Expédition conforme le Minute : 25/

Copie exécutoire le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

CHAMBRE 1

N° REPERTOIRE :

N° RG 25/00979 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4MO

EC/FC

DEMANDERESSE

S.C.I. FRANCOR,

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 480 892 165

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SARL JUDIXA, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [M],

entrepreneur individuel

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL C2M, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants

Monsieur [O] [F],

demeurant [Adresse 3]

non représenté

Monsieur [Z] [N],

demeurant [Adresse 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Valérie ESCALLIER, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Elise COVILI, Juge

Madame Fanny ROBERT, Juge

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière, lors des débats

Monsieur François CHARTIN, Greffier, lors du prononcé

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

DEBATS

Débats tenus à l’audience publique du 03 Juillet 2025 devant Valérie ESCALLIER qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Délibéré fixé au 29 juillet 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI FRANCOR est propriétaire de locaux situés au [Adresse 4] à Poisy (74).

Suivant bail précaire en date du 31 mars 2019, la SCI FRANCOR a donné à bail à M. [B] [M] une partie des locaux comprenant un vestiaire et des toilettes pour un surface d’environ 100 m², pour deux ans, pour un loyer annuel de 9 600 euros HT. Ce bail a stipulé une clause de destination, le preneur s’engageant à utiliser les biens immobiliers dans le cadre de l’objet social mentionné dans ses statuts et à l’usage exclusif d’entrepôt et d’atelier.

Arrivé à son terme le 31 mars 2021, le bail précaire est devenu un bail commercial, à effet au 1er avril 2021.

Informée de l’usage à titre d’habitation qui était faite des locaux, la SCI FRANCOR a saisi le président du tribunal judiciaire d’Annecy qui a, par ordonnance du 10 mars 2025, désigné un commissaire de justice afin de dresser un état des lieux loués.

Par actes de commissaires de justice en date du 7 mai 2025, la SCI FRANCOR a fait assigner à bref délai M. [B] [M], M. [O] [F] et M. [Z] [N] pour l’audience de plaidoiries du 12 juin 2025. aux fins principalement de résiliation du bail commercial.

A l’audience, M. [M] a sollicité le renvoi de l’affaire pour constituer avocat. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son assignation, la SCI FRANCOR demande au tribunal de :

«Prononcer la résiliation du bail conclu entre Monsieur [B] [M] et la SCI FRANCOR portant sur les locaux sis [Adresse 2] à Poisy

Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M], Messieurs [F] [O] et [Z] [N] et de tout autre occupant desdits locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8]

Juger que le bailleur pourra recourir aux forces publiques et se faire assister d’un serrurier

Condamner Monsieur [B] [M] à payer au titre de ses dettes locatives la somme de 25 200 € entre les mains de la SCI FRANCOR ;

Condamner Monsieur [B] [M] à verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [B] [M] aux dépens distraits au profit de M^e Charles Rousseau en application des dispositions de 1'artic1e 699 du Code Civil. ».

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, M. [M] demande au tribunal de :

«A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER la SCI FRANCOR de sa demande de résiliation du bail commercial et d’expulsion ;

JUGER que Monsieur [B] [M] devra remettre les locaux en état dans un délai de deux mois ;

OCTROYER à Monsieur [B] [M] des délais de paiement, avec un échelonnement de la dette locative sur deux années, en application de l’article 1343-5 du Code civil ;

DEBOUTER la SCI FRANCOR du surplus de ses demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

OCTROYER à Monsieur [B] [M] des délais de paiement, avec un échelonnement de la dette locative sur deux années, en application de l’article 1343-5 du Code civil ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER la SCI FRANCOR de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIRE que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

DEBOUTER la SCI FRANCOR du surplus de ses demandes ».

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont versé aux débats des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

I – Sur la résiliation judiciaire du bail commercial :

L’article 1103 du code civil énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1224 de ce code dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas de faute suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Au soutien de sa demande en résiliation, la SCI FRANCOR fait valoir que M. [M] a commis une faute en hébergeant des personnes vulnérables dans des conditions insalubres. Il produit le constat établi par commissaire de justice et fait valoir que les photos sont dépourvues de toute ambiguïté quant à l’insalubrité des lieux. Elle rappelle que les locaux qui sont à usage d’entrepôt et d’atelier sont dépourvus de toute fenêtre.

Le commissaire de justice, dans son constat dressé le 2 avril 2025 à 20h15, a mentionné que sur interpellation, M. [O] [F] lui a déclaré vivre là depuis un mois pour ne pas dormir dehors, sur invitation de « M. [B] ». Il a été constaté la présence d’une table et de cinq chaises, d’un amas de matelas posés au sol et deux lits dans deux pièces différentes.

