OSSIER N° RG 25/00153 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-M47L

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDEUR :

OPH ROUEN HABITAT

5 place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [E] [K], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [P] [S]

34 allée Bailleux

Etg 6 – Esc A – Appt n° 64

76000 ROUEN

non comparant

Mme [Q] [S] née [A]

34 allée Bailleux

Etg 6 – Esc A – Appt n° 64

76000 ROUEN

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat signé en date du 24 juillet 2018 prenant effet au 25 juillet 2018, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] un local à usage d’habitation situé 34 Allée Bayeux, étage 6, escalier A, appartement n°64, à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel initialement fixé à de 336,79 euros, outre une provision sur charges de 149,39 euros, ainsi que 2,95 euros de divers.

Par lettre du 25 septembre 2024 reçue le 11 octobre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Le bailleur a fait délivrer à Madame et Monsieur [S] le 27 septembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1 912,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 22 janvier 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et charges;

— ordonner l’expulsion des lieux de Madame et Monsieur [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— autoriser si nécessaire la SARL CJSeine, commissaires de justice associés, 34 avenue Jean Lecanuet à Rouen (76000) à se faire assister d’un serrurier ainsi que du concours de la force pubique afin de procéder à l’expulsion ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans un garde-meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner Madame et Monsieur [S] solidairement à payer au requérant le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 2 172,35 euros ;

— condamner Madame et Monsieur [S] solidairement au paiement d’une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— condamner Madame et Monsieur [S] solidairement au paiement de la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame et Monsieur [S] au paiement de la somme de 137,01 euros au titre des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024, ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 28 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2025 afin d’envisager un plan d’apurement entre les parties.

A l’audience du 5 décembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 602 euros en principal, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025.

Le bailleur indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, de sorte qu’il n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame et Monsieur [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Q] [S] et Monsieur [P] [S], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application des articles 473 et 474 du code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département de la Seine-Maritime le 28 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 8 juillet 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 27 septembre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a fait commandement à Madame et Monsieur [S] de s’acquitter de la somme de 1 912,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Madame et Monsieur [S] ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 28 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 28 novembre 2024, Madame et Monsieur [S] sont sans droit ni titre depuis cette date et causent un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Madame et Monsieur [S] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas».

Compte tenu de la clause de solidarité prévue à l’article 3 du contrat de bail, Madame et Monsieur [S] seront tenus solidairement des obligations issues du contrat et il y a lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur qu’à la date du 30 novembre 2025, Madame et Monsieur [S] demeurent redevable de la somme de 877,98 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de contentieux pour un montant total de 275,98 euros, compris dans les dépens et qu’il y a lieu de déduire de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 33,60 euros (soit 10 x 3,26 euros).

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT produit la copie d’assurance souscrite pour le compte de ses locataires ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 6 juillet 2023, restée vaine pendant un mois, de sorte que le bailleur justifie des frais d’assurance souscrits pour Madame et Monsieur [S] entre le mois d’août 2023 et août 2024.

Cependant, le bailleur n’apporte pas la preuve d’avoir mis en demeure ses locataires pour les mois de septembre 2024 à janvier 2025, de sorte qu’il sera déduit les primes d’assurance sur ces mois, soit la somme de 16,30 euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.»

Compte tenu de la clause de solidarité prévue à l’article 3 du contrat de bail, Madame et Monsieur [S] seront tenus solidairement des obligations issues du contrat et il y a lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 585,70 euros, au titre des loyers et charges dus au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que le loyer est de 539,46 euros. Il y a lieu de constater la reprise de paiement du loyer courant. Des versements mensuels sont effectués depuis le 8 novembre 2024 et jusqu’au 10 novembre 2025, d’une somme de 800 euros puis 600 euros, soit le montant du loyer et un surplus ayant contribué à apurer une partie de la dette.

De plus, le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement, cette situation justifie d’accorder à Madame et Monsieur [S] un délai de 10 mois pour se libérer de la dette, par mensualités de 65 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Le sort des meubles sera donc régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S], succombant dans le cadre de la présente instance, sont condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024, de l’assignation du 22 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 11 octobre 2024 et 28 janvier 2025.

Condamnés aux dépens, Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] sont condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juillet 2018 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] d’autre part, concernant les locaux situés 34 Allée Bayeux, étage 6, escalier A, appartement n°64, à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 585,70 euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 30 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] à s’acquitter de la dette en 10 mois, en procédant à 9 versements de 65 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

— CONDAMNE solidairement Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail, soit du 28 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE l’OPH ROUEN HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024, de l’assignation du 22 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 11 octobre 2024 et 28 janvier 2025;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [S] née [A] et Monsieur [P] [S] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE