N° 25/00162

JUGEMENT du

29 JUILLET 2025

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N° RG 23/01159 – N° Portalis DBYD-W-B7H-DKL5

[N] [M]

[Z] [B] ép. [M]

C/

S.C.I. ACC PEARD

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 6], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [N] [M]

né le 26 Novembre 1941 à [Localité 5]

Madame [Z] [B] épouse [M]

née le 10 Avril 1948 à [Localité 5]

demeurant ensemble

[Adresse 4]

Représentés par Maître Emmanuel NGUYEN, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ACC PEARD

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean-louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

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La société civile immobilière (ci-après S.C.I.) ACC PEARD a donné à bail à M. [N] [M] et Mme [Z] [B] épouse [M] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] par contrat du 24 mai 2014 pour un loyer mensuel initial de 750 € charges comprises.

Faisant valoir que le logement donné à bail nécessitait des travaux pour assurer une occupation normale des lieux, les locataires ont assigné la société bailleresse par acte du 29 juin 2023 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins suivantes :

— condamner la S.C.I. ACC PEARD à réaliser des travaux :

— pour la maison et la terrasse, d’isolation, d’étanchéité, d’assainissement et de réparation (notamment de peinture) sous astreinte de 200 € par jour de retard ce pendant une période de deux mois,

— pour le garage : d’installation de l’électricité (pose de compteur, de prises de courant et d’éclairage) sous astreinte de 150 € par jour de retard ce pendant une période de deux mois,

— condamner la S.C.I. ACC PEARD aux entiers dépens et à lui payer :

— la somme de 4000 € pour le préjudice de jouissance et la gêne occasionnés durant la période de réalisation des travaux,

— la somme de 3000 € pour le préjudice de jouissance et désordres supportés ainsi que la mauvaise foi des bailleurs devant le refus de réalisation des travaux,

— la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties qui tentaient de trouver une solution amiable sur la base d’un rapport d’expertise non judiciaire dressé le 14 novembre 2023 par le cabinet CELC.

Par écritures ultimes n°2, la société bailleresse a répliqué :

— que l’absence d’électricité dans le garage était connue des locataires, dès l’entrée dans les lieux, que leur demande est prescrite sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que par ailleurs, cette absence n’empêche pas la jouissance normale des lieux,

— qu’il en va de même pour la terrasse, y ajoutant que les locataires ont réalisé des aménagements extérieurs favorisant le phénomène de stagnation de l’eau dont ils se plaignent,

— que s’agissant de l’isolation, le DPE indiquait bien que le logement était classé en catégorie C, que l’expert ne relève qu’un léger inconfort découlant d’une isolation imparfaite, que cette situation ne rend pas le logement indécent, que cependant, des travaux d’amélioration de l’isolation ont été envisagés et ont été mis en échec par le comportement des locataires, qu’un autre artisan a été sollicité et qu’il appartiendra aux défendeurs de le laisser intervenir,

— que s’agissant de la ventilation et du développement de moisissures, les locataires ont obstrué les aérations existantes et éteint la ventilation mécanique contrôlée (ci-après V.M. C.) alors qu’une société est intervenue en 2019 pour remédier aux désordres constatés à l’époque, qu’il a également été procédé au détalonnage des portes comme suggéré par l’expert et que le bailleur a également fait procéder à ses frais à un nettoyage de la VMC,

— que la demande relative aux travaux de peinture est trop imprécise,

— que les consorts [M] ne peuvent solliciter une demande de dommages et intérêts pour des travaux à venir, s’agissant d’un préjudice purement hypothétique, que par ailleurs les locataires sont tenus par application des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 de supporter les travaux d’amélioration du logement,

— que les consorts [M] ne produisent aucun élément de nature à établir leur préjudice et le chiffrer.

La société défenderesse a donc conclu au rejet des demandes formées à son encontre et sollicite la condamnation des consorts [M] au paiement de la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Par écritures ultimes, les consorts [M] ont au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 maintenu leurs demandes portant cependant celle au titre du préjudice de jouissance, désordres supportés et mauvaise foi du bailleur à 4000 € et celle au titre des frais irrépétibles à 5000 € y ajoutant une demande de condamnation de la S.C.I. ACC PEARD à leur restituer le double des clés sous astreinte de 150 € par jour de retard ce pendant une période de deux mois.

A l’audience des débats, les parties se sont référées à leurs dernières écritures respectives.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un exposé plus détaillé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I – Sur la demande de réalisation de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

[…]

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

M. et Mme [M] soutiennent que la S.C.I. ACC PEARD a manqué aux obligations qui lui incombent aux termes des dispositions précitées et sollicitent en conséquence, un certain nombre de travaux.

Ils fondent leur réclamation sur l’état des lieux contradictoire établi entre les parties le 22 juillet 2014, un constat dressé par Maître [L], commissaire de justice le 20 janvier 2023 et le rapport d’expertise amiable diligenté par la société bailleresse en date du 14 novembre 2023. Ils produisent également un courrier du 5 octobre 2022 adressé aux bailleurs et sollicitant la réalisation de travaux pour remédier à l’absence d’électricité dans le garage, le développement de moisissures autour des fenêtres des chambres et dans certains endroits de la maison, l’évacuation difficile de l’eau de pluie sur la terrasse et un problème de froid qui descend de l’escalier.

Il convient de relever à titre liminaire et de manière générale concernant le caractère indécent du logement que l’expert indique que “ le logement remplit tous les critères du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 [pris en application des dispositions de l’article 6 précité] malgré l’existence de quelques défauts constructifs, qui peuvent être à l’origine d’un inconfort réel mais sans incidence sur la santé des occupants.”

Si les demandeurs évoquent des pressions de la part du bailleur sur l’expert, ils ne produisent aucun élément de nature à étayer cette affirmation.

— S’agissant des travaux sollicités pour le garage et la terrasse

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il ressort des pièces et des débats que les consorts [M] ont formulé une première réclamation auprès de leur bailleur le 5 octobre 2022, que tel que relevé par l’expert l’absence d’électricité dans le garage extérieur était parfaitement visible lors de l’entrée dans les lieux, que les demandeurs ne peuvent en conséquence valablement soutenir l’existence d’un dol ou tromperie pour reprendre leurs écritures, que n’ayant pas agi dans le délai de trois ans à compter du jour où ils auraient dû connaitre des faits, leur action est prescrite.

De la même manière concernant la terrasse, les consorts [M] se plaignent de la présence d’eau résiduelle sur la terrasse d’agrément qui survient essentiellement après de fortes averses. L’expert relève que ce défaut trouve son origine d’une part, dans un défaut de construction, à savoir l’absence de piège à eaux efficace et d’autre part, dans un défaut d’occupation lié à l’installation par les locataires d’un récupérateur d’eau de pluie qui en cas de débordement envoie une partie des eaux collectés sur la terrasse. Il en ressort que si la difficulté d’évacuation des eaux de pluie au niveau de la terrasse est liée à un défaut initial de construction, les locataires ont forcément constaté ce point avant le 29 juin 2020 (soit 3 ans avant l’assignation en justice), que dans ce cas, l’action est prescrite, que si ce n’est pas le cas, il convient d’en déduire que c’est l’installation du récupérateur de pluie qui a contribué à la survenance de la difficulté et donc relève de la responsabilité des locataires.

Les demandes des consorts [M] seront donc rejetées sur ce point, leur action étant prescrite.

— S’agissant des travaux d’isolation

Il convient de relever que si les consorts [M] indiquent dans leurs écritures que “le fait que l’immeuble soit classé en catégorie C n’est pas des plus confortables”, ce niveau de performance énergétique n’est pas contraire aux dispositions légales précitées, étant rappelé que “Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;”.

Les consorts [M] se plaignent d’un sentiment de froid perceptible, notamment à l’étage dans la cage d’escalier. L’expert relève lors de sa visite une température de 18°c à l’étage et estime qu'“ un léger inconfort peut être allégué ”. Selon lui, la pose d’une deuxième couche d’isolation au niveau des combles, après remise en place de la première couche existante devrait grandement améliorer les performances de l’isolation.

Il convient de relever que les consorts [M] ne produisent aucun élément autre de nature à objectiver le désordre allégué et le préjudice éventuel en découlant (éléments médicaux, dépenses de chauffage anormalement élevées).

Au regard de ces éléments, le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent et permettant une jouissance normale des lieux n’est pas établi, étant précisé qu’une température de 18°c est retenue comme seuil minimal pour les logements construits après 2001 (cf. Article R. 171-11 du code de la construction et de l’habitation), qu’il ne saurait être retenu un seuil supérieur pour des logements plus anciens.

Si dans ses écritures, la société bailleresse indique vouloir procéder à la pose d’une couche d’isolation supplémentaire permettant d’améliorer la performance énergétique du bien, ces travaux s’inscrivent dans le cadre des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, à savoir des travaux d’amélioration de la performance énergétique que les locataires ne peuvent refuser.

La S.C.I. ACC PEARD ne saurait être judiciairement condamnée à exécuter ces travaux. Il appartiendra en revanche aux locataires de laisser l’acccès aux lieux loués pour l'‘exécution de ces travaux si le bailleur décide d’y procéder.

Concernant le défaut d’isolement phonique allégué, les demandeurs n’apportent aucun élément de nature à en établir l’existence et le cas échéant l’intensité. Leurs demandes seront donc rejetées.

— S’agissant des travaux sollicités relatifs au développement de moisissures

Il ressort des éléments du dossier que :

— les traces de moisissures relevées par l’expert sont qualifiées de “légères”, “très réduites” au niveau du plafond des lucarnes des chambres de l’étage,

— au niveau de la chambre du rez de chaussée, une trace est relevée au dessu de la plinthe derrière l’espace réservé au dressing et l’expert relève grace à un testeur d’humidité que ces traces sont “parfaitement sèches”,

— si l’expert suggère aux locataires de mettre les traces en observation, il n’est versé aucun élément récent par les demandeurs de nature à établir leur persistance voire leur développement depuis le passage de l’expert à l’automne 2023, et ce d’autant que certains des travaux suggérés par l’expert ont été réalisés et notamment le détalonnage des portes, et qu’un nettoyage de la V.M. C. est également intervenu depuis les constatations,

— par ailleurs, il a également été relevé par l’expert que les occupants ont pu obstruer les grilles d’aération nécessaires au fonctionnement de la VMC dans plusieurs pièces, ce qui a pu contribuer au développement de moisissures au demeurant très réduites selon les constatations des professionnels.

Il n’est versé aucun élément objectif et chiffré quant à un taux d’humidité anormal au sein du logement.

Dans ces conditions, ni le caractère indécent du logement ni un défaut de nature à perturber la jouissance des lieux ne sont démontrés au jour de la présente décision et les locataires ne pourront qu’être déboutés de leur demande en lien avec le développement de moisissures (travaux de peinture, assainissement notamment).

II – Sur la demande de restitution des clés

M. et Mme [M] ne rapporte pas la preuve que la société bailleresse ait conservé un jeu de clés du logement. S’ils déclarent que cela est démontré par le fait que la société [H] et fils est intervenue à leur domicile en leur absence, cette affirmation est contredite par la main courante déposée le 28 mai 2024 par M. [H] qui fait état de leur présence lors de la visite pour l’établissement d’un devis d’isolation.

En tout état de cause, aucune disposition légale n’interdit au propriétaire de conserver un double des clés du logement qu’il a mis en location. Seule l’interdiction d’entrer dans le logement sans l’accord du locataire est édictée.

Dès lors, la demande en restitution des clés sous astreinte ne peut qu’être rejetée.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard des développements ci-avant, en l’absence de preuve du caractère indécent du logement ou a minima d’un trouble de jouissance du bien anormal, les demandes au titre du préjudice de jouissance ne peuvent qu’être rejetées.

IV- Sur les demandes accessoires

Les époux [M] qui sont parties perdantes seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à une indemnité de 1200 € au titre des frais irrépétibles exposés par la partie adverse, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [N] [M] et Mme [Z] [B] épouse [M]

Les CONDAMNE in solidum à payer à la S.C.I. ACC PEARD une indemnité de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les CONDAMNE sous la même solidarité aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION