TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02946 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TF25

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

S.A. CITE JARDINS

C/

[T] [R]

[P] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [P] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juillet 2017, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] un appartement à usage d’habitation n°4 et un jardin, situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 527,28 euros pour le logement et 11,18 euros pour le jardin et une provision sur charges mensuelle de 113,80 euros.

Par contrat du 28 décembre 2017, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] un garage, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 30 euros et une provision sur charges mensuelle de 2,70 euros.

Le 24 octobre 2023, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CITE JARDINS a aussi saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la SA CITE JARDINS a fait assigner Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux, leur expulsion immédiate et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la provision de 18.268,98 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 11 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA CITE JARDINS, représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 17.518,07 euros pour les loyers et charges, outre 12.023 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 8 juillet 2024, Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 28 juillet 2017 contient une clause résolutoire (article La résiliation pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant les emplacements de stationnement conclu le 28 décembre 2017 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu près après le bail d’habitation, pour des emplacements dans la même résidence et entre les mêmes parties. Il prévoit également une clause résolutoire conforme à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 7.274,54 euros a été signifié le 24 octobre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] n’ont pas payé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2023.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 25 décembre 2023 et Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] sont depuis occupants sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique, à défaut de départ volontaire dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux. En effet, il n’est pas justifié du motif pour lequel ils devraient être privés du délai légal pour quitter les lieux, la suppression du délai étant l’exception.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 7 novembre 2024 démontrant que Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] restent devoir la somme de 17.503,85 euros au titre de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation fixées au montant du loyer majoré des charges, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (188,65 euros) et des frais d’assurance non-justifiés (154,18 euros).

S’agissant de la somme demandée au titre du supplément de loyer de solidarité, il apparaît qu’elle est demandée pour une période postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail, de sorte que l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitat n’a plus vocation à s’appliquer, n’étant prévu que pour les locataires et non pour les occupants sans droit ni titre. Au demeurant, il n’est pas justifié que la procédure a été régulièrement suivie, le seul sondage réalisé dans le constat de commissaire de justice ne permettant pas de garantir l’envoi à Madame [T] [R] et à Monsieur [P] [R] de la mise en demeure obligatoire. Aussi, aucune somme ne sera accordée à ce titre.

Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 17.503,85 euros.

Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 25 décembre 2023 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sans mensualité d’assurance ou supplément de solidarité, soit une somme de 750,33 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2017 entre la SA CITE JARDINS et Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] concernant un appartement à usage d’habitation n°4 et un jardin, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 décembre 2023 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2017 entre la SA CITE JARDINS et Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] concernant un garage situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 17.503,85 euros (décompte arrêté au 7 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 750,33 euros ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [R] et Monsieur [P] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,