TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 64A

N° RG 24/02925 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TBG6

JUGEMENT

N° B

DU : 04 Décembre 2025

[T] [V]

C/

[M] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Décembre 2025

à M^e PIQUEMAL

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 04 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [R], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [T] [V] et Monsieur [M] [R] sont chacun propriétaires d’un appartement situés dans le bâtiment C de la résidence « [Adresse 6] » à [Localité 8], celui de Monsieur [T] [V] étant situé au-dessous de celui de Monsieur [M] [R].

L’appartement de Monsieur [T] [V], à vocation locative, a été donné à bail à Monsieur [K] [O], à effet du 1er avril 2019 pour une durée de trois années.

Le 5 août 2020, un sinistre dégât des eaux s’est déclaré dans l’appartement de Monsieur [M] [R], avant la réalisation de travaux selon facture du 17 septembre 2020 par la SARL AIDE HABITAT.

Par lettre recommandée du 30 juillet 2021, Monsieur [V] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [R] de lui payer la somme de 2.250 euros sous quinzaine, correspondant à la perte locative, évaluée à 1.800 euros et à la taxe foncière non récupérée de 450 euros, qui n’ont pas été prises en charge par l’assurance du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance de référé du 22 janvier 2022, le Tribunal judiciaire a principalement condamné Monsieur [R] à porter et à payer à Monsieur [V] la somme provisionnelle de 1.800 euros au titre de la perte de loyers, outre la condamnation aux entiers dépens de l’instance et à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 02 février 2023, la Cour d’appel de Toulouse a infirmé l’ordonnance du juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a condamné Monsieur [R] à payer à Monsieur [V] la somme provisionnelle de 1.800 euros au titre de la perte de loyers, une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, et, statuant à nouveau, a débouté Monsieur [V] de sa demande en paiement provisionnel de la somme de 1.800 euros, a confirmé l’ordonnance en ses autres dispositions, et a condamné Monsieur [V] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Considérant avoir subi un préjudice en lien avec le dégât des eaux de l’appartement de son voisin du dessus, Monsieur [V] a, par exploit de commissaire de justice du 04 juin 2024, fait assigner Monsieur [R] devant le Tribunal judiciaire de Toulouse, à l’audience du 24 juin 2024, en sollicitant de :

Le condamner à lui payer une provision de :1.575 euros en indemnisation des pertes locatives en lien avec le dégât des eaux du 5 août 2020286 euros en indemnisation du paiement de la taxe sur locaux vacants,3.500 euros à valoir sur les dommages-intérêts dus pour résistance abusiveLe condamner à lui payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 04 juin 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et a finalement été débattue à l’audience du 29 septembre 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [T] [V], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions soutenues oralement et communiquées à l’audience, a sollicité le bénéfice de ses demandes initiales.

Au soutien de ses demandes, il se fonde essentiellement sur l’article 1242 du code civil indiquant que Monsieur [R] est responsable du dégât des eaux, ayant causé des désordres dans son appartement. Il ajoute que l’origine et la prise en charge du dégât des eaux sont indiquées dans la facture produite par Monsieur [R] du 17 septembre 2020 de la SARL AIDE HABITAT.

Il explique que suite à l’apparition de ce dégât des eaux du 05 août 2024, son locataire Monsieur [O] a actionné la garantie NATIXIS qui a diligenté une expertise, avant de décliner sa garantie, le montant des dommages pouvant être traité en convention IRSI.

Il expose que le rapport de la seconde expertise diligentée par le syndic et confiée au cabinet Polyexpert, dont le rapport a été rendu courant avril 2021, a constaté que ce dégât des eaux lui a causé une perte de loyer évaluée à la somme de 1.800 euros TTC pour les mois de novembre 2020 à février 2021 et à 1.531,81 euros au titre de la remise en état de la cuisine et de la salle de bains après application de la vétusté.

Il soutient qu’il a été contraint d’attendre cette seconde expertise pour pouvoir faire les travaux, dont il produit la facture du 11 février 2021, ce qui justifie cette perte de loyers, avant l’installation d’un nouveau locataire le 14 février 2021, ramenant le montant de la perte à 1.575 euros, le mois de février n’ayant été que partiellement inoccupé.

Il ajoute que la taxe sur les locaux vacants, qui est, contrairement à ce que soutient la défense, distincte de la taxe foncière, correspondant à la somme de 286 euros, fait partie de son préjudice, expliquant que son appartement était inhabité à la date du 1er janvier 2021 en raison du départ de Monsieur [O], faisant suite au dégât des eaux.

Il admet avoir été indemnisé le 9 juillet 2021 par l’assurance de l’immeuble, pour ses seuls dommages matériels. Néanmoins, les dommages immatériels n’étant pas pris en charge,il soutient que Monsieur [R], responsable du sinistre, doit les lui rembourser.

Il affirme, contrairement au moyen soulevé en défense, que l’expertise non judiciaire non contradictoire est un mode de preuve puisqu’elle est corroborée par la facture d’intervention en réparation de fuite du 17 septembre 2020 produite par Monsieur [R] et par la seconde expertise du 27 avril 2021, ainsi que par les échanges avec le syndic.

Il ajoute que le préjudice locatif est vérifiable par les photos produites et que le lien entre le départ de Monsieur [O] et le sinistre ne fait aucun doute, rapportant les mails de ce dernier indiquant qu’il ne peut plus y vivre, à cause de l’indécence causée par les champignons.

Enfin il soutient que Monsieur [R], qui n’a jamais proposé de dédommagement pour clore amiablement le litige alors que sa responsabilité est parfaitement établie, doit être condamné pour résistance abusive.

En défense, Monsieur [M] [R], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions déposées à l’audience, demande au Tribunal de :

Débouter Monsieur [V] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions,Le condamner à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, s’il admet que ce dégât des eaux du 05 août 2020 provient de son appartement, il explique avoir immédiatement réalisé les travaux et communique la facture du 17 septembre 2020.

Il expose que la première expertise évoquée par Monsieur [V], si elle a existé, n’a pas été versée à la procédure et la seconde, réalisée par le cabinet Polyexpert, n’a pas été réalisée à son contradictoire, le privant de toute observation notamment sur la perte locative sollicitée en demande.

Il soutient que l’appartement a été habité par Monsieur [O] du 05 août 2020 à fin octobre 2020, ce qui démontre qu’il était habitable, contrairement aux affirmations de Monsieur [V] dont il indique qu’elles ne sont complétées par aucun élément de preuve.

De même qu’il expose que rien ne permet d’affirmer que le départ du locataire a été causé par le dégât des eaux et mentionne qu’aucun état des lieux de sortie comme d’entrée n’est versé par Monsieur [V], ce qui ne permet pas de connaître l’état de l’appartement.

Il indique que le courriel du 5 novembre 2020 adressé par Monsieur [V] au syndic de copropriété évoque que ce dernier ne sait pas où est son locataire, qu’il ne paie plus les loyers et qu’il y a des dégâts dans l’appartement qu’il devrait récupérer.

Il relève que les travaux de remise en état effectués par Monsieur [V] l’ont été en février 2021, soit cinq mois plus tard sans motif, ce qui a occasionné selon lui le départ du locataire et a créé son prétendu préjudice financier.

Il rapporte ensuite que cette facture de travaux démontre que les désordres évoqués n’étaient pas de nature à rendre le logement impropre à sa destination, s’agissant principalement de travaux de réparation au plâtre et de mise en peinture sur une petite surface.

Il relève enfin que cette facture – du 11 février 2021 – est antérieure à la réception du rapport d’expertise non contradictoire au mois d’avril 2021 et à la perception de l’indemnité d’assurance du syndic de copropriété de juillet 2021.

Enfin, il soutient que Monsieur [V] veut lui faire payer la taxe d’habitation d’un montant de 450 euros en versant au débat un avis de taxe foncière.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties, pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande indemnitaire

Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et les responsabilités :

Aux termes de l’article 1242 alinéa premier du Code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Il résulte du premier alinéa de l’article 1242 du Code civil que la responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l’usage qui est fait de la chose ainsi qu’aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.

En l’espèce, il est constant que le dégât des eaux survenu le 05 août 2020 et ayant affecté l’appartement dont Monsieur [V] est propriétaire, provient d’une fuite de l’appartement du dessus, propriété de Monsieur [R].

La responsabilité de plein droit de Monsieur [R] est donc engagée, en sa qualité de propriétaire et gardien de son appartement, ce qui n’est ici pas contesté.

Il convient ensuite de déterminer si ces désordres ont causé un préjudice à Monsieur [V] et d’en fixer son montant.

Il ressort des éléments de la procédure que l’expertise mandatée par le syndic de copropriété, dont le rapport est daté du 29 avril 2021, indique que le plafond et les murs de la salle de bain et de la cuisine ont été endommagés, qu’une recherche de fuite mandatée par la copropriété a été réalisée, ainsi qu’il est relevé une perte de loyer pour Monsieur [V] évaluée à la somme de 1.800 euros TTC, en plus d’une remise en état de la cuisine et de la salle de bains pour un montant de 1.531,81 euros vétusté déduite. Ce rapport précise que la responsabilité de Monsieur [R] est engagée suivant le cas barème 1.2 de la convention IRSI.

Il ressort également des pièces versées aux débats que l’assurance du syndic de copropriété a indemnisé Monsieur [V] courant juillet 2021 à hauteur de 1.531,81 euros s’agissant des désordres matériels, tout en indiquant que la garantie n’incluait pas les dommages immatériels sollicités par Monsieur [V] en lien avec sa perte locative.

S’agissant des dommages immatériels, Monsieur [R] soutient qu’il n’a pas été en mesure de faire des observations sur ce point dans le cadre de l’expertise amiable, qui n’a pas été réalisée à son contradictoire, ce qui ne permet pas de le condamner sur ce seul élément.

Or, il ressort notamment du constat du commissaire de justice dressé le 29 juin 2023, retranscrivant les échanges de messages SMS entre Monsieur [V] et Monsieur [O], notamment :

SMS du 17 septembre 2020 de Monsieur [O], en réponse à la question de Monsieur [V] de savoir si l’eau continuait à couler : il répond qu’il n’en sait rien car rester dans l’appartement est devenu impossible « il y a des champignons partout c’est humide donc je vous dirais ça quand j’y repasse demain »,

SMS du 02 novembre 2020, en réponse à la question sur l’intervention de l’assurance du locataire, du voisin et du syndic, il indique qu’il ne paiera pas un nouveau loyer, qu’il compte poser son préavis, que depuis août il ne vit plus dans l’appartement car « même s’il n’y a plus de fuite, c’est insalubre, il y a des champignons ». Il ajoute qu’il a quand même continuer à payer les loyers et que certains de ses meubles ont « pris l’eau ».

SMS échangés du 10 décembre 2020, il indique dans un premier SMS ne pas devoir davantage d’argent, alors qu’il a payé 1.600 euros de loyer sans pouvoir rester dans le logement inondé, puis,dans un second, qu’il pense avoir payé assez de loyer alors qu’il y a eu ce dégât des eaux, tout en lui rappelant notamment qu’il doit fournir un logement convenable à son locataire, ce qui n’a pas été le cas, et enfin dans un dernier, que l’état des lieux aurait dû être fait à sa sortie le 03 décembre 2020 et non deux semaines plus tard.

Ces échanges témoignent de ce qu’incontestablement, Monsieur [O] s’est plaint de troubles de jouissance en raison du dégât des eaux du 05 août 2020 qui l’a rendu, selon lui, inhabitable notamment en raison initialement de l’eau qui coulait, inondant le sol et détrempant certains de ses meubles, avant de laisser place à de l’humidité et à la prolifération de champignons.

Il est également révélé que si Monsieur [O] expose avoir trouvé refuge en d’autres lieu depuis l’apparition de ce dégât des eaux, il a continué à verser le loyer jusqu’au

31 octobre 2020, contestant son paiement à partir du 2 novembre 2020.

