MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 23/00244 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RQPE

NAC : 72C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 05 Mars 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Décembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CE.GICA exerçant sous l’enseigne commercial L’ADRESSE [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sabrina MAZARI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 107

DEFENDEURS

M. [G] [E]

né le 29 Décembre 1968 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 416

E.U.R.L. LA BOULANGERIE JAUNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 416

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, est divisé en sept lots répartis au sein de deux bâtiments séparés par une cour intérieure.

M. [G] [E] est propriétaire du lot n° 1.

La société La Boulangerie Jaune, dont M. [G] [E] est le gérant, y exploite un restaurant sous l’enseigne « Chez Jazz ». Les tables et chaises accueillant les clients sont installées sur la [Adresse 9] devant l’immeuble.

Par actes en date du 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a fait assigner M. [G] [E] et la société La Boulangerie Jaune aux fins de « rétablir l’affectation du lot n° 1 ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] demande au tribunal de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

A titre principal,

— condamner M. [G] [E] et ses locataires successifs à cesser toutes activités de restauration dans le lot lui appartenant et rétablir l’affectation à usage d’espace de vente dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société La Boulangerie Jaune, M. [G] [E] et tous ses locataires successifs à cesser toutes activités de restauration dans le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au [Adresse 3] à défaut de justifier de la mise en œuvre de portes et murs coupes feux ainsi que d’un système d’extraction d’air dans la cuisine,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner in solidum la société La Boulangerie Jaune, M. [G] [E] et tous ses locataires successifs, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à :

* ne pas donner l’accès des toilettes de la cour de l’immeuble aux clients de son restaurant, et en limiter l’usage aux seuls salariés exerçant une activité dans ledit local,

* justifier de la mise en œuvre d’un mur coupe-feux entre la cuisine et les parties communes, et d’une porte coupe feux,

* justifier de la mise en œuvre d’un système d’extraction d’air dans la cuisine,

* produire l’autorisation administrative d’exploiter un restaurant dans ce local destiné à la vente,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] [E] à lui régler la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 22 mars 2024, M. [G] [E] et la société La Boulangerie Jaune demandent au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux dernières écritures respectives des parties pour l’exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 10 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 4 décembre 2024 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 5 février 2025, délibéré prorogé au 5 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

Aux termes de l’article 9 de la même loi : « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] soutient, en premier lieu, que l’activité exercée par la société La Boulangerie Jaune n’est pas conforme au règlement de copropriété, qui stipule que le lot appartenant à M. [G] [E] est destiné à une activité commerciale de vente mais en aucun cas à une activité de restauration.

Toutefois, il est constant que le règlement de copropriété / état descriptif de division, dont l’extrait pertinent n’est d’ailleurs pas versé aux débats, stipule seulement que le lot n° 1 comprend « dans le bâtiment A au rez-de-chaussée un local commercial se composant d’une vitrine sur la [Adresse 9] et d’un espace de vente et d’une cave voutée accessible par le [Adresse 6] ». Cette stipulation n’interdit pas explicitement l’exercice d’une activité de restauration dans ce local commercial, qui plus est limitée à l’activité de cuisine dès lors qu’il ne comporte aucun espace de restauration, les clients étant exclusivement accueillis sur la voie publique, où sont installées l’ensemble des tables et chaises du restaurant « Chez Jazz ».

Par ailleurs, si l’article 5 du règlement de copropriété consacré à l’usage des parties privatives stipule qu’il « ne pourra être placé sur la façade de l’immeuble aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque », cette interdiction doit être mise en relation avec l’article précédent du même règlement, consacré à la destination de l’immeuble, selon lequel l’immeuble « est destiné à l’usage principal d’habitation, à l’exception du local commercial du rez-de-chaussée ». L’exercice d’une activité commerciale dans un local dédié à cet effet suppose nécessairement qu’une enseigne soit disposée en devanture de ce local, comme c’est le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] soutient, en deuxième lieu, que l’activité de restauration exercée dans le lot de M. [G] [E] cause des nuisances sonores et olfactives aux autres copropriétaires, confrontés aux déchets entreposés dans la cour intérieure de l’immeuble, aux odeurs de cuisine et aux allers et venues des clients dans les toilettes situées à l’intérieur de l’immeuble, la porte de l’immeuble étant d’ailleurs laissée ouverte pour permettre l’accès des clients du restaurant à ces toilettes.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que le restaurant « Chez Jazz » n’est pas le seul restaurant situé sur la [Adresse 9], et que d’autres établissements, tels que le restaurant indien immédiatement voisin, peuvent tout aussi bien occasionner les nuisances sonores et olfactives alléguées, à les supposer avérées. Cela ressort d’ailleurs du courriel produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], émanant de l’ancienne locataire d’un des copropriétaires, qui explique qu’elle n’est restée qu’un mois et demi dans le logement car celui-ci était bruyant « que ce soit côté rue avec tous les bars de la place ou dans la chambre à l’étage ».

S’agissant des allers et venues des clients dans les toilettes situées à l’intérieur de l’immeuble, dont M. [G] [E] a la jouissance en application du règlement de copropriété, les nuisances en résultant ne sont pas davantage établies. Il peut certes être reproché à M. [G] [E] de laisser ouverte pendant les heures d’ouverture de son restaurant la porte de l’immeuble pour permettre l’accès de ses clients à ces toilettes, mais cette circonstance ne justifie pas, en elle-même, de le condamner à cesser son activité de restauration ni même ne lui enjoindre sous astreinte de ne plus laisser les clients de son restaurant accéder à ces toilettes, dont le règlement de copropriété stipule qu’il en a la jouissance et non pas seulement l’usage personnel. Cette circonstance est seulement susceptible d’engager la responsabilité de M. [G] [E] en cas de vol, de dégradation ou d’agression commis par des personnes extérieures à l’immeuble dont il aurait permis l’entrée, voire de justifier que le syndic de copropriété, après mise en demeure restée infructueuse, fasse procéder au changement du système de fermeture de l’immeuble aux frais de M. [G] [E].

Seules sont établies, notamment par les clichés photographiques produits aux débats, les nuisances résultant du stockage de déchets dans la cour intérieure.

Toutefois, ces nuisances ne sont pas d’une telle ampleur que le seul moyen d’y remédier serait de condamner la société La Boulangerie Jaune ou M. [G] [E] à cesser l’activité de restauration dans le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au [Adresse 3] qui, ainsi qu’il a été dit, n’est pas en elle-même contraire à la destination de ce local. Elles justifient seulement que le syndic fasse application de l’article 6 du règlement de copropriété en faisant procéder, en cas de mise en demeure restée infructueuse, à l’enlèvement des objets encombrant les parties communes aux frais de M. [G] [E].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] soutient, en troisième lieu, que l’activité de restauration exercée par la société La Boulangerie Jaune, plus particulièrement la cuisine exploitée dans le local commercial, porte atteinte à la solidité de l’immeuble et à la sécurité de ses occupants.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] n’apporte aucune précision sur les normes relatives à l’isolement coupe-feu et à l’extraction d’air auxquelles contreviendraient M. [G] [E] ou la société La Boulangerie Jaune, ni sur la nature de l’autorisation administrative d’exploiter supposément manquante. La note de l’architecte, par ailleurs frère d’un des copropriétaires, auquel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] se réfère, ne comporte pas davantage de référence précise aux normes qui seraient méconnues.

Dès lors, le risque incendie n’est pas établi.

Pour le même motif, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] n’est pas fondé à soutenir que l’activité de restauration exercée dans le lot n° 1 contreviendrait aux stipulations de l’article 5 du règlement de copropriété, selon lesquelles chacun des copropriétaires a « le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination ».

En conséquence, sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], il y a lieu de rejeter l’ensemble de ses prétentions, y compris celles présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], partie perdante dans la présente instance, aux dépens, ainsi qu’à verser à M. [G] [E] et à la société La Boulangerie Jaune, ensemble, une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à verser à M. [G] [E] et à la société La Boulangerie Jaune, ensemble, une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,