TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 50G

N° RG 24/03824

N° Portalis DBX4-W-B7I-THSP

JUGEMENT

N° B 25/319

DU : 28 Janvier 2025

[U] [V]

C/

S.C.I. KAHM INVESTISSEMENT

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e Sacha BRIAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 28 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Laurana MINCHER, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Yves FAURE de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. KAHM INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sacha BRIAND, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Monsieur [U] [V] a fait assigner la SCI KAHM INVESTISSEMENT afin d’obtenir sur le fondement de l’article 1103 du Code civil et avec exécution provisoire :

sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 2 août 2023 d’un montant de 7.050€,l’allocation de la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,sa condamnation aux dépens.

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

Monsieur [U] [V], valablement représenté, explique avoir signé une promesse unilatérale de vente au profit de la SCI KAHM INVESTISSEMENT le 2 août 2023 portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à BALMA (31130) pour le prix de 141.000€ hors frais devant Maître [B] [F], notaire. La promesse expirait le 30 novembre 2023 et une indemnité d’immobilisation de 7.050€ en cas de non réitération était prévue et les parties s’accordaient à ce qu’elle ne soit pas versée le jour de la promesse.

La promesse de vente prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

— que leur montant total soit d’un maximum de 100.000€,

— que le taux fixe hors assurance n’excède pas 4,5%,

— le bénéficiaire s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature des présentes et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite,

— la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention de l’accord définitif de prêts au plus tard le 31 octobre 2023.

La SCI KAHM INVESTISSEMENT n’a pas respecté ces obligations de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la condition suspensive et devait verser l’indemnité d’immobilisation à première demande, ce qu’elle n’a pas fait. Monsieur [U] [V] la mettait en demeure de verser l’indemnité d’immobilisation le 4 mars 2024, en vain.

Il rappelle que la SCI devait déposer ses demandes de prêt dans les 15 jours suivant la signature de la promesse et se prévaloir de l’acceptation ou du refus ce qu’elle n’a pas fait, n’ayant rempli aucune de ses obligations.

En effet, la SCI KAHM INVESTISSEMENT produit une attestation du CRÉDIT MUTUEL indiquant que la banque avait été sollicitée le 30 septembre 2023 alors que la demande devait être déposée au plus tard le 17 septembre 2023, elle ne peut donc se prévaloir de la protection de la condition suspensive et ses allégations selon lesquelles la date apposée sur l’attestation est une erreur de plume est inopérante et ce n’est qu’après la mise en demeure du conseil de Monsieur [V] que le bénéficiaire de la promesse a produit une attestation datée du 4 août 2023….le 4 mars 2024, il s’agit sans nul doute d’une attestation mensongère et le tribunal devra l’écarter.

En outre, elle a justifié tardivement du refus du prêt à savoir avant le 31 octobre 2023 et contrairement à ce qui est soutenu, la clause est parfaitement claire puisqu’une seule date est mentionnée. L’acte prévoyait qu’ “à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé”. En s’abstenant de justifier de l’absence d’obtention d’un prêt et donc de la non réalisation de la condition suspensive, la SCI KAHM INVESTISSEMENT doit être regardée comme ayant renoncé à cette clause et du fait de la non réitération de l’acte de payer l’indemnité d’immobilisaiton prévue au contrat soit la somme de 7.050€.

La SCI KAHM INVESTISSEMENT, valablement représentée, s’oppose et demande à titre reconventionnel l’allocation de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du demandeur aux dépens.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :

— au niveau du contexte, que le promettant à trois reprises a indiqué vouloir annuler la vente, deux fois avant la promesse et une fois après, ce qui créait un climat d’insécurité juridique,

— compte tenu des taux d’intérêts élevés une première demande de prêt a été effectuée le 4 août avec un autre conseiller que celui qu’elle a habituellement qui a conduit à un rejet, elle a donc sollicité de nouveau un prêt le 30 septembre 2023 mais les conditions étaient les mêmes et le résultat également, ce qui a conduit à l’émission d’une attestation de refus suite au dépôt du second, attestation qui a ensuite repris la première demande d’où la modification de la date,

— sur l’information du promettant, elle a informé le promettant du refus d’obtention des prêts à première demande le 30 novembre 2023 soit le lendemain de la date à laquelle elle a été sollicitée, le délai du 31 octobre 2023 ne s’appliquait que si une mise en demeure préalable était adressée ce qui n’a pas été le cas, en outre, le délai du 5 novembre 2023 était prévu également donc les termes n’étaient pas clairs pour elle,

— elle a rempli toutes les conditions et peut donc se prévaloir de la condition suspensive en application des règles d’interprétation prévues aux articles 1188 et 1189 du Code civil et en tout état de cause, le contrats doivent s’interpréter contre le créancier et en faveur du débiteur en vertu de l’article 1190 du Code civil.

La décision était mise en délibéré au 28 janvier 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’immobilisation et la condition suspensive

La promesse unilatérale de vente conclue le 2 août 2023 est consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2023 et au plus tôt à compter du 6 novembre 2023, cette durée ne profitant qu’au bénéficiaire.

Le paragraphe concernant la condition suspensive d’obtention de prêt stipule :

“Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le de15 jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accord définitifs de prêt au plus tard le 31 octobre 2023 soit dans un délai de deux mois des présentes.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire dans les 5 jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance e la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la conditions sera réputée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit sans autre formalité et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant, versée après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

(…)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente conditions suspensive, le bénéficiaire devra :

— justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligation aux termes de la présente conditions suspensive,

— et se prévaloir , au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmée par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu , du refus de ce ou ces prêts.

Il est rappelé qu’à défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.

A l’intérieur du délai fixé pour l’obtention de son ou de ses accords définitifs de prêts, soit en acceptant des prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant ces acceptations au promettant , soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est à dire de ne plus faire appel à un emprunt. Cette volonté nouvelle fera dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au promettant”.

Il résulte de la lecture du paragraphe des stipulations contraires : d’une part, l’obligation mise à la charge du bénéficiaire de déposer la demande de prêt dans un délai de 15 jours et d’informer de l’obtention d’un prêt avant le 31 octobre 2023 portée au 5 novembre 2023 et d’autre part, qu’à défaut d’information de la part du bénéficiaire, le promettant devra interroger par lettre recommandée le bénéficiaire sur l’obtention ou le refus du prêt.

Or, il n’est pas contesté que la SCI KAHM INVESTISSEMENTS n’a pas informée le promettant, Monsieur [U] [V] du refus des prêts avant le 5 novembre 2023 mais l’a informé à première demande réalisée par le truchement du notaire de Monsieur [V] par courriel du 29 novembre 2023 à laquelle il a été répondu le 30 novembre 2023.

Deux attestations de refus de prêt en date du 30 novembre 2023 et 8 mars 2024 mentionnant des dates de dépôt de dossier différentes le 30 septembre et le 4 août 2023.

Ainsi, il est établi que la rédaction de condition suspensive est ambivalente puisqu’elle impose un délai d’information à la charge du bénéficiaire et la possibilité pour le promettant de s’enquérir de la suite données à ses demandes de prêt, une fois délai du 31 octobre porté au 5 novembre dépassé. Ces dispositions ont pour objectif de réduire le temps d’immobilisation l’immeuble de façon inutile et de fixer la date de réitération de la vente ou de libérer le promettant de sa promesse.

Il n’est pas contesté que le bénéficiaire, la SCI KAHM INVESTISSEMENT n’a pas tenu informé le promettant du refus des prêts et ce bien après le délai du 5 novembre 2023.

Il n’est pas davantage démontré de mise en demeure du bénéficiaire de la promesse par Monsieur [V], pour s’enquérir de l’obtention ou de refus de prêt par la SCI KAHM INVESTISSEMENTS.

Ce n’est qu’à la veille de l’expiration de la promesse de vente que le notaire de Monsieur [V] et celui de la SCI KAHM INVESTISSEMENTS se sont rapprochés.

Ainsi, malgré les contestations élevées quand à la date du dépôt du dossier de demande de prêt, une attestation existe bien démontrant qu’un dossier a bien été déposé le 4 août 2023. Aucun élément sauf l’envoi tardif ne justifie que cette pièce soit écartée.

La SCI KAHM INVESTISSEMENTS a donc bien rempli la première condition. Concernant son obligation d’information, elle ne portait que sur l’information sur l’obtention du prêt et non son refus et cela s’explique par le paragraphe suivant selon lequel le promettant se trouvait en droit de solliciter le bénéficiaire pour connaître le résultat de ses démarches et ce n’est qu’en l’absence de réponse dans le délai de 8 jours que la condition était considérée comme défaillie par la faute du bénéficiaire et ouvrait droit à l’indemnité d’immobilisaiton. Or, lors de l’envoi de la demande d’information par courriel et non par lettre recommandée comme cela était stipulé, le notaire du bénéficiaire a répondu le lendemain par la même voie. En conséquence, les conditions d’obtention de l’indemnité d’immobilisation ne sont pas reunies.

Monsieur [U] [V] sera débouté de sa demande.

Sur les frais accessoires

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais de sa défense.

Monsieur [U] [V], succombant au principal, conservera les dépens qu’il a engagé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [U] [V] de sa demande,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Juge que Monsieur [U] [V] conservera les dépens qu’il a engagé,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge