TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03721

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLXX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. 3F OCCITANIE ANCIENNEMENT DENOMMEE IMMOBILIERE MIDI PYRENEES SA VALLEE DU THORE,

C/

[O] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONTEIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE,

Anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI PYRENEES SA VALLEE DU THORE,

Prise en la personne de son président du Conseil d’Administration en exercice,

Dont le siège social est sis AGENCE MAZAMET

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [J],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 février 2022, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [O] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 304,61 euros outre une provision sur charges mensuelle.

Le 11 avril 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [O] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.630,61 euros, représentant le montant des loyers et charges dus à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des frais et dépens de l’instance.

A l’audience du 04 février, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 822,31 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. La SA 3F OCCITANIE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 103,78 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan régularisé avec la locataire.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 11 septembre 2024, Madame [O] [J] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 février 2022 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.229,51 euros a été signifié le 11 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [O] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 380 euros. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 31 janvier 2025 démontrant que Madame [O] [J] reste devoir la somme de 822,31 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [O] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 822,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Les parties ont convenu d’un plan d’apurement de la dette signé le 07 juin 2024, prévoyant des règlements de 103,78 euros pendant 9 mensualités et une 10 ème mensualité d’un montant de 7,93 euros.

Compte tenu de la signature de ce plan, du paiement du loyer courant avant l’audience et de la demande de délais de paiement formulée par la SA 3F OCCITANIE, Madame [O] [J] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 100 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA 3F OCCITANIE, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [O] [J] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Madame [O] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 février 2022 entre la SA 3F OCCITANIE et Madame [O] [J] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 822,31 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 ;

AUTORISONS Madame [O] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [O] [J] soit condamnée à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,