TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00160

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWKJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[O] [K]

C/

[B] [P]

[R] [V]

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 30 avril 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [P]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [R] [V]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 février 2023, M. [O] [K] a donné à bail à M. [B] [P] et Mme [R] [V] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 800 € et 130 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 juillet 2024 pour un montant de 3686 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 02 janvier 2025, M. [O] [K] a ensuite fait assigner M. [B] [P] et Mme [R] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [P] et Mme [R] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et l’évacuation de tous les biens meubles des lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de les condamner solidairement au paiement :

* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3682 € avec les intérêts au taux légal et actualisation de la somme au jour de l’audience;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

* de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 07 mars 2025, M. [O] [K] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5590 euros. Il s’oppose aux demandes reconventionnelle formées par M. [B] [P] et fait valoir que, de surcroît, le bail n’a pas été reconduit à sa date et qu’il a été constaté par huissier de justice que les locataires se maintiennent dans les lieux depuis le 1er mars 2025 sans droit ni titre.

M. [B] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il doit passer en commission d’attribution d’un logement social le 11 mars 2025 et qu’ils quittera les lieux dès que possible. Il affirme avoir versé en décembre 2024 une somme importante et qu’il a également réglé le loyer le 15 février 2025. Il expose percevoir un revenu de 2000 euros et que sa compagne perçoit un revenu de 1800 euros mais qu’elle souffre de maladie. Il précise qu’ils ont trois enfants, lesquels résident avec eux. Il indique que le bailleur veut reprendre son bien pour le revendre et que leurs relations sont conflictuelles.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 02 janvier 2025, Mme [R] [V] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Les articles 442 et 444 du code de procédure civile prévoient que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’il estime nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur. Le juge peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

L’article 12 du code de procédure civile dispose que “Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée”.

L’article 25-8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que :

“I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. (…)

En l’espèce, l’instance a été introduite, au visa des articles 24 et 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire, ses effets étant susceptibles d’être suspendus par des délais de paiement accordés aux locataires en application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Pour autant, lors de l’audience, le demandeur a fait valoir que le bail n’a pas été reconduit car il leur a délivré congé, et que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025.

Cette demande s’analyse comme une demande additionnelle de validation de congé, laquelle doit prévaloir sur l’acquisition de la clause résolutoire puisque, dans ce cas, le bail n’est plus en cours.

Or si M. [O] [K] a produit lors de l’audience un constat de commissaire de justice d’occupation des lieux par les défendeurs en date du 03 mars 2025 qui fait référence à un congé délivré, aucun autre document n’est produit, ce qui ne permet pas au juge de vérifier la valider de ce congé tant sur la forme que sur le fond et d’en tirer ainsi les conséquences.

Dès lors il convient d’ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de produire les pièces utiles concernant le congé délivré et invoqué.

Il convient également de rappeler aux défendeurs que s’ils entendent maintenir leurs demandes de délais de paiement suspensifs effets de la clause résolutoire, ils doivent en application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 avoir repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire avant-dire-droit,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 06 juin 2025 à 10 heures 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, [Adresse 8], afin de permettre aux parties de faire leurs observations et de fournir toute pièce utile sur le congé délivré aux locataires ;

DIT que la présente décision vaut convocation des parties à l’audience susvisée.

Le greffière La vice-présidente