TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 Février 2025

N° RG 23/09562 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KXWH

Jugement du 06 Février 2025

Etablissement public NEOTOA

C/

[F] [J]

[I] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à NEOTOA

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à maitre GUILLEMOT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Février 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffière, lors des débats et de Emmanuelle BADUFLE, Greffière, lors du prononcé ;

Audience des débats : 05 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public NEOTOA

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par madame [E], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [F] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Nolwenn GUILLEMOT, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e Maïwenn GUILLEMOT-RENAUD, avocate au barreau de RENNES

Mme [I] [M]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par maitre Nolwenn GUILLEMOT, avocate au barreau de RENNES substituée par maitre Maïwenn GUILLEMOT-RENAUD, avocate au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2021, l’Office Public de l’Habitat NEOTOA a donné à bail à Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel hors charges de 660,26 euros.

Le 21 février 2022 a été conclu entre les mêmes parties un contrat portant location d’un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 31,74 euros.

L’OPH NEOTOA a fait délivrer à Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] le 4 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 2.023,39 euros au titre des loyers et charges impayés, outre frais, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. Le commandement a été notifié à la CCAPEX le 5 octobre 2023.

Par assignation du 13 décembre 2023 notifiée à Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M], l’OPH NEOTOA a demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de RENNES de bien vouloir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion des occupants du logement,

— les condamner au paiement de la dette de loyers et d’une indemnité d’occupation,

— les condamner au paiement de la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

Par conclusions déposées à cette date, l’OPH NEOTOA a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:

* A titre principal:

— prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leurs chefs, le cas échéant avec recours au concours de la force publique,

— condamner Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] à lui verser une somme de 12.509,30 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 4 décembre 2024 ;

— condamner Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable jusqu’à leur complet départ des lieux ;

* A titre subsidiaire:

— en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une seule échéance ;

— si la résiliation du bail n’était pas prononcée, dire que le bail serait résilié en cas de défaut de paiement d’une seule échéance, et ainsi ordonner l’expulsion des locataires et les condamner au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’à son départ définitif;

* Rejeter la demande reconventionnelle d’indemnisation formée par Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M],

* En tout état de cause, condamner Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

L’OPH NEOTOA considère que Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] ont manqué à leur obligation principale en ne versant pas le montant contractuellement convenu au titre des loyers et de l’avance sur charges depuis le mois de juin 2023.

Le bailleur estime par ailleurs avoir fait toutes diligences pour répondre aux demandes de ses locataires en mandatant successivement plusieurs entreprises à fins de recherches et de réparations et donc pour permettre à ses locataires une jouissance paisible de leur bien. L’OPH considère, à l’inverse, que ces derniers n’ont pas respecté l’ensemble de leurs obligations pour permettre une résolution rapide des difficultés.

L’OPH soutient enfin que la mise sous séquestre des loyers évoquée par Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] ne respecte pas les conditions prévues par la loi, et ne saurait dès lors justifier le manquement aux obligations contractuelles qu’elle leur reproche.

Dans leurs conclusions récapitulatives soutenues lors de l’audience du 5 décembre 2024, Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] ont sollicité du Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:

— déclarer non acquis le bénéfice de la clause résolutoire,

— débouter l’OPH NEOTOA de son action,

— condamner l’OPH NEOTOA à leur verser une somme de 4800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— condamner l’OPH NEOTOA à leur verser une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] considèrent que leur bailleur a manqué à son obligation de leur mettre à disposition un logement décent, et qu’il n’a pas été mis fin à leurs conditions de jouissance des lieux qualifiées d’insalubres malgré des demandes réitérées à compter du 14 septembre 2022. Ils précisent que les professionnels mandatés sur place ont confirmé l’existence de désordres, lesquels sont à l’origine de problèmes de santé rencontrés par leur famille.

Ils ajoutent s’être mis en conformité avec la législation relative au séquestre après leur comparution devant la Commission départementale de conciliation, l’absence de versement du loyer entre les mains de leur bailleur devant s’analyser comme une exception d’inexécution.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail:

Sur la recevabilité

L’OPH NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il est établi et non contesté que Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] ont cessé de verser leur loyer entre les mains de leur bailleur à compter du mois de juillet 2023. Ces derniers invoquent l’état d’insalubrité du logement pour justifier du non-paiement de leurs loyers. Ils exposent que le logement était non conforme aux conditions d’habitation en raison de la présence d’une humidité persistante.

Les locataires soulèvent donc une exception d’inexécution, conformément à l’article 1 219 du Code Civil, qui prévoit que “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

En matière de baux d’habitation, l’inexécution suffisamment grave doit rendre les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, à savoir l’habitation.

A l’appui de leur argumentation, Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] versent deux courriers de mise en demeure en date des 5 septembre 2022 et 24 février 2023 de réaliser des travaux suite aux problèmes de moisissures constatés dans la chambre du bas.

Par courrier en date du 2 mars 2023, L’OPH NEOTOA expose les démarches effectuées depuis la réception de la première mise en demeure du couple le 14 septembre 2022, à savoir des travaux de recherche de fuites et reprises sur les problèmes constatés (étanchéité de la toiture terrasse). Le bailleur rappelle également que d’autres travaux ont été mandatés et sont en cours de réalisation (reprise des peintures des plinthes, des murs et du plafond de la chambre du rez-de- chaussée, reprise des joints des menuiseries, reprise de la clôture extérieure).

Face à la persistance de l’humidité au sein du logement les locataires ont à nouveau sollicité leur bailleur. Par mail en date du 29 août 2023, l’OPH indique avoir mandaté une entreprise pour effectuer un diagnostic complet du logement. Dans son rapport en date du 28 septembre 2023, l’entreprise ASSNET Assistance releve une fuite due à un défaut d’étanchéité au niveau des joints de la faïence de la douche, entraînant des passages d’eau derrière le receveur, à l’origine de l’humidité du doublage de la chambre. L’entreprise note également un défaut d’étanchéité au niveau de la porte fenêtre de la chambre. L’entreprise préconise la réparation des deux désordres identifiés.

Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] rappellent, en outre, qu’une visite domiciliaire contradictoire entre les parties a eu lieu le 5 septembre 2024 ayant notamment conduit aux constatations suivantes:

— un taux d’humidité au dessus de la normale au raz de la plinthe de baie vitrée du séjour et sur une partie du mur de la chambre parentale ;

— des arêtes de murs gonflées au seuil de l’étage ;

— de légères traces de moisissures sur le plafond de la salle de bains.

Les locataires produisent également un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 10 septembre 2024. Ce dernier relève des traces d’humidité dans plusieurs pièces: piqûres de moisissures sur certains plafonds et murs, auréoles en pieds de cloisons, odeur d’humidité, joues de fenêtres en bois gondolées, bases de dormants de portes rouillés, sol moisi sous l’évier, joints noirs de salle de bain. Le commissaire de justice note également des passages d’air autour de certaines fenêtres, des dégradations (joints des vitrages déchirés, plinthe décollée, trous dans les murs, base d’une porte dysfonctionnement de la chasse d’eau) ainsi que des odeurs nauséabondes dans le logement attribuées à de l’urine de chat.

Enfin, Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] versent aux débats:

— le courrier d’une proche attestant de l’existence d’odeur d’humidité dans le logement et de traces de moisissures,

— des photographies non datées illustrant les désordres constatés,

— des ordonnances concernant leur fille [K] pour de la ventoline, des corticoïdes, des antibiotiques et des anti-douleurs, ainsi qu’une ordonnance pour une radiographie du thorax en raison d’une toux rauque à répétition.

Pour sa part, le bailleur justifie des démarches réalisées pour tenter de remédier aux désordres constatés:

— le 23 septembre 2022 : CES 7/7, couvreur, a procédé au contrôle de la toiture, du regard et des descentes d’eaux pluviales ;

— le 27 septembre 2022 : ADS, plombier, indique avoir procédé à la vérification visuelle du réseau d’eaux pluviales et que rien n’est bouché. L’intervenant confirme dans son rapport que des traces d’humidité sont présentes au pied du mur dans la chambre au rez-de-chaussée. Il précise que le drainage n’est pas accessible avec le véhicule et préconise une déclaration décennale ;

— le 23 novembre 2022 : la S.A.R.L. ASSNET ASSISTANCE RDF réalise une nouvelle recherche de fuite. NEOTOA précise dans ses écritures que le rapport déposé met en évidence un défaut d’étanchéité autour du réseau d’évacuation du réseau d’eaux pluviales ;

— les 2 décembre 2022 et 14 Février 2023 : la SAS SERVIMO SHBIR est intervenue sur le joint d’étanchéité qu’elle qualifie dans un second temps d’étanche, et indique que l’infiltration proviendrait du toit terrasse ;

— le 23 février 2023 : la SMAC serait intervenue pour une “recherche de fuite, réparation et rapport” sans qu’il soit précisé néanmoins la localisation de cette intervention ;

— le 23 Février 2023 : la S.A.R.L. MARC MAILLARD a repris les joints d’étanchéité des portes fenêtres ;

— le 28 septembre 2023 : la S.A.R.L. ASSNET ASSISTANCE RD confirme la présence de désordres dans la chambre et dans la douche du logement dus à l’humidité ; et préconise la reprise du joint de salle de bains mais également une reprise d’étanchéité au niveau de la sortie anormale d’air au niveau de la porte fenêtre de la chambre ;

— le 12 octobre 2023 : NEOTOA demande par mail à ses locataires de contacter l’entreprise PROXISERVE ENTRETIEN pour la reprise du joint d’étanchéité du receveur de douche, précisant que cette entreprise a un délai d’intervention de plusieurs mois ;

— le 3 novembre 2023 : la SAS MARC MAILLARD a repris le joint d’étanchéité de la chambre parentale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, des désordres incontestables au sein du logement occupé par Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] en lien avec un taux anormal d’humidité, résultant au moins en partie par des problèmes liés à la structure du logement. Ce taux d’humidité était encore supérieur à la normale au mois de septembre 2024, soit deux années après les premiers signalements des locataires sur ces difficultés. Les infiltrations relevées, lesquelles se traduisaient déjà lors de l’entrée dans les lieux des locataires par des décollements de papiers peints, ont été confirmées dès le mois de septembre 2022 par les premières entreprises mandatées.

Il est noté par ailleurs que dans son courriel en réponse à l’OPH NEOTOA daté du 1er juillet 2024, la Commission de conciliation indiquait avoir “réactivé le signalement pour le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5]” laissant ainsi à penser qu’il ne s’agissait pas du premier signalement relatif à ce bien.

Par ailleurs, le bailleur ne démontre pas un usage anormal du bien pouvant expliquer les problèmes d’humidité rencontrés au sein du logement. S’il souligne que les locataires n’ont pas répondu au mail du 12 octobre 2023 visant à faire intervenir la société PROXISERVE pour les joints de la salle de bain, il n’en demeure pas moins que cette intervention semblait avoir été réalisée lors de la visite domicilaire du 5 septembre 2024. De sorte qu’aucun manque de diligence ne peut être reproché aux locataires.

Les désordres ainsi relevés et non imputables aux locataires sont suffisamment importants et persistants pour rendre les pièces concernées (notamment la chambre du rez-de-chaussée et la salle d’eau attenante) impropres à l’habitation. Il convient donc de considérer que le bailleur n’a pas exécuté les obligations découlant du bail signé entre les parties. Dans ces conditions, l’inexécution de l’obligation de payer le loyer des locataires ne peut justifier la résiliation du bail.