Il apparaît enfin que son départ des lieux, nonobstant l’absence d’état des lieux de sortie, est le 03 décembre 2020 et qu’un état des lieux par commissaire de justice était envisagé par Monsieur [V] pour la mi-décembre 2020, ce qu’a contesté Monsieur [O].

Il ressort de ces échanges qu’une relation conflictuelle s’est installée entre Monsieur [V] et Monsieur [O] depuis cet évènement, qui a conduit ce dernier à refuser de payer son loyer notamment pour le mois de novembre, avant de quitter définitivement les lieux le 03 décembre 2020.

Si ce dégât des eaux a pu provoquer le départ des lieux de Monsieur [O], l’absence de paiement du loyer du mois de novembre 2020 relève de la relation contractuelle entre le bailleur et son locataire, Monsieur [V] ne justifiant pas de la tentative de recouvrement de sa créance, ni encore d’un décompte locatif déduction faite éventuellement du dépôt de garantie, de sorte qu’il n’est pas fondé à en solliciter le remboursement auprès de Monsieur [R].

De même que Monsieur [V] n’apporte aucun élément de nature à justifier de sa prise d’acte du départ inopiné du locataire, comme d’un rappel à ses obligations de locataire dans une telle situation notamment s’agissant du préavis dû au bailleur, sauf à démontrer l’inhabitabilité du logement.

Or, c’est précisément ce point qui fait défaut ici, Monsieur [V] n’ayant pas engagé par la voie amiable ou judiciaire, le recouvrement ou encore sollicité la condamnation de Monsieur [O] au paiement des loyers impayés, ni de fait, du préavis non effectué et non payé, alors qu’aucune indécence corroborée par des éléments objectifs et vérifiables n’a été rapportée par le locataire, seule condition pouvant justifier une éventuelle suspension des loyers ou leur compensation avec des dommages et intérêts si de tels troubles de jouissance étaient reconnus, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, Monsieur [V] se contente de rapporter les allégations de son locataire pour justifier d’un préjudice immatériel, alors que depuis le 5 août 2020, il n’est rapporté aucune intervention sur place de sa part, ou encore d’un technicien ou d’un commissaire de justice, alors que Monsieur [O] expose dans plusieurs SMS qu’il ne vit plus sur place, pour constater des désordres et de leurs conséquences sur la jouissance de l’appartement. L’expertise amiable n’a pas fait précisément état de la situation s’agissant du préjudice immatériel, de sorte que seul un montant est avancé, sans autres informations, alors qu’un bail était en cours, ce qui ne permet pas de comprendre le raisonnement ayant conduit à cette mention.

Si, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, Monsieur [R] est responsable de l’ensemble des conséquences matérielles et immatérielles causées par son dommage, Monsieur [V] n’a pas démontré que le dégât des eaux du 05 août 2020 a provoqué des dommages matériels entrainant l’indécence du logement et justifiant la prise en charge par Monsieur [R] des loyers impayés d’une part, et, en raison de l’inoccupation des locaux depuis le départ de Monsieur [O] d’autre part, jusqu’à la réalisation des travaux puis l’installation d’un nouveau locataire.

Il ressort également de la facture produite du 11 février 2021, que les travaux réalisés dans l’appartement de Monsieur [V] se sont concentrés sur les plafonds de la salle de bain et de la cuisine, ainsi que les murs de la salle de bain, ce qui paraît insuffisant à caractériser, sur ces seules pièces, l’indécence et l’inhabitabilité de son appartement, en lien avec le dégât des eaux.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] sera rejetée de ce chef.

La demande de prise en charge de la taxe pour logement vacant étant accessoire à la demande principale, Monsieur [V] ayant échoué à démontrer la responsabilité de Monsieur [R] dans la perte financière subie, sa demande sera également rejetée.

Il en sera de même s’agissant de la demande indemnitaire formée par Monsieur [V] pour résistance abusive, étant rappelé qu’aucune faute commise par Monsieur [R] n’est démontrée.

— Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [V], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Succombant, il sera condamné à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes formées Monsieur [T] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens.

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE