de l’article 750-1 du Code de procédure civile et une éventuelle obligation de tentative préalable de conciliation qui a été mise dans les débats.

Dans cette note en délibéré transmise par voie électronique et reçue au greffe du tribunal le 13/02/2025 la compagnie d’assurance MACIF rappelle qu’elle a écrit par courrier recommandé du 23/02/2023 à Monsieur [X] pour tenter de trouver une solution amiable, sans réponse de sa part, cette circonstance rendant impossible une telle tentative.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’opposition formée contre le jugement du 23/01/2024,

Vu la loi du 6/07/1989,

Vu les justificatifs produits et notamment, le contrat MACIF n°S279M/11583, la quittance subrogative du 22/08/2022 et les états de lieux d’entrée et de sortie, les factures ou devis produits,

L’opposition formée par Monsieur [W] [X] contre le jugement du 23/01/2024 dans les délais et formes prescrits, sera déclarée recevable.

Le tribunal dira qu’il est mis à néant et statuera à nouveau par le présent jugement qui se substituera au précédent.

La compagnie d’assurance MACIF se prévaut : des conditions générales du contrat d’assurance, des conditions particulières de l’état des lieux d’entrée en date du 26 avril 2014, l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 26 janvier 2022, de la quittance subrogative du 22/08/2022, du tableau dressé d’évaluation des dommages et des factures justificatives, qui permettent de vérifier le détail des sommes dues au titre des dégradations invoquées.

Il ressort des éléments produits que le locataire a demeuré dans les lieux plus de 7 ans, de 28 avril 2014 au 17 janvier 2022.

Un rapport d’expertise réalisé par le cabinet AUVERGNE EXPERTISES en date du 29 juillet 2022 (pièce 11 demandeur) retient des sols, des murs, plafond et certains éléments à remettre en état mais en écarte d’autres non garantis contractuellement. Certaines sommes sont donc proposées en indemnisation après application d’un taux de vétusté.

Les bailleurs ont proposé par courrier du 27/12/2021 les 3,4 ou 5 janvier 2022 comme dates de pré-état des lieux au choix du locataire (pièce 7 demandeur).

L’état des lieux d’entrée est en date du 26/04/2014.

Une partie des clés a été restituée aux bailleurs selon ceux-ci avant le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ( 26/01/2022).

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

« Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) »

En l’espèce, Monsieur [X] conteste certains points relatifs aux réparations locatives à partir du contenu de la pièce 10 demandeur.

Sur la 3è facture LEROY MERLIN :Elle est contestée car antérieure à la remise des clés ( facture du 30/12/2021) et correspondant à du matériel de peinture, la date d’achat correspondant à une date antérieure à la remise des clés, les travaux auraient été réalisés dans un autre lieu selon lui.

La 3è facture LEROY MERLIN n° 074953 DUPLICATA du 30/12/2021 pour la somme de 157,10€ TTC pour de la peinture ou matériel de peinture ne peut être prise en compte considérant que la date effective du congé était le 17/01/2022 et que les dates proposées pour un pré-état des lieux ( début janvier 2022) n’ont pas reçues de réponse, les époux [O] n’ont pu savoir à l’avance qu’ils allaient faire des travaux de peinture dans cet appartement sans avoir effectué une visite préalable.

La date de remise ( partielle ) des clés n’est pas précisée dans le dossier même si le défendeur indique que la facture est antérieure à celle-ci.

Ainsi, ils ne pouvaient par anticipation sans voir l’état des lieux imputer des travaux de peinture au locataire qui aurait très bien pu restituer les lieux en bon état et avec éventuellement des peintures refaites. Ou alors ils avaient l’intention de repeindre malgré tout à leurs frais l’appartement ayant été occupé depuis avril 2014 ( presque 8 ans à la date de la sortie ).

Il est à noter que cette facture n’est pas reprise dans le tableau MACIF d’estimation des dommages.

Ainsi, la somme de 157,10€ TTC ne sera pas retranchée de la somme indemnisable puisque non prise en compte dans le calcul de l’indemnisation versée aux bailleurs.

Sur la 2è facture : elle correspondrait à un sol stratifié. Or, le sol est sale et pas neuf ( 2014 ) de même pour la moquette revendique le défendeur.Il s’agit de la facture n°CLFAC003501003 [Localité 9] du 31/01/2022 pour la somme de 404,81€ TTC soit 337,34 HT concernant un revêtement de sol PVC en lames ( RIGID 40 LOCK ACOUSTIC LAME)

Après comparaison des états de lieux nous pouvons relever :

EDLE : (Etat Des Lieux d’Entrée) – EDLS : ( Etat Des Lieux de Sortie)

EDLE 1-pour Lino Kichenette : bon état, aucune fissure, 3 petits trous, lino déchiré sur quelques centimètres au pied du meuble sous évier et sous le pied du bar

EDLS 1: « Le sol de l’espace cuisine est recouvert d’un revêtement linoléum qui présente de nombreuses traces noirâtres alors qu’il était uniforme selon les indications des bailleurs. »

EDLE 2- pour lino salon – séjour : sols : Lino = bon état – fissures aucune – trous : 4 entailles – observations : lino : une entaille près du radiateur et d’autres entailles SAM

EDLS 2: « le sol est recouvert d’un revêtement de type linoléum de couleur marron clair sur lequel j’observe des traces brunâtres.Le sol est sale. »

EDLE 3 :

SDB : Lino : état d’usage et en observation : petite découpe gauche et droite de la porteWC – Lino : bon état, en observation : petites brûlures côté droit WCEDLS 3: pour le dégagement, les toilettes : il est noté un revêtement sale et usagé et pour la salle de bains : un même revêtement de type linoléum avec de nombreuses traces brunâtres.

Sur le tableau MACIF d’estimation des dommages concernant les sols sont portées mentions des :

**devis [Localité 10] pour le sol de la pièce principale : revêtement lino pour 511,45€ TTC retenue : 255,73€

**devis [Localité 10] pour le sol kichnette pour 168,49 € TTC et retenue : 84,25€

**devis [Localité 10] pour le sol dégagement pour 85,24 € TTC et retenue : 42,62€

**devis [Localité 10] pour le sol toilettes pour 85,24 € TTC et retenue : 85,24€

**facture Castorama pour le sol salle de bains pour 126,79 € TTC et retenue : 126,79€

Ces pièces justificatives sont absentes.

Or, une seule facture justificative est produite pour le revêtement de sol : La facture [Localité 9] du 31/01/2022 qui est de 404,81€ TTC soit 337,34 HT pour un revêtement de sol PVC en lames ( RIGID 40 LOCK ACOUSTIC LAME) dont il n’est pas précisé à quelle pièce il est destiné mais on peut penser à la pièce principale dont le lino portait trace de plusieurs entailles et la somme à retenir compte tenu du taux de vétusté, de son état antérieur ( nombreuses entailles) sera de 20 % du prix neuf soit : 80,96€ TTC ou encore 20 % de 337,34€ HT soit = 67,47€ HT.

La facture ne correspond à aucun des devis évoqués sur le tableau MACIF.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et sortie révèle des traces soit noirâtres soit brunâtres sur le lino mais rien n’indique que ces traces ne peuvent être effacées à partir d’un nettoyage efficace, l’appartement ayant fait l’objet d’un nettoyage par entreprise ( Société de propreté groupe Lirola Nettoyage Toulousain ) selon facture du 3/02/2022 pour la somme de 330€ TTC.

Les autres devis [Localité 10] n’étant pas produits, les sommes indiquées dans le tableau MACIF ne seront pas retenues pour le changement de revêtement du sol.

Ainsi, de la somme de 3 250,82€ TTC ( 2 955,73€ HT ) sera retranchée la somme de 850,35€ TTC (511,45€ + 84,25€ + 42,62€ + 85,24€ + 126,79€) et réintégrée la somme de 80,96€ TTC.

La somme à retenir sera de 850,35€ – 80,96€ = 769,39€ TTC soit 692,45€ HT (HT selon mode de calcul du tableau MACIF) à retrancher des réparations à indemniser ( calcul HT ) après examen des justificatifs.

Sur les autres factures : le défendeur se plaint qu’il y a eu beaucoup d’achats pour matériels de chantier :L’essentiel des achats pour matériels de chantier est justifié par d’autres factures ou tickets de caisse, et il est compatible avec l’état de l’appartement décrit par procès-verbal de commissaire de justice.

Sur la fourniture de devis des époux [O] sans preuve de l’utilité ni d’un achat :Un devis peut parfaitement être pris en compte pour l’évaluation des réparations locatives même si en l’espèce cela ne sera pas le cas.

Sur l’absence d’utilité d’un rachat de badge, deux cylindres de clé :Selon le tableau MACIF d’estimation des dommages les clés et badges ne sont pas pris en compte pour le remboursement des bailleurs et ne seront donc pas comptabilisés comme une dette indemnisée sur laquelle la subrogation pourrait jouer, cela ne rentre pas dans les sommes réclamées par la MACIF.

Sur la facture de volet roulant déposé selon les bailleurs pour ne pas tomber sur la voirie ;Selon le tableau MACIF d’estimation des dommages la facturation du volet roulant de la kichenette déposé d’une valeur de 434,50€ TTC sera prise en compte pour seulement 50 % par l’assurance soit 217,50€ malgré la dégradation, elle est imputable au locataire, cet équipement étant mentionné en « bon état » sur l’état des lieux d’entrée.

Sur la facture de la hotte, seulement sale selon l’ huissier mais qui fonctionne :Selon le tableau MACIF d’estimation des dommages la facturation d’une nouvelle hotte n’est pas prise en compte pour le remboursement des bailleurs et ne sera donc pas comptabilisée comme une dette indemnisée sur laquelle la subrogation pourrait jouer.

Sur la facture de nettoyage qui semble correspondre :Elle n’est pas prise en compte dans le tableau MACIF d’estimation des dommages.

Sur le dépôt de garantie et la moitié du loyer de janvier 2022 :

Monsieur [W] [X] évoque un demi-loyer gardé par les bailleurs pour le mois de janvier 2022 ainsi que le dépôt de garantie non récupéré de 545,31€, de la sorte aucune somme ne serait due par le locataire et donc la subrogation serait impossible.

Dans ses calculs la MACIF a déjà déduit ce dépôt de garantie de 545€ de l’indemnité contractuelle de 2 955,73€ HT comme constituant une franchise en allouant la somme de 2 410,73€ aux bailleurs au titre des dégradations immobilières.

Il faut donc considérer que le dépôt de garantie est restitué par compensation de la dette.

Quant au demi-loyer, il semble que la date précise de remise partielle des clés ne soit pas indiquée et faute d’indication il conviendra de retenir que le congé a été donné pour le 17/01/2022 et que la date du procès-verbal d’état des lieux de sortie est au 26/01/2022 donc le demi-loyer de janvier est dû, le loyer étant payable selon le bail à terme à échoir (selon page 2 du bail : « payable d’avance le 1er de chaque mois » ).

Aucun justificatif relatif au paiement du loyer n’est joint au dossier.

Ainsi, de la somme retenue initialement pour l’indemnisation par la MACIF de 2 410,73€ sera retranchée la somme de 692,45€ des réparations à indemniser faute d’avoir fourni les éléments justificatifs correspondant.

Selon les justificatifs fournis et validés la somme indemnisable sera fixée à 1 718,28€ ( 2410,73€ – 692,45€ ) au titre des réparations locatives.

En conséquence, Monsieur [W] [X] sera condamné à payer à la compagnie d’assurance MACIF la somme de 1 718,28€ suivant quittance subrogatoire du 22/08/2022, liée au remboursement des dégradations immobilières.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [X], partie perdante pour la plus grande part, supportera la charge des dépens.

En application de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu du fait que la compagnie d’assurance MACIF supporte les dépens et des diligences que le bailleur a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés et du fait qu’elle est subrogée dans ses droits, Monsieur [W] [X] sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [W] [X] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’opposition de Monsieur [W] [X] ;

MET à néant le jugement RG 23/03854 du 23/01/2024 ;

STATUANT à nouveau y substituant le présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à payer à la compagnie d’assurance MACIF la somme de 1 718,28€ suivant quittance subrogatoire du 22/08/2022, liée au remboursement des dégradations immobilières ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à payer à la compagnie d’assurance MACIF la somme de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [W] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La GREFFIERE Le PRÉSIDENT