La SCI FRANCOR invoque également le changement de destination des lieux transformés en local d’habitation sans autorisation du bailleur contrairement aux stipulations du bail. Ce changement de destination constitue une faute grave selon la SCI FRANCOR qui justifie la résiliation du bail. Elle ajoute que le commissaire de justice a indiqué qu’une partie des locaux était occupée par M. [F] et M. [N] qui ne parlent pas français et qui n’ont pas pu expliquer les conditions financières de leur occupation.

La SCI FRANCOR se prévaut enfin du non-paiement des loyers depuis le mois de juin 2024, malgré l’envoi d’une lettre de mise en demeure le 29 novembre 2024 (pièce 11 SCI FRANCOR), représentant un arriéré locatif de 25 200 euros (10 mois x 2 520 €).

M. [M] conteste avoir modifié la destination des lieux et avoir sous-loué les locaux mais admet avoir pu laisser, ponctuellement, M. [F] et M. [N] s’abriter pour quelques nuits sans contrepartie financière.

Il soutient que la lettre envoyée par la SCI FRANCOR n’est pas une mise en demeure mais seulement un décompte des sommes dues.

Il estime que les manquements commis sont insuffisants pour justifier la résiliation du bail.

Sur ce,

Il résulte du constat dressé par commissaire de justice et des explications fournies par M. [M] que ce dernier a hébergé, à plusieurs reprises et sur une durée d’un mois au moins, M. [F] et M. [N], en violation des clauses du bail exclusivement commercial.

Ce non-respect et le non-paiement des loyers depuis le mois de juin 2024 qui n’est pas contesté par M. [M], constituent un manquement grave de ce dernier aux clauses du bail le liant à la SCI FRANCOR. Cette situation justifie la demande en résiliation judiciaire du bailleur.

En conséquence, il sera fait droit à la demande en résiliation du bail commercial de la SCI FRANCOR et l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués sera ordonnée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le cas échéant.

II – Sur le paiement des dettes locatives :

L’article 1103 du code civil énonce que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

L’article 9 du code de procédure civile énonce que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La SCI FRANCOR produit une mise en demeure adressée à M. [M] le 29 novembre 2024 mentionnant que les loyers de janvier à juin 2024 n’ont pas été versés soit la somme de 12 600 euros (pièce 11). Elle ajoute que les loyers de juillet 2024 à avril 2025 n’ont pas été payés non plus, représentant un total de 25 200 euros.

M. [M] soutient que la SCI FRANCOR a laissé la dette locative s’accroître puisqu’elle a attendu un an avant d’en réclamer le paiement. Il prétend que le courrier en date du 29 novembre 2024 n’est pas une mise en demeure mais un simple décompte. M. [M] ne s’oppose pas au paiement de la somme réclamée mais sollicite le bénéfice d’un échelonnement sur deux ans.

Sur ce,

La somme de 25 200 euros correspondant à dix mois de loyers impayés n’est pas contestée par M. [M]. En revanche, le courrier en date du 29 novembre 2024 n’est pas une mise en demeure de payer puisque la seule mention faisant référence à un impayé est « reste 5 mois non réglés » mais aucune demande de paiement n’est expressément formulée.

M. [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 25 200 euros au profit de la SCI FRANCOR.

Au soutien de sa demande d’échelonnement du paiement, M. [M] ne justifie d’aucun élément relatif à sa situation. Il sera donc débouté de sa demande.

III – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [M] qui succombe à la procédure sera condamné aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Charles ROUSSEAU, avocat, sur son affirmation de droit et au paiement de la somme de 1 000 euros au profit de la SCI FRANCOR au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

IV – Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile énonce que : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

M. [M] soutient qu’en raison de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire doit être écartée mais n’en explique pas les motifs.

Cette demande sera donc rejetée.

Les parties seront déboutées pour le surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la résiliation du bail commercial conclu le 1er avril 2021 entre la SCI FRANCOR et M. [B] [M] à compter du présent jugement ;

En conséquence,

CONDAMNE M. [B] [M] à libérer les locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 9] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans les 8 jours de la notification de la présente décision  ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [M] d’avoir libéré les locaux commerciaux situés [Adresse 4] à POISY (74330) de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à la SCI FRANCOR aux frais et risques de l’expulsé ;

CONDAMNE M. [B] [M] au paiement de la somme de 25 200 euros au profit de la SCI FRANCOR au titre des loyers impayés de janvier à juin 2024 ;

REJETTE la demande de M. [B] [M] aux fins d’échelonner le paiement de la somme de 25 200 euros ;

CONDAMNE M. [B] [M] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Charles ROUSSEAU avocat ;

CONDAMNE M. [B] [M] au paiement de la somme de 1 000 euros au profit de la SCI FRANCOR, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [B] [M] tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties pour le surplus de leurs demandes.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,

Maître [X] [S] ZIRNHELT de la SELARL C2M

Maître [U] [J] de la SARL JUDIXA