TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/01962

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF32

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

S.A. CITE JARDINS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[B] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 novembre 2025

à la SCP MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 21 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP MARGUERIT – BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [H]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 février 2018, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Madame [B] [H] un appartement à usage d’habitation (n°5) situé [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 396,87 euros et une provision sur charges mensuelle incluse.

Par contrat distinct du même jour, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Madame [B] [H]un parking aérien (n°27) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CITE JARDINS a fait signifier à Madame [B] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire du bail d’habitation et du bail relatif au parking le 25 juin 2024 pour un montant de 4.059,90 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé afin de :

— constater la résiliation de plein droit des deux contrats de location en date du 28 février 2018,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [B] [H] et de celle de tous occupants de son chef de l’appartement identifié sous le n°5, dans le bâtiment A d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] et du parking (n°27) situé à la même adresse,

— dire et juger que pour mener à bien ladite expulsion la SA CITE JARDINS pourra, si nécessaire, se faire assister du concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner provisionnellement Madame [B] [H] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 5.982,90 euros correspondant aux loyers et charges arréragés arrêtés au 4 mars 2025, quittancement de mars non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mars 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la S.A CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.808,41 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié remise à l’étude du commissaire de justice le 18 mars 2025, Madame [B] [H] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 mai 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 28 février 2018 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non- paiement et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.059,90 euros a été signifié le 25 juin 2024.

Madame [B] [H] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 240 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et dans le bail concernant le garage étaient réunies à la date du 26 août 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [B] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique en tant que de besoin.

Néanmoins, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [B] [H] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A CITE JARDINS produit un décompte du 18 septembre 2025 démontrant que Madame [B] [H] reste devoir la somme de 7.653,49 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [B] [H], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.653,49 euros.

Madame [B] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 août 2024 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, Madame [B] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 28 février 2018 entre la S.A CITE JARDINS et Madame [B] [H] concernant un appartement à usage d’habitation (n°5) et d’un parking (n°27) situés [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 1] sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à verser à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 7.653,49 euros (décompte arrêté au 18 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à verser à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,