TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/04944 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHX2

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Adresse 4], dont le siège social est situé [Adresse 3] Représenté par son syndic le Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1]

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 16 Juillet 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Décembre 2024 et mise en délibéré au 20 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [W] est propriétaire des lots numéros 16, 97 et 98 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par exploit de commissaire de Justice du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires LE COPERNIC, représenté par son syndic en exercice le cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M.[J] [W] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 3.920,30 €uros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus.

CONDAMNER Monsieur [J] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] COPERNIC la somme de 556,12 €uros, au titre des appels provisionnels restant à appeler sur l’année 2024.

CONDAMNER Monsieur [J] [W] aux frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 265 €uros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de I’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type).

CONDAMNER Monsieur [J] [W] au paiement des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 date de la mise en demeure.

ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [J] [W] à payer la somme de 500 €uros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1et suivants du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 1.500 €uros sur le fondement de I’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

DIRE n’y avoir lieu à écarter I’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [J] [W] aux entiers dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires LE COPERNIC a comparu par avocat et a diminué sa demande au titre de l’arriéré de charges à 2920, 30 euros compte tenu du règlement de 1000 euros intervenu, et a maintenu ses autres demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [J] [W] a comparu à l’audience ne conteste pas le montant de la dette, mais s’est opposé à la demande de dommages et intérets. Il explique qu’il est en accident de travail depuis le 26 octobre 2022, qu’il va être opéré qu’il perçoit environ 2400 euros par mois. Il sollicite des délais de paiement expliquant que le syndic n’a pas accepté sa propositon de régler 100 euros par mois.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LE COPERNIC produit :

— la lettre de mise en demeure datée du 24 mai 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [J] [W] , l’avis de réception étant signé par M. [J] [W].

Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires LE COPERNIC sollicite le paiement de 3822, 33 euros se décomposant comme suit :

— appels de provision du 01/04/2023 au 01/04/2024 pour un montant total de 2686,40 €,

— arriéré : 1135,83 €,

outre une somme de 120,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 3 942, 33 euros.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires [Adresse 8] COPERNIC produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2021, 28 septembre 2022, 20 octobre 2023

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 24 juin 2024 pour la période du 6 juillet 2022 au 1er juillet 2024 3/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 3ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3920, 30 euros,

— et un budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 6 juillet 2022 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 et 3/4 Fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 3920, 30 euros.

M. [W] ne s’oppose pas au montant de la dette, et les parties s’accordent à l’audience de dire qu’un versement de 1000 euros a lieu et que désormais la dette est de 2920,30 euros.

M. [W] sera donc condamné à payer la somme de 2920,30 euros au syndicat des copropriétaires le COPERNIC.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 24 mai 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°8 du PV de l’assemblée générale du 28 septembre 2022 et la résolution 9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 01/04/2023, et de l’exercice 01/04/2024 au 31/03/2025 ainsi que la résolution 11 de l’assemblée du 20 octobre 2023 pour le fonds travaux), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 4ème 2024, appels provisions charges et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 556,12 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

M. [J] [W] a expliqué et justifié à l’audience qu’il a eu un accident de travail (chauffeur poids lourd) ce qui l’a impacté financièrement. Il a payé avant l’audience 1000 euros ce que le demandeur a confirmé.

Il ressort de l’extrait de compte délivré par le syndic que des versements ont eu lieu régulièrement également pour tenter de contenir la dette.

La mauvaise foi du défendeur n’est donc pas caractérisée.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires LE COPERNIC de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

M. [W] a produit à l’audience des documents justifiant son accident de travail et de revenus mensuels de 2400 euros. Il précise rembourser un crédit à la consommation de 563,12 euros et 600 euros de crédit immobilier.

Par ces éléments, il démontre être en capacité d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement.

Il convient en conséquence d’accorder à M.[W], un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] COPERNIC réclame au titre des frais de recouvrement une somme de.265 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seule la relance du 25 mai 2023 est justifiée avec ses modalités d’envoi contrairement à celles des 08/12/2022 et à 08/03/2023. Il sera donc octroyé la somme de 35 euros à ce titre.

Les frais de constitution d’avocat de 180 euros n’apparaissent pas fondés en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.

M.[W] est condamné au paiement de la somme de 35 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[W], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200 euros au [Adresse 10] [Adresse 9] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LE COPERNIC la somme de 2 920,30 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 6 juillet 2022 au 1er juillet 2024 3/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR ET APPEL3ème TRIMESTRE 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 24 mai 2024 date de la mise en demeure jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LE COPERNIC la somme de 556, 12 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles pour le 4ème trimestre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le [Adresse 10] [Adresse 9] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

AUTORISE M. [J] [W] à s’acquitter de sa dette par 24 versements mensuels de 150 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour M. [J] [W] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LE COPERNIC une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,