TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le 06 février 2026

à M^e DUTEIL Philippe

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 février 2026

à M^e POUILLAUDE Jérôme

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04336 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WHW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Y]

né le 16 Septembre 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe DUTEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [C]

née le 11 Avril 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérôme POUILLAUDE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 7 octobre 2024, M. [Y] a donné à bail à Mme [C] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 800 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025 un commandement de payer la somme de 2.550 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le bailleur a fait assigner à la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation à payer l’arriéré de loyers et une indemnité mensuelle d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de la défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tout occupant de son chef, La condamner à payer la somme de 10.460 euros représentant les loyers et charges exigibles arrêtés au 4 décembre 2025, Constater qu’elle a de fait bénéficié des plus larges délais de paiement et la débouter de sa demande, La condamner à payer à titre provisionnel les loyers échus postérieurement à la date du 4 décembre 2025 ainsi qu’à l’indemnité d’occupation qui se substituera à ceux-ci et dont le montant mensuel sera égal au montant mensuel du loyer indexé et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, La condamner à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La défenderesse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Lui donner acte qu’elle ne conteste pas être débitrice des sommes sollicitées ni que la clause résolutoire est acquise, Ordonner l’échelonnement du paiement des sommes dues sur une durée de vingt-quatre mois, Débouter le bailleur de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 3) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2025, pour la somme en principal de 2.550 euros.

Il n’est pas contesté que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 mai 2025.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 850 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

Le bailleur soutient que la défenderesse reste devoir la somme de 10.460 euros, à la date du 4 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Le demandeur n’a pas produit de décompte actualisé à l’audience mais il résulte du décompte arrêté au mois de juin 2025, terme de juin inclus, non contesté par la défenderesse, qu’à cette date, elle restait devoir la somme de 5.360 euros.

Il n’est pas contesté qu’aucun loyer n’a été payé depuis lors, de sorte que les loyers de juillet à décembre inclus, se sont ajoutés pour un montant total de 4.250 euros (850 euros X 5 mois).

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée par provision au paiement de la somme de 10.460 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délais de paiement

La défenderesse indique qu’elle n’entend pas rester dans le logement et ne sollicite donc pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle demande toutefois l’octroi de délais de paiement de deux ans, non pas sur le fondement de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui suppose la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, mais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Pour autant, l’octroi de délais de paiement pendant un délai de deux ans suppose d’établir qu’ils peuvent effectivement être respectés.

Or, en l’espèce, la défenderesse ne produit aucun élément relatif à sa situation financière permettant de vérifier si elle est en capacité de payer la somme de 435 euros par mois pendant deux ans, en plus du paiement de ses charges courantes.

Partant, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de M. [K] [Y] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2024 entre M. [K] [Y] et Mme [T] [C] concernant le logement, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer à M. [K] [Y], à titre provisionnel, la somme de 10.460 euros, décompte arrêté au 4 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [T] [C] ;

CONDAMNE Mme [T] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 850 euros à ce jour, à compter du 5 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer à M. [K] [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge