TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [B]

Madame [O] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01815 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7C7P

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

[Localité 10] HABITAT- OPH

Etablissement Public Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Nicolas BERTHIER de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P173

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [B]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Madame [O] [B], munie d’un pouvoir écrit

Madame [O] [B]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01815 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7C7P

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 1998, l’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 10]) a consenti un bail d’habitation à M. [T] [B] et Mme [V] [X] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.505,14francs (229,46 euros).

Par actes de commissaire de justice du 15 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.248,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [B] et Mme [O] [B] le 16 novembre 2023.

Par assignations du 3 février 2025, l’établissement PARIS HABITAT- OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [B] et Mme [O] [B] des lieux donnés à bail, à savoir du logement sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 5] PARIS (75018), voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−5.443,07 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 mai 2025, l’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. L’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [B] qui est représenté par son épouse porteuse d’un pouvoir spécial et Mme [O] [B] qui comparait à l’audience exposent qu’ils ont effectué un règlement de 350 euros le 12 Mai 2025 ; qu’ils souhaitent se maintenir dans les lieux qu’ils occupent avec leurs trois enfants depuis plus de 27 ans, qu’ils ont rencontré des difficultés financières à la suite du départ à la retraite de M. [B] et à des problèmes de santé de Mme [B]. Ils démontrent qu’ils sont maintenant en situation de régler leur dette locative à bref délai.

M. [T] [B] et Mme [O] [B] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [B] et Mme [O] [B] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.248,90 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] [B] et Mme [O] [B] indiquent avoir repris partiellement le paiement du loyer courant entre l’assignation et l’audience, ils manifestent avoir pris des dispositions financières et organisationnelles pour pouvoir se maintenir dans des lieux qu’ils occupent de longue date. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [T] [B] et Mme [O] [B] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 206 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [T] [B] et Mme [O] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 mai 2025, M. [T] [B] et Mme [O] [B] lui devaient la somme de 4.939,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [B] et Mme [O] [B] font valoir qu’ils ont fait un règlement de 350 euros la veille de l’audience mais l’encaissement par le bailleur de ce versement tardif n’a pu être confirmé, ils seront condamnés à payer la somme de 4.939,49 euros au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [B] et Mme [O] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 10] HABITAT -OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [B] et Mme [O] [B], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’établissement [Localité 10] HABITAT -OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 janvier 1998 entre l’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [T] [B] et Mme [O] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (anciennement [Adresse 6] – à [Adresse 9] [Localité 1] est résilié depuis le 16 janvier 2024,

CONDAMNE M. [T] [B] et Mme [O] [B] à payer à l’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH la somme de 4.939,49 euros (quatre mille neuf cent trente-neuf euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025,

AUTORISE M. [T] [B] et Mme [O] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 206 euros (deux cent six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [B] et Mme [O] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 janvier 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [B] et Mme [O] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [T] [B] et Mme [O] [B] seront condamnés à verser à titre de provision à l’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [T] [B] et Mme [O] [B] à payer à l’établissement [Localité 10] HABITAT-OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [B] et Mme [O] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 novembre 2023 et celui desassignations du 3 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge