1ère chambre civile

[R] [E]

, [C] [U] épouse [E]

c/

[H] [J]

copies et grosses délivrées

à Me [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/03955 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H7DH

Minute: 63 /2025

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [E] né le 12 Juin 1945 à SAINT FLORIS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 16 rue d’Aire – 62550 NEDONCHEL

représenté par M^e Alicia GALET, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [C] [U] épouse [E] née le 29 Mars 1946 à ROBECQ (PAS-DE-CALAIS), demeurant 16 rue d’Aire – 62550 NEDONCHEL

représentée par M^e Alicia GALET, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [J] né le 09 Décembre 1985 à ROUBAIX, demeurant 1 Avenue Ponthieux – 59223 RONCQ

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LIONET Didier, Premier Vice-Président, siégeant en Juge Unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc,, greffier principal.

DÉBATS:

Vu la réouverture des débats par mention au dossier à l’audience à juge unique du 23 janvier 2025 ;

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 26 Février 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE :

Par assignation en date du 18 décembre 2023, délivrée à M. [H] [J], M. [R] [E] et Mme [C] [U] épouse [E] demandent au tribunal judiciaire de Béthune de :

— dire et juger M. [R] [E] et Mme [C] [U] épouse [E]

recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,

— juger la vente prévue à la promesse synallagmatique de vente authentique du 25 janvier 2022 caduque

en raison de la défaillance fautive de l’acquéreur,

— condamner solidairement M. [H] [J] et la S.A.R.L. CPAF IMMO à payer à M. [A]

[X] [E] et Mme [C] [U] épouse [E] la somme de 35.500 € en

application de la clause pénale prévue à l’article « clause pénale » de la promesse synallagmatique de

vente authentique en date du 25 janvier 2022,

— juger que cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, à

savoir le 4 mai 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts au 1er janvier de chaque année,

— condamner solidairement M. [H] [J] et la S.A.R.L. CPAF IMMO à payer à M. [A]

[X] [E] et Mme [C] [U] épouse [E] la somme de 3.000 € au

titre des frais irrépétible et aux entiers dépens,

juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les modalités des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile, M. [H] [J] n’a pas constitué avocat, ni comparu, ni personne pour lui à l’audience du 26 septembre 2024.

La S.A.R.L. CPAF IMMO, dont la condamnation solidaire est demandée aux côtés de M. [H] [J], n’a fait l’objet d’aucune mesure de citation ou de convocation de la part des codemandeurs.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024 pour fixation à l’audience de plaidoiries du 26 septembre 2024, lors de laquelle l’affaire a été mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

Par mention au dossier en date du 25 novembre 2024, les débats ont été rouverts à l’audience du 23 janvier 2025 et rabat de l’ordonnance de clôture du 5 juin 2024 afin que les parties produisent l’intégralité de la promesse synallagmatique de vente initiale avec les signatures ainsi que le premier avenant daté du 13 juin 2022.

Lors de l’audience du 23 janvier 2025, la première pièce précédemment demandée ainsi que l’avenant daté du 21 novembre 2022, à l’exception de l’avenant en date du 13 juin 2022, ont été versés au dossier de la demanderesse qui a maintenu ses demandes initiales, M. [Z] [E] étant décédé le 4 février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes :

Il est rappelé qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, bien que régulièrement assigné selon les modalités des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile, suite à absence de son domicile dont l’adresse a été dûment vérifiée, M. [H] [J] n’a pas constitué avocat, ni comparu, ni personne pour lui.

L’action étant régulière et recevable, il convient de statuer sur son bien-fondé.

Sur le non-lieu à statuer à l’égard de la S.A.R.L. CPAF IMMO :

Par ailleurs, le tribunal observe que dans la mesure où la S.A.R.L. CPAF IMMO, dont la condamnation solidaire est demandée aux côtés de M. [H] [J], n’a fait l’objet d’aucune mesure de citation ou de convocation de la part des codemandeurs, il n’y a pas lieu de statuer à son égard.

Sur la demande en paiement de la clause pénale :

Attendu qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil :

— « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » ;

— « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-1 du code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-5 du code civil :

— « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…).

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » ;

Il ressort suffisamment des pièces du dossier, notamment de la promesse synallagmatique de vente signée le 25 janvier 2022 :

au profit de la S.A.R.L. CPAF IMMO :

d’un bâtiment constitué de deux immeubles sis à Saint-Venant -62350- 101 chemin de Ceinture, et du terrain sur lequel le tout est érigé et qui en dépend, cadastré comme suit :

partie parcelle cadastrée section AI numéro 156

partie parcelle cadastrée section AI numéro 295

partie parcelle cadastrée section AI numéro 296

étant ici observé que la division des parcelles AI 156 et 295 sera faite à l’aplomb de a toiture dudit bâtiment,

l’immeuble figurant sous teinte bleue en un plan cadastral ci-annexé,

au profit de M. [H] [J] :

d’un bâtiment constitué de deux immeubles sis à Saint-Venant -62350- 101 chemin de Ceinture, et du terrain sur lequel le tout est érigé et qui en dépend, cadastré comme suit :

partie parcelle cadastrée section AI numéro 296,

l’immeuble figurant sous teinte orange en un plan cadastral demeuré ci-annexé,

par :

M. [R] [E] et Mme [C] [U] épouse [E], vendeurs,

au profit de :

la S.A.R.L. CPAF IMMO ainsi que de son gérant, M. [H] [J], étant précisé que, s’agissant de ce dernier, ne figure que la référence cadastrale suivante :

▸partie parcelle cadastrée section AI numéro 296

alors que, puisque le bien faisant l’objet de cette promesse fait partie d’un ensemble immobilier de plus grande importance, afin de l’isoler du restant de la propriété des vendeurs, les parcelles cadastrées comme suit :

▸partie parcelle cadastrée section AI numéro 156

▸partie parcelle cadastrée section AI numéro 295

feront l’objet d’une division dont le surplus restera la propriété du vendeur,

ce, pour un prix de non contesté en défense de 355.000 €, ladite promesse étant assortie d’une clause pénale d’un montant de 35.500 € représentant 10 % du prix de vente en cas de non régularisation de l’acte de vente avant le 31 décembre 2022 au plus tard, reportée au 31 août 2023, puis au 30 novembre 2023 en vertu de deux avenants sous seings privés signés les 13 juin et 21 novembre 2022, étant observé que, nonobstant l’absence de production du premier avenant daté du 13 juin 2022, le second avenant daté du 21 novembre, qui s’y réfère, permet de déterminer que le délai de confirmation de la promesse de vente initiale a bien été finalement reporté du 31 décembre 2022 au 30 novembre 2023, alors que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire prévue dans ce délai n’a pas été respectée par l’acquéreur pressenti, M. [H] [J], avant qu’il ne décide de se rétracter de sa promesse d’achat, ne donnant aucune suite, ni aux courriers amiables, ni à l’assignation qui lui a été adressée, par le conseil des demandeurs, il convient dès lors de relever son inexécution fautive du contrat de vente qu’il a passé avec eux, lequel est resté au stade de la promesse, devenue caduque, et ainsi de faire droit à la demande de Mme [C] [U], restée seule demanderesse suite au décès de M. [R] [E], tendant à le condamner à lui payer la clause pénale d’un montant de 35.500 € représentant 10 % du prix de vente initialement prévu.

Les intérêts légaux courront sur ce principal de 35.500 € à compter du 4 mai 2023, date de la mise en demeure formulée par l’avocat [M] [W] à M. [H] [J].

En application de l’article 1343-2 du code civil, ils seront capitalisés à l’issue de chaque année entière écoulée faisant suite à la signification du présent jugement au défendeur.

Sur les demandes accessoires :

M. [H] [J], partie perdante, supportera les entiers dépens de cette instance.

Il sera par ailleurs, en équité, condamné à payer une somme de 2.000 € à Mme [C] [E] pour ses frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que ce jugement bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit, l’assignation ayant été enregistrée postérieurement au 1er janvier 2020, sans qu’il soit besoin de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Béthune, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort :

Dit régulière et recevable l’action menée par feu [Z] [E], décédé le 24 février 2024 et Mme [C] [E] à l’encontre de M. [H] [J] ;

Dit n’y avoir lieu de statuer à l’égard de la S.A.R.L. CPAF IMMO ;

Déclare caduque la promesse synallagmatique de vente authentique en date du 25 janvier 2022 ;

Condamne M. [H] [J] à payer à Mme [C] [E] la somme de 35.500 € (trente cinq mille cinq cents euros) au titre de la clause pénale prévue par cette promesse ;

Dit que les intérêts légaux courront sur ce principal de 35.500 € à compter du 4 mai 2023 ;

Ordonne la capitalisation de ces intérêts au terme de chaque année entière suivant la signification du présent jugement au défendeur ;

Condamne M. [H] [J] aux entiers dépens ;

Le condamne à payer une somme de 2.000 € à Mme [C] [E] au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que ce jugement bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT