TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03405 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFCO

Minute : 24/01164

S.A. d’HLM RATP HABITAT

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 35

C/

Madame [S] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM RATP HABITAT

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [K],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2012, la SA D’HLM LOGIS-TRANSPORTS a donné à bail à Monsieur [Y] [V] ET Madame [H] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 341,85 euros, et 144,73 euros de provisions sur charges.

Par acte de décès en date du 15 juillet 2014, la mairie de [Localité 9] a pris acte du décès de Madame [H] [K].

Par lettre en date du 13 avril 2015, la SA D’HLM LOGIS-TRANSPORTS a accordé à Madame [S] [K] et Madame [E] [K],un transfert du bail.

Par lettre en date du 25 juillet 2017, Madame [E] [K] a pris congé du bail, Madame [S] [K] restant la seule titulaire de celui-ci.

Par extrait des délibérations du Conseil d’administration en date du 17 octobre 2018, la SA D’HLM LOGIS-TRANSPORTS a changé sa dénomination sociale pour devenir RATP HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la SA D’HLM RATP HABITAT a fait signifier à Madame [S] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2287,96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 13 décembre 2023 reçue le 18 décembre 2023 la SA D’HLM RATP HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la SA D’HLM RATP HABITAT a fait assigner Madame [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  la déclare recevable et bien fondée en sa demande,

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Madame [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront,

«  fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, révisable comme lui et augmenté des charges locatives,

«  condamner Madame [S] [K] au paiement des sommes suivantes :

«  ladite indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

«  la somme de 4141,07 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation et éventuels suppléments de loyer dus, et ceux qui seront dus au jour de l’audience, avec intérêts de droit sur la somme de 2287,96 euros à compter du commandement de payer du 26 décembre 2023, et de l’assignation pour le surplus,

«  la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

«  tous les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 avril 2024.

À l’audience du 14 octobre 2024, la SA D’HLM RATP HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5993,88 euros arrêtée au 9 octobre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle n’ est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D’HLM RATP HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que Monsieur [Y] [V] a quitté le logement en 2012. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM RATP HABITAT souligne qu’il y a eu un grand trou de 1 an dans le paiement des loyers mais qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant depuis août.

Madame [S] [K], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique vivre seule avec sa fille et avoir trouvé un emploi qu’elle commence le 4 novembre pour un salaire de 1700 euros. Madame [S] [K] précise avoir repris le loyer du 5 août mais également qu’elle verse un peu plus depuis septembre. Elle assure avoir effectué une demande de fonds de solidarité pour le logement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM RATP HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM RATP HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 mai 2012, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 9 octobre 2024 que la SA D’HLM RATP HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 136,80 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [K] à payer à la SA D’HLM RATP HABITAT la somme de 5857,08 euros, au titre des sommes dues au 9 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2023 sur la somme de 1538,55 euros, de l’assignation du 3 avril 2024 sur la somme de 1716,31 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit, à l’article 2.3.5, qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 mai 2012 à compter du 7 février 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [K], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [S] [K] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et qu’elle a commencé à résorber une partie de sa dette.

En outre, la SA D’HLM RATP HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [S] [K] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [S] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 février 2024, Madame [S] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [K] à son paiement à compter de 7 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [S] [K] à payer à la SA D’HLM RATP HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM RATP HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mai 2012 entre la SA D’HLM RATP HABITAT d’une part, et Madame [S] [K] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la SA D’HLM RATP HABITAT la somme de 5857,08 euros (cinq mille huit cent cinquante-sept euros et huit centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 9 octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2023 sur la somme de 1538,55 euros, de l’assignation du 3 avril 2024 sur la somme de 1716,31 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [S] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [S] [K] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la SA D’HLM RATP HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [S] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la SA D’HLM RATP HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE