TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/00140

N° Portalis DBX4-W-B7H-SSOG

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

[B] [L]

[K] [V]

[U] [L]

C/

[C] [W] épouse [N]

[E] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [B] [L]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [V]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [L]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [C] [W] épouse [N]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [E] [N]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 juillet 2016, Madame [B] [L] a donné à bail à Madame [C] [W] et Madame [D] [W] un appartement à usage d’habitation n°11 et deux celliers situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 570 euros et une provision sur charges mensuelle.

Madame [C] [W] s’est mariée avec Monsieur [E] [N] en 2021.

Le 17 juillet 2023, Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] ont fait signifier à Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2023, Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] ont ensuite fait assigner Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.244,25 euros, représentant les loyers et charges impayés au 02 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération des lieux,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 octobre 2023.

Le dossier, appelé à l’audience du 12 février 2024, a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties, pour échanger des pièces et des conclusions.

A l’audience du 09 décembre 2024, Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L], représentées par Maître Diane DUPEYRON, ont maintenu les demandes de leur assignation et actualisé le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.410,49 euros.

Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] n’ont pas comparu à l’audience du 09 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2025. Néanmoins, par note au dossier, le juge a réouvert les débats, Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] ayant été absents à la précédente audience du fait d’une erreur du tribunal sur la date sur leur convocation. Les parties ont été convoquées à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L], représentées par Maître Diane DUPEYRON, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.410,49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise, et de leur demande d’article 700 du code de procédure civile à une somme de 1.000 euros. Elles font valoir que tous les paiements allégués par les locataires et prouvés par ceux-ci ont été pris en compte. Elles ajoutent que la preuve des paiements réalisés incombe aux locataires et non aux propriétaires et qu’elles n’ont pas à fournir leur relevé bancaire. Elles précisent que l’indexation du loyer porté à 704 euros en novembre 2023 n’a finalement été appliquée qu’à compter du mois d’avril 2024, date à laquelle les locataires ont reçu le DPE à jour. Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] s’opposent à l’octroi de délai de paiement, au motif que les locataires ont déjà bénéficié d’un long délai depuis le début de la procédure.

Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] comparaissent en personne et formulent des observations orales en complément de leurs écritures. Ils contestent le montant de la dette qui leur est réclamée, qu’ils estiment être de 2.700 euros au plus. Ils indiquent que les propriétaires leur ont adressé plusieurs décomptes se contredisant et n’ont fait qu’augmenter le montant de la somme réclamée. Ils précisent qu’ils ont obtenu la copie des chèques adressés et figurant sur leurs relevés bancaires et relèvent des erreurs sur le décompte concernant les paiements de juillet 2020 et octobre 2020 et le solde de charges locatives de 2021. Ils estiment qu’il revient aux propriétaires de justifier des paiements qu’ils ont réalisés et demandent qu’il leur soit demandé de produire un document bancaire faisant état des paiements reçus entre 2020 et 2022. Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] s’opposent à la résiliation de leur bail et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré. Ils précisent qu’ils ont repris le paiement de leurs loyers courants depuis 2022, qu’ils ont respectivement 1.800 et 2.000 euros de salaire et qu’ils ont environ 800 euros de crédit à payer. Enfin, ils demandent que les dépens soient mis à la charge des demandeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE PRODUCTION DES RELEVES BANCAIRES

L’article 1315 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En application du texte susvisé, il appartient aux locataires, qui se prévalent d’avoir payés les sommes réclamées, d’en justifier et non aux propriétaires de justifier des sommes payées par les locataires. Au demeurant, les justificatifs produits par chacune des parties sont suffisants pour établir le montant réellement dû par les locataires.

Aussi, il convient de rejeter la demande de production de pièces des locataires.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] produisent le bail, sur lequel figure le montant du loyer, les récapitulatifs des charges de 2020 à 2023 et un décompte du 20 mars 2025 faisant état d’une somme de 3.410,49 euros au débit des locataires.

Toutefois, il apparaît à la lecture de ce décompte et du récapitulatif des charges de 2022 que le montant de la régularisation de charges demandée aux locataires pour 2022 est erroné. En effet, il n’a été déduit des charges locatives de 736,13 euros que les provisions sur charges qu’ils ont effectivement réglées en 2022, soit 325 euros, au lieu de la déduction de la totalité des provisions sur charges réclamées pour 2022, soit 780 euros. Or, le décompte fait toujours figurer dans les sommes dues les provisions sur charges non-payées pour 2022, outre la régularisation sur charges sans déduction de celles-ci, de sorte qu’un double paiement leur est réclamé au titre des charges 2022. Il convient de déduire la somme de 455 euros de la somme totale réclamée pour rectifier cette double facturation.

Par ailleurs, après vérification des paiements justifiés par les locataires, il apparaît que le chèque n°475 encaissé le 02 mars 2020 est de 705 euros, selon leur relevé bancaire et la copie du chèque remise par la banque, et non de 655 euros, comme indiqué par erreur sur le décompte du 20 mars 2025. Il convient donc de rajouter 50 euros sur les sommes portées au crédit des locataires et de réduire d’autant les sommes réclamées. Pour le surplus, l’intégralité des paiements qu’ils ont justifiés figurent sur le dernier décompte du 20 mars 2025 (s’agissant du chèque n°518 de 731 euros, il est daté du 17 novembre 2021 et a bien été comptabilisé à cette date) et ils ne produisent la preuve d’aucun paiement supplémentaire par chèque. S’agissant du paiement de 661 euros qu’ils allèguent avoir réalisé par virement le 23 septembre 2022 (au lieu de 561 euros indiqués sur le décompte), ils ne fournissent pas d’éléments de preuve pour en justifier, étant noté que la preuve du paiement leur incombe.

Enfin, si les locataires ont été informés de l’indexation du loyer dès novembre 2023, celle-ci n’a été appliquée dans les faits qu’à compter d’avril 2024, selon le décompte du 20 mars 2025, de sorte que la contestation portée par les locataires a bien été prise en compte par les propriétaires, qui ont réduit leur demande.

Aussi, compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, la somme réellement due par Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] est limitée à 2.905,49 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.905,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article 8. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.265,25 euros a été signifié le 17 juillet 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Cependant, à la lecture du décompte annexé au commandement de payer, du récapitulatif des charges de 2022, du décompte du 20 mars 2025, et des chèques transmis par les parties, il apparaît que le décompte annexé est erroné et il convient de rectifier les montants pour qu’ils correspondent à ce qui restait du à la date du commandement de payer :

Pour l’année 2020, 1.098,23 euros restaient dus, compte-tenu des paiements réalisés en 2020 (chèque de 705 euros au lieu de 655 euros en mars 2020, oubli de 165,77 euros réglés le 27 décembre 2020, erreurs sur les montants payés pour les autres mois) ;Pour l’année 2021, les loyers et charges ont été intégralement réglés et il restait un trop perçu de 30,75 euros à imputer sur le total des sommes dues ;Pour l’année 2022, 3.324,13 euros restaient dus, compte-tenu d’une erreur d’un euro sur le paiement du mois d’avril 2022 et de la régularisation de charges pour 2022 créditrice de 43,87 euros en faveur des locataires (après déduction des provisions sur charges déjà réclamées aux locataires),Pour l’année 2023, 332 euros ont été réglés en surplus.Ainsi, il convient de vérifier si les locataires se sont acquittés de la somme de 4.059,61 euros, somme réellement due à la date du commandement.

Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.385 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2023.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte-tenu de la légitimité de la contestation des locataires sur les sommes qui leur étaient réclamées par leurs propriétaires (pour certaines à tort), de la reprise du versement du loyer courant depuis septembre 2023, sans aucun incident de paiement, et des propositions de règlements formulées par Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 19 mensualités de 150 euros chacune et d’une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L], Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] seront condamnés à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] de leur demande de production des décomptes bancaires des propriétaires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2016 entre Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] et Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] concernant un appartement à usage d’habitation n°11 et deux celliers situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 18 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] à verser à Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] la somme de 2.905,49 euros (décompte arrêté au 20 mars 2025, incluant une dernière facture de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 sur la somme de 4.265,25 euros, du 18 octobre 2023 sur la somme de 3.244,25 euros et du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 150 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] soient condamnés solidairement à verser à Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] à verser à Madame [B] [L], Madame [K] [V] et Madame [U] [L] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [W] épouse [N] et Monsieur [E] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,