Sur ce dernier point, il convient, en outre, de relever que lors de leur audition devant la Commission départementale de Conciliation, Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] ont exposé avoir placé les sommes correspondant aux loyers impayés sur un compte séparé. Ils justifient à l’audience avoir placé ces sommes sur les livrets de deux de leurs enfants, et le relevé du compte de leur fille confirme qu’ils ont opéré des versements mensuels correspondant au montant du loyer.

S’il n’est pas contestable que ce procédé ne répond pas aux modalités légales de mise sous séquestre, il n’en demeure pas moins que Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] n’ont de ce fait pas entendu se dérober à leur obligation de verser le loyer.

En conséquence, il ne sera pas retenu, au vu du contexte, à la charge de Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] des manquements suffisamment graves pour caractériser la résiliation du bail. L’OPH NEOTOA sera donc débouté de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion.

Sur la dette locative

Ainsi qu’il a été rappelé ci avant, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce il est établi que Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] ont cessé de verser à leur bailleur les loyers et charges dus depuis le mois de juillet 2023 outre somme due au titre de la régularisation de charges pour juin 2023 à hauteur de 43,33 euros.

Le décompte bailleur produit au 30 novembre 2024 fait état d’une dette de 12.509,30 euros dont le montant n’est pas contesté par Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M].

Les locataires sont redevables de cette somme, il convient donc de les condamner à payer l’arriéré locatif fixé au 4 décembre 2024 à la somme de 12.509,30 euros, incluant le loyer du mois de novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les locataires:

Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] sollicitent en réparation de leur préjudice une somme de 4800 euros correspondant au versement d’une somme de 200 euros par mois pendant 24 mois.

Conformément aux observations précédentes, il est établi l’existence de désordres importants au sein du logement de Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M]. La persistance des problèmes d’humidité sur plusieurs mois est à l’origine d’un incontestable préjudice pour les locataires, qui n’ont pu jouir de leur logement dans des conditions normales.

Si le bailleur a effectué des démarches et des travaux pour tenter de remédier aux difficultés, ces dernières ont néanmoins perduré au moins jusqu’au mois de septembre 2024. Les actions du bailleurs n’ont pas permis aux locataires de retrouver une jouissance normale de leur bien. Dès lors, ces démarches doivent être considérées comme insuffisantes au regard de l’importance des désordres.

Parallèlement, il a été démontré que les locataires ne sont pas à l’origine des désordres, ni responsable de leur persistance.

Il convient donc de leur allouer en réparation de leur préjudice la somme de 200 euros par mois à compter du mois de septembre 2022 jusqu’au mois d’août 2024 inclus (24 mois), soit la somme totale de 4.800 euros que l’OPH NEOTOA sera condamnée à verser à Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M].

Sur les demandes subsidiaires présentées par NEOTOA :

L’OPH NEOTOA sollicite, à titre subsidiaire, si le bail n’était pas résilié, de prévoir la résiliation du bail en cas de défaut de paiement d’une échéance. Or la visite domiciliaire du 9 septembre 2024, ainsi que le procès verbal de constat établi le 10 septembre 2024 par Me [H], Commissaire de Justice, démontrent la subsistance de désordres persistants liés à l’humidité dans le logement à cette date. De sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de résiliation du bail en cas de défaut de paiement, la régularisation de la situation au sein du logement n’étant pas certaine à ce jour.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et de débouter chacune des parties de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat Neotoa de sa demande en résiliation des baux conclus les 25 octobre 2021 et 21 février 2022 avec Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] ;

DÉBOUTE en conséquence l’Office Public de l’Habitat Neotoa de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat Neotoa de sa demande subsidiaire de résiliation du bail en cas de défaut de nouveaux défauts de paiement du loyer,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] à verser à l’Office Public de l’Habitat Neotoa une somme de 12.509,30 euros au titre des loyers et charges dus au 4 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat Neotoa à verser à Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] la somme de 4 800 euros en réparation de leur préjudice ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat Neotoa de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [J] et Madame [I] [M] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été signée par la Vice-Présidente et par la greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE