TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

12 Mars 2025

MINUTE : 25231

N° RG 25/00734 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RMH

Chambre 8/Section 2

Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stéphane, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assisté de Madame HALIFA Zaia, Greffière,

DEMANDEUR :

S.A.S.U. LOLA GUERRON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Kayana MANIVONG, avocat au barreau de PARIS – D1311

ET

DEFENDEUR:

Société SCPI IMMORENTE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – A815

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Monsieur Stéphane UBERTI-SORIN, juge de l’exécution,

Assistée de Madame Zaia HALIFA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 19 Février 2025, et mise en délibéré au 12 Mars 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 12 Mars 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance rendue le 16 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 9 mars 2024, concernant le bail conclu entre la SCPI IMMORENTE et la SASU LOLA GUERRON, mais en a suspendu les effets sous condition du respect d’un moratoire en vue de l’apurement de l’arriéré locatif.

L’ordonnance précitée a été signifiée le 31 octobre 2024.

Estimant que la SASU LOLA GUERRON ne respectait pas le moratoire accordé par le juge des référés, la SCPI IMMORENTE lui a faire délivrer un commandement de quitter les lieux le 28 novembre 2024.

Par requête du 22 janvier 2025, la SASU LOLA GUERRON a sollicité du juge de l’exécution de voir :

Vu les articles R.442-1, R.412-4 du code des procédures civiles d’exécution

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Déclarer recevable la procédure en contestation du commandement de quitter les lieux et la déclarer bien-fondée ;

— A titre principal :

Dire que le commandement de quitter les lieux est irrégulier.

En conséquence,

Dire qu’il n’y a pas lieu à procéder à l’expulsion de la société LOLA GUERRON.

— A titre subsidiaire :

Accorder un délai de 12 mois à la société LOLA GUERRON pour quitter les lieux.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société IMMORENTE au paiement de la somme de 3.500,00 euros à la SASU LOLA GUERRON en paiement des frais irrépétibles ;

Condamner la société IMMORENTE aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2025 et la décision mise en délibéré au 12 mars 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, le conseil de la SASU LOLA GUERRON sollicite la réintégration des lieux, l’expulsion ayant été réalisée le 3 février 2025, du fait que le commandement de quitter les lieux est nul aux motifs que :

lors de sa délivrance, le recours pour interjeter appel de l’ordonnance de référé n’avait pas expiré ;

la juridiction compétente pour le contester n’était pas mentionnée ;

l’expulsion a été réalisée alors même que la présente affaire était pendante devant le juge de l’exécution.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le conseil de la SCPI IMMORENTE s’est opposé à la demande de sursis notamment aux motifs que :

Vu l’article R. 442-1 et R.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution

DIRE la société LOLA GUERRON irrecevables et mal fondées en toutes ses demandes

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER la société LOLA GUERRON de l’ensemble de ses demandes CONDAMNER la société LOLA GUERRON à payer à la société IMMORENTE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER la société LOLA GUERRON aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

La SCPI IMMORENTE réplique que la procédure est régulière notamment aux motifs que :

le moratoire accordé par le juge des référés n’a pas été respecté ;

l’ordonnance bénéficiait de l’exécution provisoire si bien qu’un appel n’était pas de nature à suspendre ses effets ;

le fait que le juge compétent ne soit pas mentionné sur le commandement de quitter les lieux ne l’entache pas de nullité dès lors que la SASU LOLA GUERRON ne rapporte la preuve d’aucun grief ;

le délai de 15 jours mentionné dans le commandement a été respecté.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à la requête précitée et, le cas échéant, aux dernières écritures des parties sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

Législation applicable

Conformément aux dispositions du l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Il est rappelé que la procédure d’expulsion engagée sans titre exécutoire est nulle, sans avoir à faire la preuve d’un grief. Il est également rappelé que lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupant, il appartient au juge de contrôler que les conditions de mise en œuvre de l’expulsion étaient réunies au jour du commandement.

En tant qu’actes d’huissier de justice, les actes de saisie-attribution et de dénonciation de saisie-attribution sont soumis à l’article 649 du code de procédure civile, en vertu duquel la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution., sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Selon l’article L. 412-1 du même code, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Enfin, selon l’article R. 411-1 du code précité,Art. R. 411-1 Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte de commissaire de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité:

1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie;

2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion;

3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés;

4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement

Il est rappelé que la nullité tirée de l’absence dans le commandement d’avoir à libérer les locaux des mentions prescrites à peine de nullité par les dispositions précitées suppose la preuve d’un grief.

Réponse du juge de l’exécution

En l’espèce, il ressort du commandement de quitter les lieux délivré le 28 novembre 2024 qu’il ne comporte effectivement pas la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion. Il est donc irrégulier.

Cependant, la SASU LOLA GUERRON ne rapporte la preuve d’aucun grief étant au contraire observé qu’elle a pu contester la procédure d’expulsion devant la présente juridiction.

Par ailleurs, en matière commerciale, le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 n’est pas applicable si bien que la SASU LOLA GUERRON ne peut reprocher au commissaire de justice de ne pas lui en avoir fait bénéficier, étant précisé qu’elle ne cite aucune autre disposition applicable en matière commerciale aux termes de laquelle un délai supérieure à quinze jours serait imposé.

En outre, le fait que le commandement de quitter les lieux ait été délivré alors même que les voies de recours contre l’ordonnance de référé concernée n’avaient pas expiré est sans conséquence, une telle ordonnance bénéficiant de droit de l’exécution provisoire, seul le premier président de la cour d’appel de Paris pouvant en suspendre les effets.

Enfin, même s’il est regrettable que la SCPI IMMORENTE ait fait exécuter l’expulsion alors même que la présente juridiction avait été saisie par la SASU LOLA GUERRON, force est de constater qu’aucun disposition légale ne permet de sursoir à l’expulsion en cas de saisine du juge de l’exécution.

Pour l’ensemble de ses raisons, il n’apparait pas que la procédure d’expulsion suivie à l’encontre de la SASU LOLA GUERRON soit entachée d’une irrégularité.

En conséquence, la SASU LOLA GUERRON sera déboutée de sa demande de voir annuler le commandement de quitter les lieux litigieux et, du fait de la mise à exécution de son expulsion le 3 février 2025, sa demande de sursis à expulsion est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU LOLA GUERRON qui succombe supportera la charge des éventuels dépens ; le juge de l’exécution autorisera leur recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par suite, la SASU LOLA GUERRON et la SCPI IMMORENTE seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

DEBOUTE la SASU LOLA GUERRON de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SASU LOLA GUERRON et la SCPI IMMORENTE de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU LOLA GUERRON aux entiers dépens ;

AUTORISE le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 12 mars 2025.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Zaia HALIFA Stéphane Uberti-Sorin