N° RG 25/00158 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXKA

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Nicolas MALLEBRERA, de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e MALLEBRERA

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00158. Jugement du 12 juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 11 février 2022, M. [R] [X] a donné à bail à M. [G] [T] et Mme [I] [W] un local d’habitation meublé et un parking situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 310 euros, outre la somme mensuelle de 10 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, M. [R] [X] a fait notifier à M. [G] [T] et Mme [I] [W] un commandement de payer la somme de 2240 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, M. [R] [X] a fait assigner M. [G] [T] et Mme [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé :

— à titre principal, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, avec effet au 1er décembre 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [T] et Mme [I] [W], si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner in solidum M. [G] [T] et Mme [I] [W] à lui payer la somme de 2880 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er décembre 2024, date d’expiration des effets du commandement,

— fixer à 320 euros par mois l’indemnité d’occupation due solidairement ou, à défaut in solidum par les défendeurs, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés du local au bailleur et à tout mandataire de son choix,

— subsidiairement, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail autant exclusif des locataires, pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [T] et Mme [I] [W], si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [G] [T] et Mme [I] [W] à lui payer la somme de 3520 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, et sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir sur la base d’un loyer mensuel de 320 euros,

— fixer à 320 euros par mois l’indemnité d’occupation due solidairement ou, à défaut in solidum par les défendeurs, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés du local au bailleur et à tout mandataire de son choix,

— en tout état de cause, de :

— condamner in solidum M. [G] [T] et Mme [I] [W] à lui régler 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance,

— dire et juger que l’expulsion pourra être poursuivie de la signification du commandement de quitter les lieux et dispenser pour cela le bailleur de respecter le délai de deux mois applicables en la matière et, à défaut, réduire de façon significative ce délai au regard de l’état d’abandon de l’appartement constaté par commissaire de justice.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 30 janvier 2025.

A l’audience du 3 avril 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation des locataires exposant que

ces derniers ne s’étaient pas déplacés à la convocation du travailleur social et, des dires d’une voisine, auraient vraisemblablement quitté le logement.

M. [R] [X], représenté par son conseil, a confirmé ses demandes indiquant qu’aucun paiement n’avait été réalisé par les défendeurs depuis le mois de mars 2024.

Sur interrogation du juge, le demandeur a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assignés par remise de l’acte selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, M. [G] [T] et Mme [I] [W] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ni excuser.

Ont été versés aux débats les courriers recommandés transmis par le commissaire de justice, revenus porteurs de la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

M. [R] [X] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 2 octobre 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 1er octobre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte de l’assignation que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Le bailleur a indiqué ne pas avoir été informé de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement.

Cités selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, M. [G] [T] et Mme [I] [W] n’ont pas comparu ni écrit avant l’audience pour justifier d’une reprise du paiement intégral du loyer et M. [X] a indiqué qu’aucun règlement n’avait été effectué par les défendeurs depuis le mois de mars 2024.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [G] [T] et Mme [I] [W] et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Aux termes des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, «Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Si le non-paiement du loyer ne peut suffire à lui seul à justifier de la mauvaise foi du locataire, il ressort des éléments du dossier, et notamment du commandement de payer délivré en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, que les locataires ont quitté les lieux depuis de nombreux mois, sans restituer les clefs du logement, caractérisant ainsi leur mauvaise foi dans l’exécution du contrat, de sorte que le délai prévu à l’article susvisé sera supprimé.

Sur les demandes financières

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers et charges impayés impayés s’élèvent à la somme de 2880 euros.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [G] [T] et Mme [I] [W] n’ont pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [T] et Mme [I] [W] à verser à M. [R] [X] la somme de 2880 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er décembre 2024.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Le bail stipulant que les locataires agissent solidairement à l’égard du bailleur, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité.

Dans la mesure où ils n’ont pas restitué les clefs du logement lequel demeure ainsi indisponibles, M. [G] [T] et Mme [I] [W] causent, par ce fait, un préjudice à M. [R] [X] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 320 euros.

Cette indemnité sera due, in solidum puisque les défendeurs sont tous deux responsables du préjudice causé, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [G] [T] et Mme [I] [W], seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [X] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2024 ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour M. [G] [T] et Mme [I] [W] d’avoir libéré les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [G] [T] et Mme [I] [W] à verser à M. [R] [X] la somme de 2880 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er décembre 2024,

CONDAMNE M. [G] [T] et Mme [I] [W] in solidum à payer à M. [R] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 320 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées,

DIT que la présente décision sera transmise, en tant que de besoin, par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [G] [T] et Mme [I] [W] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE M. [G] [T] et Mme [I] [W] in solidum à verser à M. [R] [X] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [T] et Mme [I] [W] in solidum aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT