Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 9 juillet 2025, n° 25/00475

TJ Toulouse 9 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation
La cour a jugé que l'action était recevable, car la notification a été effectuée dans les délais requis.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du contrat.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le locataire n'avait pas de droit à rester dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a constaté que le locataire devait une somme précise au titre des loyers impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation pour période postérieure à la résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due pour compenser l'occupation sans droit.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 9 juil. 2025, n° 25/00475
Numéro(s) :	25/00475
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle BAYSSET
Cabinet(s) :	SCP G.DAUMASRAFFIN ET ASSOCIES
Parties :	La S.A. CITE JARDINS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 15]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00475

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZFR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[I] [X]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP D’AVOCAT MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [X],

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 février 2021, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [I] [X] un local à usage d’habitation (n°2) situé [Adresse 8] à [Localité 14] [Adresse 13] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 344,31 euros et une provision sur charges mensuelle de 90,06 euros.

Par acte sous seing-privé le 3 mai 2023, la S.A CITE JARDINS et Monsieur [I] [X] ont mis en place un plan d’apurement à hauteur de 100 euros en sus du loyer courant pour une durée de 8 mois ainsi que d’une 9e mensualité de 17,56 euros.

Par acte sous seing-privé le 24 octobre 2023, la S.A CITE JARDINS et Monsieur [I] [X] ont mis en place un nouveau plan d’apurement à hauteur de 150 euros en sus du loyer courant pour une durée de 9 mois et d’une 10e mensualité de 95,05 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [I] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 23 septembre 2024 pour un montant de 2.839,28 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 16] statuant en référé afin :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu le 17 février 2021,

— d’ordonner son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024 à la somme de 4.308,38 €, quittancement de novembre non compris, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges conventionnels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la S.A CITE JARDINS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.197,79 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise. La S.A CITE JARDINS précise que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 17 décembre 2024, Monsieur [I] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025 et le conseil de la demanderesse a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction l’accusé de réception de la déclaration d’impayés de loyers à la CAF en date du 30 novembre 2022.

Par courriel en date du 18 juin 2025, le conseil de la demanderesse a fait parvenir à la présente juridiction en délibéré autorisé, l’accusé de réception de la déclaration d’impayés de loyer à la CAF en date du 30 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 novembre 2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 février 2021 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.839,28 euros a été signifié le 23 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [X] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 novembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [I] [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [I] [X] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A CITE JARDINS produit un décompte du 7 mai 2025 démontrant que Monsieur [I] [X] reste devoir la somme de 9.422,75 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (150,28 euros), avec application du supplément de solidarité. En effet, le paiement des autres sommes portées en compte (pénalités d’enquête, assurance, contrat multi-service) n’a pas été demandé à l’audience et le juge ne peut statuer ultra petita.

Il ressort de ce décompte que la bailleresse a appliqué au locataire un Supplément de Loyer de solidarité de 1.000,59 euros et 25 euros de frais de dossier le 31 mars 2025, puis de 1.000,59 euros pour le 30 avril 2025, soit un total de 2.026,18€.

La SA CITE JARDINS produit le courrier de demande d’enquête du 2 octobre 2024 envoyé à Monsieur [I] [X], la mise en demeure de répondre à cette enquête et un procès-verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui-ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la SA CITE JARDINS pour les enquêtes SLS pour l’année 2024 et dans lequel figure un listing comportant le nom de Monsieur [I] [X].

Cependant, si la bailleresse justifie avoir mis en demeure la locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS conformément à l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, pour autant, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisqu’à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire.

Dès lors que les surloyers (SLS) sont sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 24 novembre 2024, ils seront écartés.

La bailleresse sera donc déboutée de la demande à ce titre et la dette locative sera retenue à hauteur de 7.396,57 euros (9.422,75 euros – 2.026,18 euros).

Monsieur [I] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.396,57 euros.

Monsieur [I] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 24 novembre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, Monsieur [I] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2021 entre la S.A CITE JARDINS et Monsieur [I] [X] concernant un local à usage d’habitation (n°2) situé [Adresse 9]) sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.A CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] à verser à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 7.396,57 euros (décompte arrêté au 7 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sans application de SLS ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] à verser à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,