TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04333

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQMG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. PROMOLOGIS

C/

[V] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son directeur général en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Madame [U] [X], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Z],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé les 1er et 2 août 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [V] [Z] un appartement à usage d’habitation n°29, cage A, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 474,43 euros et une provision sur charges mensuelle de 86,14 euros.

Le 13 août 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.989,59 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’Cssignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, du procès-verbal de constat d’occupation, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 novembre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [U] [X], valablement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.131,03 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié à étude le 06 novembre 2024, Monsieur [V] [Z] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er et 2 août 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non de six semaines, comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, elle doit être considérée qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.900,48 euros a été signifié le 13 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [Z] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 14 octobre 2024 et Monsieur [V] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [V] [Z] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 18 mars 2025 démontrant que Monsieur [V] [Z] reste devoir la somme de 5.931,54 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais de procédure d’un montant de 184,30 euros et des frais d’assurance d’un montant total de 15,19 euros, la demanderesse ne justifiant pas avoir informé le locataire de la souscription d’une assurance pour son compte.

Monsieur [V] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.931,54 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 06 novembre 2024 sur la somme de 2.495,59 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [V] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 14 octobre 2024 au mois de février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. En revanche, le coût du constat d’occupation des lieux restera à la charge du bailleur, en l’absence de lien suffisant avec la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [V] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er et 2 août 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [V] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation n°29, cage A, situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 5.931,54 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 06 novembre 2024 sur la somme de 2.495,59 euros et de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, La juge,